2025《大中华区零售物业供应/需求核心趋势》报告

年月 年《政府工作报告》将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为经济工作之首，并提出“创新和丰富消费场景，加快数字、绿色、智能等新型消费发展”的目标。年上半年，中国社会消费品零售总额万亿元，同比增长，增幅较去年同期扩大个百分点，为经济回升向好提供了有力支撑。 中国零售物业市场供应与需求方面，主要有以下发展趋势： •存量物业焕新升级；•文旅消费持续火热；•情绪消费下的潮玩崛起；•健康消费成为主流。 截至年二季度，中国个主要城市的中高端商场存量达到亿平方米。据预测，截至年中国零售市场还将迎来超过万平方米的新增供应，零售物业市场竞争持续激烈。不仅如此，受宏观环境影响，如人口结构变化、经济增速放缓等，我国零售消费市场格局正在重塑，悦己、质价比、健康、绿色、个性等新兴消费特征明显。在此背景下，零售物业运营方应充分回归消费者视角，捕捉消费新趋势，创新经营模式，深挖消费潜力，以迎接新一轮增长机遇。 受制于消费者对未来收入预期的谨慎态度，零售物业市场发展放缓。尽管如此，政府持续的“扩大内需”、“提振消费”等相关政策也为市场多方预期提供了利好支撑，市场情绪逐步回稳。随着政策向消费端的不断传导，叠加新兴消费的良好表现，大中华区零售市场有望持续向好。 过去一年，消费市场呈现恢复性增长态势，部分因工程或招商延期项目重拾进度，需求端的新亮点提升了运营商对项目开业的信心。年下半年至年上半年，深圳零售市场迎来共计万平方米优质购物中心的集中供应。深圳优质购物中心市场存量较去年同期大幅上升至万平方米。 过去一年，上海消费市场持续升温。据上海市统计局数据，年月，上海市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。与这些积极指标相呼应，年下半年和年上半年，新项目的落成为上海全市中高端购物中心市场带来万平方米零售面积，使市场总存量扩大至约万平方米。 截至年上半年，北京零售市场总存量为万平方米，其中购物中心存量为万平方米。 年下半年至年上半年，广州新增优质购物中心万平方米，推动总 存 量 突 破万 平 方 米。新 增 供 应分布于非中心城区，加速零售版图外拓。 虽然经济下行压力带来的消费降级现象持续给各项目及品牌带来较大的运营压力，但过去一年在政策层面的支持下，北京各商圈及项目也在积极进行品牌更新及升级，同时通过沉浸式的场景打造、主题活动及线上线下数字化服务等方式吸引客流，提升消费者的粘性，整体市场基本保持平稳。 尽管消费需求恢复势头良好，品牌扩张策略仍趋审慎，叠加非核心区新项目仍处于招租爬坡期，全市空置率较去年中上升个百分点至。面对租赁需求趋缓，部分项目通过调整核心商铺租金吸引优质资源，优质购物中心平均租金较去年中下降至每月每平方米元。政策推动下，首店经济表现亮眼，近一年引进各类首店家，同比增长。 由于大量的新增供应入市，上海市中高端零售物业市场整体空置率同比上升个百分点，至。年第二季度，上海中高端购物中心首层平均租金报价同比下降至人民币元每月每平方米，主要被位于郊区的新项目具有市场竞争力的租金所拉低。随着大量新增供应持续入市，上海零售物业市场面临洗牌局面。为了迎合消费者不断升级的需求，众多老旧零售物业积极调整市场定位、业态组合和物业设施。 总存量扩大令深圳优质购物中心密度进一步加大，同时社区型商业、写字楼商业配套等设施的完善也陆续分流消费需求，导致市场竞争激烈。年二季度末，深圳优质购物中心最优层平均租金录得每月每平方米元，同比下降；全市优质购物中心整体空置率同比上升个百分点至。 截至年上半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币元每月每平方米，空置率为。 年下半年，北京零售市场预计仍将有万平方米左右的新增供应计划投放市场，远郊区域的新建项目及传统商圈的城市更新类项目仍是供应主力。 预 计年 下 半 年 至年 将 新 增万平方米优质购物中心，番禺、荔湾商圈占比近四成。