招商积余机构调研纪要

调研日期: 2024-03-21 招商局积余产业运营服务股份有限公司是招商局集团旗下的物业管理平台企业,也是A股物业管理龙头企业,股票代码为001914。公司的发展战略是建设“中国领先的物业资产管理运营商”,发展物业管理及资产管理两项核心业务。在战略协同方面,公司致力于成为招商局集团资产保值增值平台,成为招商蛇口持有资产运营的承载平台,成为招商蛇口产业数字化的标兵。公司坚持轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展原则,积极构建“向善、向上”的企文化。目前,公司在全国逾110个城市管理面达到3.04㎡,涉及住宅物、公、商、园区、政府、学校、公共、城市空等非住宅物。公司创新打造“沃土云林”商业模式,将基础物业服务作为长期发展的“沃土”,在做宽做厚“沃土”的基础上,培育专业公司成长为全国性“丰林”。同时,公司通过物联网和互联网手段,聚合积余“沃土”与“林”的资源,打造到家汇“云”增值服务平台,围绕私域流量为广大客户提供高品质的产品与服务。公司的业务市场化程度较高,尤其在非住宅领域处于领先地位,具有良好的品牌知名度和美誉度。公司也始终将客户满意度作为生命线来呵护,持续提升服品。截至2022年9月末,公司在管商目50个(含筹目),管理面261.8万㎡，多年荣“年度中国商地TOP100”殊荣及“年度商业地产卓越企业”奖项,连续两年获评赢商网年度商业地产卓越企业奖、中购联中国购物中心年度优秀管理公司奖。另外,公司还拥有酒店、商业、办公等持有型物业,通过专业的运营能力,实现持有物业稳健经营,保持资产价值。2022年1-9月,公司实现营业收入91.77亿元,其中物业管理业务营收88.56 亿元;归属于母公司所有者净利润4.72亿元。截至2022年9月底,公司归属于母公司所有者的净资产90.28亿元。 一、业绩发布 招商积余2023年度业绩发布会暨投资者交流会,由公司董事会秘书陈江主持。首先由董事长聂黎明分享了行业形势和公司未来发展思路,随后公司董事总经理陈海照详细介绍了公司2023年度经营和业绩情况。 二、主要问题及回复 【问题1】今年公司未像往年一样在年度报告中披露2024年营收目标,请问是什么原因?公司内部是否有明确计划? 【回答】目前,物业管理行业正由增量市场向存量市场转变,当然结构性和政策性的机会仍然存在,但行业整体存在较大的不确定性。行业 发展回归本源,由过去追求“规模为王”转向“高质量发展”。招商积余作为央国企控股企业,一直秉承高质量均衡发展的理念,在追求规模的同时也更加关注发展的质量和效益。 公司“十四五“规划明确了总体发展目标,全面牵引公司未来的经营与发展。这几年经过大家的努力,在质量、规模、效益等各方面都交出了一份不错的答卷。2024年,公司按照既定战略,结合内外部环境变化,已完成目标制定并层层分解到各个经营单位,希望经过今年一年的努力,争取实现营收不低于两位数的增长。 【问题2】在当前物业行业竞争激烈、发展显著放缓的环境下,请问公司在管理端和业务经营端将采取哪些应对措施? 【回答】在行业增量放缓、存量竞争更加激烈的态势下,我们作为这个行业的参与者,第一还是要以品质作为发展的主线。我们将持续做好 服务、做好品质,因为服务品质是支撑公司发展的基石。我们以客户为导向,坚持长期主义,通过优化服务体系、提升服务技能、加强标杆推广复制等措施持续夯实服务力,形成口口相传的品牌美誉度,获得客户信赖。 二是要积极调动各方的力量持续做大规模。今天发布会的主题叫“积力向上”,所以一定是积攒我们全体员工的力量和智慧去做大规模,也就是积极推进“沃土云林”商业模式。物业业务市场拓展方面,要夯实基础物业的“沃土”,持续加大与股东的业务协同,持续增加和扩大开发商协同服务和业务范围。要充分发挥非住领域的优势,特别是我们的收并购项目既巩固了现有规模,也补强了业务团队。