3 大中华区高级办公室供应/需求趋势4上海2022年，上海甲级写字楼市场受到COVID-19病毒爆发的极大冲击。尽管如此，仍有许多新供应进入该市的非核心子市场，帮助甲级写字楼的总库存超过1500万平方米。与此同时，市场交易量放缓。上海甲级写字楼市场年度净吸纳面积达到625，725平方米，低于2021年。全年，专业服务、TMT和金融在按区域股份划分的交易量方面仍领先行业，市场份额分别为23.8%、17.4%和17.4%。未来，随着人工智能和互联网领域更先进技术的更多采用和实施，数字经济有望继续为上海的许多行业带来变革。预计会出现相关变革性新商机的一些行业包括贸易、教育、生命科学、媒体、营销、金融科技、资产管理、新零售、高端制造和现代物流。此外，许多因之前的 COVID-19 疫情爆发而推迟的办公项目计划在今年进入市场。这些项目可能会增加超过200万平方米的优质供应。最后，在市场复苏方面，从 2022 年的 COVID-19 疫情爆发中逐步恢复，今年，上海的目标是鼓励更多的人涌入资本支持城市的办公经济。北京深圳2022年，北京甲级写字楼新增供应量同比下降32.1%至423，858平方米。市场上共有九幢甲级写字楼竣工，与2021年竣工数量相同。受疫情、经济下行压力、2022年外部环境不确定性影响，北京市场活跃度大幅下降。因此，该市甲级写字楼市场全年净吸纳量为17.3万平方米，同比下降79.4%。按地区划分，TMT、金融和专业服务行业的租赁交易仍排名前三。2022年，这些行业分别占北京甲级写字楼租赁交易总量的43.2%、25.0%和13.6%。随着疫情防控措施的放松和经济活动的快速释放，我市甲级写字楼市场有望逐步复苏。与2022年相比，预计供需都将大幅增加。预计未来三年将迎来约210万平方米的新办公空间。新空间的涌入将继续给房东带来压力。其后，短期内市场租金仍会面临一些下行压力，应能为租户提供有利的租约谈判机会。深圳在2022年迎来了597，950平方米的优质新写字楼供应，福田CBD和后海分别增加了130，000平方米。前海的供应占剩余的56.5%的新供应份额。需求方面，年度甲级写字楼净吸纳面积为221，608平方米，较2021年下降66.3%。随后，全市空置率同比上升3.6个百分点至22.8%，平均租金同比下降3.3%，达到每月每平方米203.5元人民币。金融、TMT和专业服务行业仍然是租赁需求的主要驱动力，尽管市场份额不断变化。金融业在2022年占总租赁面积的36.5%，同比增长10.9个百分点。与此同时，按年计算，TMT下降了15.1个百分点，而专业服务则下降了5.9个百分点。预计2023年的新供应量将达到130万平方米，带来相当大的供应压力。随着边境的进一步重新开放，市场将见证商业活动的进一步反弹，这将有助于深圳经济的复苏，并为办公需求带来支撑。 大中华区高级办公室供应/需求趋势52022年，香港市场新增六幢甲级写字楼落成。所有这些都位于该市的非核心地区。这六个项目增加了266，500平方米，并在一定程度上将整体可用率提高到16.7%。2022年底;这比 2021 年底的 13.6% 高。2022年香港甲级写字楼净吸纳量为23，300平方米，受新落成的带动，回升至正值区域。这是在连续两年负净吸收之后。在需求方面，与往年一样，金融和专业服务行业在2022年继续主导租赁市场，按新租赁总面积计算。此外，香港甲级写字楼市场在2022年也出现了来自公共部门的需求。随着边境全面重新开放，以及该市大部分COVID-19大流行限制的放松，随着内地公司的需求逐渐恢复，整体商业信心预计将有所改善。这种需求的回归预计将导致办公室租金下降幅度收窄，然后在2023年企稳。2022年，仅E.SUN易生第二总部一栋优质甲级写字楼落成。新供应为台北甲级写字楼市场增加了28，800平方米。2022年全市甲级写字楼租赁市场全年净吸纳量达到3.52万平方米。租赁交易主要是中小型区域，平均每笔交易2，100平方米。到2025年，预计台北未来约33万平方米的甲级写字楼供应将完成，约占现有存量的13%。