此外，广州政策环境持续优化，月份出台了《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，旨在全方位激活消费市场；同时也出台了针对市内免税店、银发经济及餐饮业的支持政策。系列举措有望进一步激发市场活力，巩固消费复苏动能。 截至年末，深圳将有约万平方米的优质购物中心计划入市，未来供应无疑将加剧市场竞争并对租金形成压力。深圳将从稳就业、增收入等方面着手稳预期、提升居民的消费能力，这一系列举措有望降低宏观环境的不确定性对整体消费意愿造成的负面影响，为改善民生、稳定经济提供保障。 此外，根据月最新印发的《北京市扩大时尚消费专项行动方案》，未来商圈、商场的升级改造，消费场景的创新，首店品牌的引入，及对国潮和老字号品牌的支持等都将是激发市场消费潜力的主要手段。 展望未来，鉴于大量的新项目将于年下半年入市，知名开发商旗下的成熟物业将继续受到国际及知名品牌的青睐。而若干老旧的零售物业将面临来自邻近新项目的激烈竞争。 过去一年香港入境旅客数字持续上升，然而，来港旅客的消费模式日趋审慎，更重视文化体验和性价比，香港零售表现未见伴随旅客数字增加而明显改善。今年至月香港零售业销售货额总计亿港元，按年跌，其中，以往深受旅客欢迎的高端零售类别首当其冲。 过去一年成都消费提振行动效果明显，有力的支撑了成都优质零售物业市场的健康发展。年下半年至年上半年，成都共录得个项目入市，为全市优质零售物业市场带来约万方新增供应，推升存量达到约万平方米。 过去一年，杭州坚持“扩内需，促消费”，出台系列提振消费政策，开展多项促消费活动，以消费新引擎释放城市活力；但当前国际环境更加错综复杂，有效需求仍显不足，经济回升向好的基础还需蓄力加固。 年疫情复苏红利逐渐式微，台北主要商圈市况回归常轨，零售市场维持稳定发展，品牌朝向中长期经营的展店策略；大巨蛋开幕为忠孝商圈带来话题与人潮，中山、西门则凭借日常休闲与观光支撑，市况稳定，空置率维持低档。 年下半年至年上半年，杭州优质零售市场迎来六大商业项目的正式开业，共计新添体量约万平方米。零售市场进入新一轮的提质焕新，各商业体通过升级，为消费者提供更加丰富多元的购物体验，同时，首发首店密集“上新”，二次元、宠物店等不断涌现的新业态新模式，为消费提质扩容拓展了新空间。 受部分项目大规模调场和新开业项目空置率较高的影响，截至年第二季度，成都优质零售物业市场空置率同比去年二季度上浮个百分点至。在空置率承压的情况下，全市最优层租金同比下降至每月每平方米元。 年上半年市况延续稳定格局，各商圈租金及空置率持平，惟忠孝商圈大巨蛋话题效应能否持续，仍需观察后续表现。 旅客与本地居民消费模式的结构性改变导致部分零售商无所适从而被迫离开市场。各区空置压力上升，截至年第二季度，一线街区平均空置率升至，促使整体街铺租金和餐饮租金水平受压。 展望下半年，全球经济不确定性及海外旅游分流国内消费情况预期持续，加上南港、等新商场陆续开幕，零售市场供给竞争加剧。主要商圈市况虽可望维持稳定，仍面临人流分散的挑战。未来商圈发展将聚焦于优化街区消费体验、加强品牌内容更新；同时，市场已出现微型店面与灵活租赁等形式，透过提升空间使用效率与租赁弹性，以维持商圈整体吸引力。 不过，当前具有吸引力的租金水平，鼓励了更多大众化的零售品牌和新兴品牌进驻核心零售地段，带动核心街区的租赁活动，并促使零售市场进入“租户洗牌”的阶段，为零售市场迎来更多元化的商户组合。另一方面，政府将继续积极推动世界级大型活动和演唱会，有望吸引更多国际旅客来港观光消费；预计下半年一线街铺及餐饮租金有望大致维持平稳，全年或轻微调整约至。 受经济影响，成都部分未来供应项目或处于停工状态，或暂缓入市，因此，成都优质零售物业新增速度势必将有所放缓。今年以来，《年成都市提振消费专项行动实施方案》等多份促消费文件陆续印发，这将有助于扩大城市消费能力，同时释放出多样性、差异化的消费潜力，从而全方位地提振成都消费市场。 