需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 1大中华区写字楼供应 /需求核心趋势大中华区租户研究需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压2021年4月 目 录2020 大中华区写字楼核心趋势六大写字楼市场摘要161北京写字楼核心趋势报告介绍184上海写字楼核心趋势大中华区甲级写字楼当前发展 245深圳写字楼核心趋势大中华区甲级写字楼未来趋势306广州写字楼核心趋势36香港写字楼核心趋势42台北写字楼核心趋势48要点总结53 需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 1摘要过去一年，新冠疫情等因素给市场带来了不确定性，大中华区写字楼市场的供应和需求端都受到不同程度的影响。截止到 2020 年四季度，大中华区 20 个主要城市的核心区甲级写字楼存量达到 59,794,319 平方米， 比 2019 年四季度存量同比增长 6.5%。大中华区主要城市核心区写字楼净吸纳量录得 821,370 平米，环比上涨 65%。其中，台北和深圳分别以 2.6% 和 24.5% 的核心商圈空置率，成为大中华区一线城市中空置率最低和最高的城市。在二线城市中，杭州的核心商圈空置率最低，为 12.8%，而长沙核心商圈空置率最高，为 45.2% 。2021 年将是优质写字楼项目涌入大中华区主要市场的高峰期。据统计，约 33,924,163 平方米的未来供应计划于 2021 年至 2025 年间入市，其中，大部分项目坐落在非核心区域。许多租户可能会选择租赁在拥有优质楼宇并具有价格优势的非核心板块，去中心化趋势的发展有望进一步发展。鉴于经济情况、政策导向、新冠疫情及其带来的居家 / 远程办公热潮，展望未来，与世界其他城市相比，大中华区优质写字楼的需求更快地恢复到疫情之前的水平。其中，在部分城市的写字楼市场，净吸纳量甚至保持正增长。此外，在新冠疫情的影响下，商业、社会和生活方式发生了变化，加之政府政策指导，这些变化为以下行业带来了新的或是潜在的业务机会： o 金融行业； o 电信、媒体和科技行业； o 医疗健康行业。2021 年，联合办公行业将进一步稳定，进入成熟发展阶段，这也有助于进一步稳定大中华地区写字楼市场的租赁活动。从大中华地区的各个主要门户城市来看，2020 年甲级写字楼市场需求表现总体上好于预期。到 2021 年，我们预计许多因素（包括总体经济状况，政府政策和各个城市的发展规划）将有助于继续推动写字楼租赁需求： 2 大中华区写字楼供应/需求核心趋势2020 年，受新冠肺炎疫情的影响，部分项目的推迟入市致使北京全市甲级写字楼市场新增供应达 837,375 平方米，较 2019 年全年下降 17.7%。四季度，得益于国内经济的稳步复苏和疫情的好转，北京写字楼市场租赁需求延续了二、三季度的回暖态势，全市季度净吸纳量为前三季度总和的 2.56 倍，达 21.59万平方米，至此，北京全年写字楼整体市场净吸纳量达30.0 万平方米。在北京市政府 2020 年 9 月发布的《北京市促进数字经济创新发展行动纲要（2020—2022 年）》中提到，到2022 年，北京将打造成为全国数字经济发展的先导区和示范区，数字经济增加值占 GDP 比重将达到 55%。未来，在服务业扩大开放和北京自贸区政策的逐步实施下，涉及到的如云计算、大数据、人工智能、区块链、物联网、科技金融以及高端服务业等相关产业将迎来更多发展机遇，同时也将为北京写字楼市场租赁市场衍生出更多租赁需求。北京2020 年全年，上海甲级写字楼市场共迎来 875,463 平方米的新增供应。其中 42.3% 落在核心商圈，另有 57.7%位于非核心商圈。虽然一季度整体市场受到疫情影响表现低迷，但在 2020年全年，上海甲级写字楼市场表现抢眼。全年净吸纳量达到 463,217 平方米，相比 2019 年同比上升 71.3%。其中核心商圈净吸纳量占到 25.9%，非核心商圈占到74.1%。