招商积余：2025年半年度报告

2025年半年度报告 2025年8月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人吕斌、主管会计工作负责人陈智恒及会计机构负责人(会计主管人员)江霞声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和应对措施”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................6第三节管理层讨论与分析................................................................................................................9第四节公司治理、环境和社会......................................................................................................23第五节重要事项..............................................................................................................................24第六节股份变动及股东情况..........................................................................................................31第七节债券相关情况......................................................................................................................35第八节财务报告..............................................................................................................................36第九节其他报送数据....................................................................................................................218 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有法定代表人签名的2025年半年度报告。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 （本报告中部分合计数与各明细数相加之和在尾数上如有差异，系四舍五入所致） 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 2、信息披露及备置地点 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2024年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期未有变更。 四、主要会计数据和财务指标 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。 （一）公司从事的主要业务 招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，坚定“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。 1、物业管理业务 公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超160个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务，同时积极探索“物业+康养”社区居家业务赛道。 基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。 平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命，致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，围绕物业强相关的社区生活服务场景，打造以到家服务、空间资源、企业集采等为拳头产品的多元增值服务。 专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含： （1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。 （2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。（4）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。（5）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。（6）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。（7）社区康养服务：提供生活照料、居家康护、健康管理、适老化改造等服务。 2、资产管理业务 公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。 商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。 持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。 3、其他业务 其他业务为剩余不动产处置业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出 售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。 （二）“沃土云林”商业模式 公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。 （三）报告期内公司所处行业情况 2025年上半年，我国经济运行总体平稳、稳中向好。国内生产总值同比增长5.3％，生产需求稳定增长，就业形势总体稳定，居民收入继续增加，新质生产力积极发展，高质量发展取得新进展。房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅收窄15.5个百分点；房屋新开工面积同比下降20.0%，比去年同期降幅收窄3.7个百分点；70个大中城市新房和二手房价同比降幅继续收窄，出现积极信号。 报告期内，国家出台相关政策，鼓励并规范物业行业发展。一方面，行业地位再提升。3月中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》将物业服务纳入鼓励外商投资产业目录，为行业发展注入新动能；另一方面，规范物业服务市场。全国多地发文开展专项整治物业乱象活动，规范物业服务行为；同时，在“好服务”导向下，各地落实全国住房城乡建设工作会议“大力实施物业服务质量提升行动”的工作要求，各地纷纷制定相关政策，提高物业服务企业服务水平，推动行业健康发展。 在宏观经济、房地产、行业政策等外部因素影响下，物业行业正经历从“粗放增长”到“精耕细作”的关键转型期，高质量发展成为主旋律。 （四）报告期公司经营情况 报告期内，公司保持战略定力，坚持“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定发展信心，贯彻“经营+管理”双轮驱动，持续深化提质增效，经营业绩稳健增长。 1、总体经营业绩 2025年上半年，公司实现营业收入91.07亿元，较上年同期增长16.17%。其中，物业管理业务实现营业收入88.00亿元，较上年同期增长16.79%，主要系原有物业管理项目业务增长、新拓展物业管理项目转化及专业公司新拓业务等增值业务贡献；资产管理业务实现营业收入3.06亿元，较上年同期增长5.86%，主要系在管商业运营项目增加及原接管项目本报告期业务量增加。公司实现归属于上市公司股东的净利润4.74亿元，较上年同期增长8.90%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.63亿元，较上年同期增长11.87%。截至报告期末，公司总资产为192.89亿元，归属于上市公司股东的净资产为106.33亿元。 2、物业管理业务 （1）市场拓展 2025年上半年，公司物业管理业务多领域拓展持续发力，新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签年度合同额为15.92亿元（千万级项目贡献新签年度合同额占比58%）。截至2025年6月末，公司在管项目2,370个，管理面积为3.68亿㎡。 公司通过“标杆项目+战略客户”双擎驱动，坚持多元赛道布局，打造差异化市场竞争能力，并依托集团全产业链资源优势，保持非住宅业态战略细分赛道优势，持续