年上半年杭州零售市场疲软，商业体供应“冷清”是市场周期、企业策略与竞争格局共振的结果：消费疲软和存量高企迫使开发商转向轻资产与存量优化；头部项目的延期进一步压缩新开数量。杭州商业格局将进入新一轮迭代周期，但短期仍需消化存量压力。叠加消费复苏缓慢，企业更倾向审慎观望，而非激进扩张。 年《政府工作报告》将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为经济工作之首，并提出“创新和丰富消费场景，加快数字、绿色、智能等新型消费发展”的目标。年上半年，中国社会消费品零售总额万亿元，同比增长，增幅较去年同期扩大个百分点，为经济回升向好提供了有力支撑。按消费类型分，商品零售额增长；服务零售额增长。消费品以旧换新政策持续显效，限额以上单位家用电器和音像器材类、文化办公用品类、通讯器材类、家具类商品零售额分别增长、、、。今年月，中国消费者信心指数为，居民消费预期仍较为谨慎，但数据呈震荡回升态势，较去年同期提升个点（图）。年上半年，最终消费支出对国内生产总值增长贡献率达，较第一季度提升个百分点，比去年同期下跌个百分点。当下，消费者信心和预期有所回稳，但依旧偏弱，消费回升势头仍需加固。在未来消费仍将扮演着中国经济增长主引擎的角色。 尽管受制于消费者对未来收入预期的谨慎态度，零售物业市场尚未完全恢复。但在政府持续的“扩大内需”、“提振消费”等相关政策的利好支撑下，中国零售消费市场在过去一年展现出强大的韧性。新场景、新业态、新模式、新理念层出不穷，不断为市场注入新的活力。 资料来源：戴德梁行研究部 截至年二季度，中国个主要城市的中高端商场存量达亿平方米。据预测，截 至年 中 国 零 售 市 场 还 将 迎 来 超 过万平方米的新增供应，零售物业市场竞争持续激烈。受宏观环境影响，如人口结构变化、经济增速放缓等，我国零售消费市场格局正在重塑，悦己、质价比、健康、绿色、个性等新兴消费特征明显。过去一年，户外运动、潮玩、生活方式等品牌表现活跃，但受消费信心尚未完全恢复以及部分项目调改的影响，中国个主要城市的空置率较去 年二季度 小幅上升个百分点，至。 “ “在政策刺激下，年上半年消费环境边际有所改善，主要体现在消费者信心有所恢复、消费品零售总额增速提升。得益于情绪消费、质价比消费的驱动，中国消费市场格局展示出多元性与蓬勃的活力。在全新的消费环境下，中国消费市场格局得以重塑，新的消费趋势诞生。戴德梁行商业部深耕中国零售市场几十年，陪伴政府、零售商、投资商、零售物业和品牌方共同应对中国零售市场发展的新阶段。 ““今年以来，提振消费政策效果持续显现，消费市场稳步增长。随着消费需求和消费结构的升级，中国消费市场的新空间将不断向外拓展。为了满足消费者日益多样化、个性化的需求，零售行业不断推出新的商业模式、商业场景、服务内容、以及零售业态。戴德梁行多年来深度洞察中国零售市场和房地产市场，为政府、投资商、房地产开发商和零售商提供专业的服务。 甄仕奇商业部董事总经理中国区 研究内容主管大中华区 – 过去几年，房地产增量市场收缩。其中，年上半年全国商业营业用房竣工面积同比下跌。同时，在巨大的存量市场和城市高质量发展的推动下，大规模存量空间亟待盘活。住房和城乡建设部去年月发布数据显示，全国已更新改造老厂区、老商业街区等多个。与标准化商业空间相比，非标商业通常以具有城市文化底蕴的建筑为依托，通过打造社交空间、招引个性化品牌、市场化的运营模式等手段，不仅成功吸引消费者前来，更成为城市文化的地标项目，如北京朝阳文旅、上海张园、成都东郊记忆。 在创新多元化消费场景的推动和社交网络的加持下，过去一年，我国文旅消费市场空间不断扩大。年上半年，国内居民出游人次亿，同比增长；国内居民出游花费万亿元，同比增长。同时，免签政策陆续落地，不、火遍全球社交媒体。年上半年，全国各口岸出入境外国人万人次、同比上升。在全新的文旅消费趋势下，中国关注城市特色化发展，各地着手提升产品供给质量，加速业态向体验、互动、社交等方向融合，从而推动了中国旅游消费市场的升级。 – 随着我国人均可支配收入的提高，叠加快节奏的生活方式，消费者从以往关注产品的功能与价格