内资企业仍是支撑上海写字楼市场的首要力量，租赁面积约占到整体市场的 63.4%。外资企业租赁面积占市场 36.6% 的比例。疫情已经改变了一些我们熟知的社会行为。因而整体行业结构可能会局部洗牌，部分行业可能会在短期内快速发展，因此需要更多的办公空间，例如 TMT，医疗健康，线上教育，保险，拥有完善线上平台的零售商，以及物流仓储等。这些行业 2021 年对甲级写字楼空间的租赁需求可能更加旺盛。上海2020 年，深圳共迎来 76.2 万平方米的新增供应，且新供应均位于核心商圈，其存量增至 601.8 万平方米，非核心商圈存量维持在 26.8 万平方米。随着二季度疫情逐渐得到有效控制，市场租赁活动逐渐恢复，下半年市场一扫之前的阴霾，需求伴随供应的刺激得到释放。2020 年深圳全市甲级写字楼全年新增同比上涨42.28%；吸纳量录得 403,284 平方米，较 2019 年同比上涨 296.37%。内资企业仍是深圳甲级写字楼市场租赁需求的主力，全年内资企业租赁面积占总量 93%，外资仅占 7%。除受疫情影响外资租赁活动保持谨慎外，以科技行业为代表的内资企业快速扩张发展是内资企业租赁占比绝对领先的重要原因，知名科技公司大面积甚至整栋物业租赁成交拉高内资企业租赁面积比例。2021 年深圳计划新增供应约 179 万平方米，考虑到项目延期因素，预计实际供应将在 100 万平方米以内。较高的供应量将为企业带来更多的选择。深圳 需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 32020 年迎来三个甲级写字楼项目共计 231,267 平方米的入市，供应量同比增加 140%, 推高总存量至 5,186,102平方米。下半年在疫情有效的控制下，市场回暖信号明显，部分实力较强的企业借此机会积极扩张，以整层甚至多层面积搬迁升级为主，需求面积在 2,000 平方米以上的租赁占成交总量的 57.6%。随着广州非核心区域产业规划的利好及逐渐完善的配套设施等多重优势，非核心区域优势逐步明显，录得本年度净吸纳量为 9.6 万平方米。后期市场对疫情控制预期乐观，再加上政府出台鼓励政策，广州整体经济增速由负转正，提振市场信心的同时写字楼需求稳步上升。各级政府预计将相继推出政策鼓励企业发展并刺激写字楼需求。广州2020 年的甲级写字楼新增供应量同比下降了 88%。全年仅一个项目落成，总存量增加 25,595 平方米，属过去十年以来最低。鉴于疫情下疲软的经济，租户们以节省成本为目的的合并和搬迁需求主导了去年写字楼的租赁活动。跨国公司的需求明显减弱，其租赁份额（以面积计算）从 2019年的 54% 下降到 2020 年的 49%。相比之下，受中资公司在中区较活跃的租赁活动的支撑，本地公司对甲级写字楼的需求保持相对坚挺。从中期来看，香港的写字楼市场将受益于蓬勃发展的IPO 市场以及大湾区进一步发展所带来的机遇。尽管新冠肺炎和地缘政治紧张局势带来诸多不确定性，香港的IPO 市场在 2020 年表现依然强劲，总募集资金达到 3,975亿港元，同比增长 26.5%，为有记录以来的最高水平。在中资科技公司以及目前在美国上市的一些中资公司来港二次上市的推动下，这种趋势预计将会持续。同时，随着疫情的消退，香港进一步的融入大湾区将为在香港的公司创造新的机遇。我们预计这两种趋势将推动对办公空间需求的增长，尤其是来自金融业和专业服务领域的公司的需求。香港2020 年全年，台北新增一栋甲级写字楼，为西区的台湾人寿中山大楼，面积约为 21,600 平方米。2020年全年台北整体市场净吸纳量仅约20,500平方米，为自 2009 年后，首度年净吸纳量未达 3 万平方米，其主要原因是新增供应较少，没有可租赁面积。受到疫情影响，外商公司配合海外总部的政策，有的选择让员工居家办公，有的弹性调派至联合办公中心工作，因经济环境不确定因素较多，对于办公室租赁需求采取观望态度。统计 2020 年全年甲级写字楼租赁面积，其中 48% 需求来自跨国企业，而本地企业约占 52%。