招商积余机构调研纪要

招商积余机构调研报告 调研日期: 2025-04-23 招商局积余产业运营服务股份有限公司是招商局集团旗下的物业管理平台企业,也是A股物业管理龙头企业,股票代码为001914。公司的发展战略是建设“中国领先的物业资产管理运营商”,发展物业管理及资产管理两项核心业务。在战略协同方面,公司致力于成为招商局集团资产保值增值平台,成为招商蛇口持有资产运营的承载平台,成为招商蛇口产业数字化的标兵。公司坚持轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展原则,积极构建“向善、向上”的企业文化。目前,公司在全国逾110个城市管理面积达到3.04亿㎡,涉及住宅物业、办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业。公司创新打造“沃土云林”商业模式,将基础物业服务作为长期发展的“沃土”,在做宽做厚“沃土”的基础上,培育专业公司成长为全国性“丰林”。同时,公司通过物联网和互联网手段,聚合积余“沃土”与“林”的资源,打造到家汇“云”增值服务平台,围绕私域流量为广大客户提供高品质的产品与服务。公司的业务市场化程度较高,尤其在非住宅领域处于领先地位,具有良好的品牌知名度和美誉度。公司也始终将客户满意度作为生命线来呵护,持续提升服务品质。截至2022年9月末,公司在管商业项目50个(含筹备项目),管理面积261.8万㎡，连续多年荣获“年度中国商业地产TOP100”殊荣及“年度商业地产卓越企业”奖项,连续两年获评赢商网年度商业地产卓越企业奖、中购联中国购物中心年度优秀管理公司奖。另外,公司还拥有酒店、商业、办公等持有型物业,通过专业的运营能力,实现持有物业稳健经营,保持资产价值。2022年1-9月,公司实现营业收入91.77亿元,其中物业管理业务营收88. 56亿元;归属于母公司所有者净利润4.72亿元。截至2022年9月底,公司归属于母公司所有者的净资产90.28亿元。 一、业绩介绍 公司董事长吕斌对招商积余主要财务指标、2024 年经营情况和 2025年发展展望进行了介绍。 二、互动交流 【问题 1】公司非住宅业态里具体哪个业态具备领先优势以及未来如何保持领先优势?住宅这个领域公司去年取得了一定突破,未来到2025年是否会持续增长? 【回答】首先回答第一个问题。2024 年公司市场化拓展的新签年度合同额是 36.93亿元,其中非住宅业态的新签年度合同额是33.96亿元,保持了行业较高水平。公司深耕非住宅市场几十年,在多个赛道形成了一定的竞争壁垒。金融、政府、办公、学校业态 方面,公司具有一定的竞争优势,下一步也会在城市公共服务和 IFM 赛道上持续加大投入。 如何保持这个竞争优势?公司考虑通过以下这几个方面来加强。首先,进一步聚焦服务品质,增强客户黏性;第二,进一步加强总对总交流,充分利用集团平台业务优势,增强业务协同,获取业务机会;第三,进一步提升专业服务能力,专业赛道都是有一定的专业门槛和壁垒,公司要通过科技赋能、机器替岗来实现提质增效。同时,非住宅赛道基本都是 ToB 类的,公司要急客户之所急,通过一系列措施在保障公司运营能力的基础上助力客户降低运营成本。 第二个问题是关于住宅业态拓展的情况。公司 2024 年发力了这方面的业务,也取得了一定成绩。2025 年,公司首先要保证服务好大股东招商蛇口提供的住宅业务,通过自身业务能力的提高,来赢得市场口碑和客户信任;第二,是向存量项目要效益,如通过社群运营能力的提高,提升业主收缴率,业主收缴率提高变相反映的是客户满意度提高,在此基础上寻找增值业务机会;第三,因为房地产市场,企业也在不断做一些整合,公司希望通过合资合作机会,寻求在住宅业务赛道的一些突破。 【问题 2】公司作为招商局集团一个重要的轻资产平台,想请教公司后续将如何进一步开展数字化和科技化转型? 【回答】物业行业的新产品新服务不断出现,另外以Deepseek 为代表的人工智能、机器人新兴技术不断成熟,科技化数字化转型已然成为企业转型升级的关键破局点。作为招商局集团重要的轻资产平台,2024 年,招商积余加速推进科技化数字化转型,构建了"AI赋智+平台赋能+生态融合"的智慧服务体系。主要有以下几点: 一是服务有创新:在工单服务场景创新应用AI大模型技术,上线"物业AI智能助手",实现客服通话全质检、智能报单等功能,构建了"智能诊断-自动派单-闭环管理"的全链条智慧服务模式。 二是客户有体验:统一"积余服务"用户平台,集成近 70项智慧服务功能,针对不同业态客户,实现"千楼千面"定制化管理。公司的线上用户已经突破 240万,形成了覆盖"社区生活-资产运营-城市服务"的一站式智慧服务生态圈。 三是管理有突破:全面升级设施设备管理系统,实现设备全生命周期智慧管控,有力地提升设备维保水平;同时在内部管理上,升级了业财 一体化管理系统,极大提升了资金使用效率和业务提升效率。 四是业务有成效:部署巡检机器人、车场无人值守等前沿技术,升级智慧停车系统 CMPark,进一步提升项目智能化服务水平。下一阶段,招商积余将继续结合物业服务场景与新兴技术发展,围绕人工智能大模型、物联网、机器人等方面进行创新,尤其是加大推进构建城市级智慧管理运营中心,提升城市服务业务模式创新,以数字化、科技化赋能"好服务"。