核心观点与关键数据
招商积余2025年年报显示，公司主业发展稳健向好，但资产处置拖累整体业绩。具体来看：
营收与利润
- 2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。
- 归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要受处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元影响。
- 剔除该因素后，归母净利润同比增长8.30%。
- 销售毛利率降低0.87个百分点至11.09%。
- 管理费用率和财务费用率分别下降0.49和0.11个百分点至3.01%和0.06%，费用管控成效显著。
业务板块
- 物业管理业务：实现营收186.03亿元，同比增长12.83%。
- 基础物管业务收入142.79亿元，同比增长6.56%，占比74.09%（其中住宅41.94亿元，非住宅100.85亿元）。
- 专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务占比分别为19.65%/2.79%/2.20%/1.25%。
- 资产管理业务：实现营收6.66亿元，同比下降0.67%。
- 商业运营业务营收2.41亿元，同比增长6.26%。
- 持有物业出租及经营业务营收4.25亿元，出租率93%。
合同规模与扩张
- 公司在管物业项目2473个，覆盖166个城市，管理面积3.77亿平方米，同比增长3.37%。
- 新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.19%，其中第三方项目41.69亿元（同比增长12.89%）。
- 非住宅新签年度合同额37.53亿元，同比增长8.41%。
- 航空、高校、IFM业态分别实现新签合同额1.91/2.32/3.69亿元。
商业运营
- 招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平方米。
- 在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7%，会员总数达822万（同比增长18%）。
- 年内实现深圳太子湾VILLA和杭州城北招商花园城开业，吸引客流407万人次。
研究结论与投资建议
- 公司背靠招商局集团，物业管理业务外拓规模保持增长，业态多元化布局。
- 成本与费用管控成果显著，盈利水平持续提升。
- 预计2026/2027/2028年归母净利润为9.55/10.67/11.48亿元，对应PE分别为11.40X/10.21X/9.49X。
- 持续给予“增持”评级。
风险提示
- 房地产行业政策风险。
- 业务拓展不及预期。
- 行业竞争加剧风险。