公司医院业态、IMF方面都在行业保持比较高的市占比例,也有一定的人才积累,所以我们要充分抓住这些优势赛道的机会,持续发力,培养人才,巩固好和客户的关系,深挖客户的新业务机会,来做大“沃土”业务。增值服务方面,一方面围绕服务业态推动与“建筑物和城市空间运营”相关的机电、电梯、智能化设备、充电桩、环卫服务等科技型专业增值业务纵深发展,提升市场竞争能力和业务发展能力,持续做大专业服务;另一方面通过“云”平台,进一步围绕居家、政企办公场景来持续加大增值业务新的服务空间和能力,进一步聚焦居家生活、到家服务、办公 易采、租售经纪等。另外,我们今年还会在“物业+康养”、团餐、能源管理、家装等方面探索发力。 三是要加大科技赋能。通过数智科技来推动客户服务数智化、项目管理数智化、业务发展数智化,持续赋能客户体验、服务品质提升、客户服务响应效能的提升以及成本管控,增强我们的业务发展动能,助力公司发展。 四是要持续加大内部管控,降本增效。在保持服务品质的情况下,努力保持成本优势,切实提高成本管控和运营水平。 【问题3】公司非住业态毛利率继续下降,住宅业态毛利率没能延续去年上升趋势同比出现下降,请问原因是什么?公司怎么看待未来毛利率趋势,是否有具体措施去改善毛利率情况? 【回答】目前行业面临诸多挑战,行业营收增速、利润率都存在下行的趋势。2023年,通过公司共同努力,在规模、质量、效益三方面取得了不错的成绩。在未来物业行业回归服务本源的趋势下,公司更要平衡好品质和盈利两个因素,以实现可持续的发展。 公司非住业态毛利率同比下降了0.98个百分点,主要原因是房地产市场迎来长周期拐点,物业市场从增量向存量转变,各大物企全面参与市场化拓展,市场竞争也日趋白热化,部分市场新拓项目利润率受到挤压,部分项目客户加强控费同时对品质标准要求严格,同时公司自身经营的人工成本,包括社保支出都在持续增长,承受客户压降费用与成本刚性上涨双向挤压,公司的非住业态毛利率出现了一定程度的下降。 公司住宅业态毛利率同比下降了1.23个百分点,下降的原因主要有三个方面:一是和非住业态同样面临人工成本的持续上涨,主要是社保支出的上涨;二是加大了对服务品质提升的持续投入,如开展基础设施改造、设施功能升级、绿化景观提升等,而推动物业费提价,需要长时间的服务和口碑积累;三是股东方新交付的项目品质在不断升级,高端项目较以往年度有所增加,对于这些高端项目,往往需要提前几 个月甚至半年以上进行项目团队人员储备和入场接管,因此成本增幅在前期会高于收入增幅。综上几个原因,住宅业态的毛利率也出现一定程度的下降。 2024年,公司及行业毛利率预计整体将高度承压,刚才提到的影响毛利率的因素依然会存在,公司对此已有充分认识,并做了相关工作铺排。市场方面,公司会继续发挥自身在非住业态覆盖全、优质项目多的先发优势,进一步强化细分领域专业能力建设,巩固非住业态的壁垒;与大股东的业务协同方面,除了全面深化全生命周期业务协同,也将充分发挥并利用好大股东给予的业务资源和能力支持;增值服务方面,基于公司基础物业的资源,聚焦客户需求,对于高毛利、高潜力的增值业务赛道进行强有力的探索;内部管理方面,在保障服务品质的前提下降本增效,通过深化前台项目精细化运营、实施中后台精益运营两方面降低成本和费用,具体来说,通过运用“一业态一模板”管理工具、科技替岗、集中采购、能耗管理等各种抓手来降低项目经营成本,同时在中后台推动开展组织优化整合、提升人均效能、严控行政开支等举措,实现公司成本的压降。 【问题4】2023年,公司取得了不错的业绩增长和外拓增速,请问公司在外拓这一块的优势、2024年外拓的目标以及在业态上的具体计划? 【回答】公司一直在非住市期深耕,2023年末非住管理面达到2.13㎡,占公司整体管理面的62%。当前市入了白热化竞争的阶段,从供应端可以看到,基本上到了存量竞争的阶段;从竞争端来说,可以看到竞争对手,特别全国和区域的竞争对手越来越多,所以竞争的激烈性也越来越强。 