展望未来，台北的甲级写字楼市场预计将有 21 万平方米的新增供应陆续完工入市，但未来供应项目中大多数是金融集团的自用大楼。在可供出租的甲级写字楼仍然缺稀的情况下，再加上全球新冠疫情及经济环境不确定性持续，未来供应项目的预租暂缓，外商多持观望态度，短期内租赁活动将持续平淡。台北 4 大中华区写字楼供应/需求核心趋势报告介绍报告涉及的六大写字楼市场包括：2020 年对于中国来说是史无前例的一年，但在许多方面来说，它也体现了我国在困难面前的坚忍不拔。新冠疫情对全国上下、社会、经济和房地产市场都产生了深远的影响。即使如此，我国还是世界上第一个实现疫后经济反弹的国家，这也促进许多城市的写字楼市场发展。本报告着眼于大中华地区的甲级写字楼市场，并提供了以下方面的理解： o 2020 年大中华区写字楼市场的供需情况总结； o 大中华区写字楼市场未来的供需动态展望； o 最后，对大中华地区各个主要城市的写字楼市场供需趋势进行深入分析。北京广州上海香港深圳台北 需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 5大中华区甲级写字楼—当前发展 表 1：大中华区 20 个城市核心市场需求速览(2020 年第四季度 )资料来源：戴德梁行研究部过去一年，新冠疫情等因素给市场带来了不确定性，大中华区写字楼市场的供应和需求端都受到不同程度的影响。截止到 2020 年四季度，大中华区 20 个主要城市的核心区甲级写字楼存量达 到 59,794,319 平 方 米， 比 2019 年四季度存量同比增长 6.5%。大中华区主要城市核心区写字楼净吸纳量录得 821,370 平米，环比上涨 65%。其中，台北和深圳分别以 2.6% 和 24.5% 的核心商圈空置率，成为大中华区一线城市中空置率最低和最高的城市。在二线城市中，杭州的核心商圈空置率最低，为 12.8%，而长沙核心商圈空置率最高，为 45.2% 。由于在过去的 12 个月中，新增供应项目不断入市，大量供应导致了大中华区甲级写字楼核心市场的整体去化承压。2020 年四季度，在一线和二线城市中，香港和杭州分别以 534.47 元每平方米每月（港币 58.5 元每平方英尺每月）和 155.1 元每平方米每月的租金位居第一。大中华区主要核心市场的写字楼平均租金录得 160.9 元每平米每月，比往年同期下降 9.8%（表 1）。2020年第四季度核心市场数据大中华区Markets市场北京8,220,912 1,466,401 31,549 10.8%387.3 -9.5%RMB/sqm/mo上海8,274,516 1,553,729 114,892 16.0%282.6 -5.7%RMB/sqm/mo广州4,245,505 394,792 -19,578 7. 5 %188.1 -5.2%RMB/sqm/mo深圳6,018,135 7,042,303 184,675 24.5%213.4 -13.0%RMB/sqm/mo香港5,992,650 543,781 -5 7, 94 0 12.6%58.5 -19.3%HKD/sqft /mo台北1,136,499 112,397 -1,749 2.6%3190.0 0.5%TWD/ping/mo天津2,384,985 738,706 56,188 34.6%94.4 -2.3%RMB/sqm/mo沈阳1,098,075 446,507 9,023 28.8%73.9 -10.9%RMB/sqm/mo大连921,544 442,529 7,676 29.8%96.5 -6.2%RMB/sqm/mo青岛1,445,742 794,509 53,150 22.8%101.2 -9.4%RMB/sqm/mo南京1,890,447 976,217 14,706 25.1%131.4 -3.4%RMB/sqm/mo杭州2,157,085 5 97,1 08 93,278 12.8%1 47. 8 -1.7%RMB/sqm/mo苏州2,217,294 1,512,433