在当前时期,公司对非住市场的发展有充分信心,今年还是要持续夯实在优势领域的先发优势,整合大股东以及公司现有客户丰富的资源,通过模式和机制的创新来持续推动在市场竞争端的领先地位。今年主要从几个方面来做好市场相关工作: 第一,要充分利用好公司在全业态的服务能力以及在行业内的良好口碑品牌,来强化原有优势赛道,如机构、政府、金融、公共服务、高校等领域要持续保持。 第二,要充分发挥大股东资源以及丰富的在管项目客户资源,通过内部协同和外部联动来扩大我们的市场份额,推动市场化发展。 第三,通过数字化市场系统升级,实现市场渠道开发模式与合作模式的创新,并将持续深化“总对总”以及合资合作业务推广。 总体来说,通过这些举措来保持市场竞争力,提升我们在市场的份额。 【问题5】公司今年的分红是1.8亿元,分红率是25%,同时也公布了未来三年的股东回报规划,未来也是25%的计划。请问25%是中枢还是底线?未来有没有可能在实际落地的时候分红率会超过25%?公告里面也写到,受限于现在还在扩张,另外有约20亿的有息负债,那么公司未来在什么样的机遇下会考虑逐步提升分红率? 【回答】作为公司管理层,把公司经营好、发展好,有更好的效益,给投资人提供更好的回报,这是我们的职责,也是我们追求的目标。 年度现金分红是股东回报里面非常重要的一个部分。公司自重组以来(2020年-2023年)一直实施连续稳定的现金分红政策,在前不久召开的年度董事会上我们提议2023年度利润分配预案是向全体股东每10股派发1.7元,合计派发1.8亿元,分红派息比率比去年提升了3.06个百分点到24.5%。同时,公司在未来三年股东回报规划里也提到了2024-2026年每年度现金分红不低于当年归属于上市公司股东净利润的25%,这也是我们持续向股东兑现价值的基本态度。 从分红方案来讲,要兼顾短期和长期回报,要结合公司经营和发展需要去综合权衡。目前公司还有将近20亿左右的有息负债,去年有近6,300万的财务费用,公司有息负债和财务费用在行业里是比较高的,公司希望通过努力获得比较好的成长,在经营发展方面也还需要一些资金,所以综合权衡以后拟定了分红方案。 我们也期盼通过管理层和全体员工的努力,在平衡好投资者的分红期待与未来可持续发展的基础上,未来能够逐步提高分红水平,给投资人更好的回报。 【问题6】公司去年的应收款、现金流,无论是和自己比还是和行业其他企业来比,表现非常亮眼。请问公司过去一年在收缴工作上做出了哪些努力?未来一年在现金流管理和应收款管理方面将做出怎样的管理动作? 【回答】在2022年度业绩发布会上,也有投资者询问过公司应收账款收缴率相关的问题,公司当时也回复投资者,公司会从不同层级、不同职能方面去抓应收账款和收缴的工作。不论是2023年还是2024年,公司主要是从以下两个方面做好应收账款管理工作。 第一,持续优化应收账款管理机制。在总部做好管理赋能的基础上,对应收账款收缴管理机制进行了优化,逐步形成完善了总部、城市公司、项目三个层级的相互监督、互相帮扶的管理机制,通过内部的互相帮、互相学带动整体的收缴能力提升,形成了共同进步、持续提升的良性循环。 第二,持续增强数字化管理工具应用。物业管理的特性是点多面广,从收款管理上,具体细分到小业主是更加的细致,公司通过梳理应收账款收缴的全生命周期链条,强化事前、事中、事后的管理,不断提高管理的颗粒度,及时通过信息化手段识别应收账款里面存在的异常情况,通 过异常情况再深挖其背后存在的问题,以及时解决个性的问题,并且通过共性问题识别出业务上需要改进的关键点。通过项目管理能力的提升,来推动公司应收账款的回收。 最后,感谢投资者对于公司应收账款的关注,应收账款关乎到公司现金流是否正常,属于公司的“生命线”,公司会一直高度关注,并把控相关的风险,持续做好应收账款的管理。 【问题7】请问在当前这个时点、这个环境之下,公司对于收并购的态度,以及未来一两年收并购方面的规划? 【回答】这两年市场收并购出现了明显的变化