由于激烈的竞争和公司对实现ESG目标的重视，核心区域旧A级办公楼的硬件升级趋势将出现。写字楼市场的企业将优先考虑具有灵活空间使用和可持续性特征的甲级写字楼。香港台北广州2022年完成六个新项目，面积超过416，953平方米米的写字楼走向广州甲级写字楼市场。这一新供应将全市甲级写字楼市场存量扩大到600多万平方米。过去一年，COVID-19疫情在中国大陆大城市的复发给经济发展和城市运营带来了巨大挑战。企业对扩张计划持谨慎态度，在成本控制的推动下，更新和搬迁是造成大量租赁活动的主要原因。2022年，广州需求疲软使该市的年度净吸纳量数字进入负值区域。国内企业仍然是广州甲级写字楼市场交易活动的主要驱动力，2022年按地区划分，占总交易量的72.6%。与此同时，按地区划分，专业服务占租赁活动的28.4%，同比增长15.1个百分点。未来，约370万平方米的新供应计划在未来五年内完成。市场主体信心的回归，是推动市场恢复活跃和活力的关键。 6 大中华区高级办公室供应/需求趋势7 大中华区高级办公室供应/需求趋势8 大中华区高级办公室供应/需求趋势9• 大中华区高级办公室供应/需求趋势10141220%108642020162017201820192020202120222023202420252026供应净吸收空置率25%20%15%10%5%0%这些数据包括北京、上海、广州、深圳、长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、青岛、沈阳、天津、武汉、厦门、西安、无锡、苏州、香港和台北百万平方米 大中华区高级办公室供应/需求趋势11 大中华区高级办公室供应/需求趋势124%4%1%办公室/研发5%工业混合使用14%21%51%零售酒店公寓数据中心 大中华区高级办公室供应/需求趋势13 大中华区高级办公室供应/需求趋势14 ••• 大中华区高级办公室供应/需求趋势15 大中华区高级办公室供应/需求趋势16•••••• 大中华区高级办公室供应/需求趋势17 大中华区高级办公室供应/需求趋势18 大中华区高级办公室供应/需求趋势19 大中华区高级办公室供应/需求趋势20 大中华区高级办公室供应/需求趋势21 大中华区高级办公室供应/需求趋势22     大中华区高级办公室供应/需求趋势23 大中华区高级办公室供应/需求趋势24 大中华区高级办公室供应/需求趋势25 大中华区高级办公室供应/需求趋势26 大中华区高级办公室供应/需求趋势27 大中华区高级办公室供应/需求趋势28来源:高纬物业(Cushman & Wakefield)的研究 大中华区高级办公室供应/需求趋势29 大中华区高级办公室供应/需求趋势30供应 大中华区高级办公室供应/需求趋势31 大中华区高级办公室供应/需求趋势32 大中华区高级办公室供应/需求趋势33 大中华区高级办公室供应/需求趋势34来源:高纬物业(Cushman & Wakefield)的研究 大中华区高级办公室供应/需求趋势35 大中华区高级办公室供应/需求趋势36 大中华区高级办公室供应/需求趋势37 大中华区高级办公室供应/需求趋势38 大中华区高级办公室供应/需求趋势39 大中华区高级办公室供应/需求趋势40来源:高纬物业(Cushman & Wakefield)的研究 大中华区高级办公室供应/需求趋势41 大中华区高级办公室供应/需求趋势42 大中华区高级办公室供应/需求趋势43 大中华区高级办公室供应/需求趋势44 大中华区高级办公室供应/需求趋势45 大中华区高级办公室供应/需求趋势46 大中华区高级办公室供应/需求趋势47 大中华区高级办公室供应/需求趋势48 大中华区高级办公室供应/需求趋势49 大中华区高级办公室供应/需求趋势50 大中华区高级办公室供应/需求趋势51 大中华区高级办公室供应/需求趋势52来源:高纬物业(Cushman & Wakefield)的研究 大中华区高级办公室供应/需求趋势53 大中华区高级办公室供应/需求趋势54 大中华区高级办公室供应/需求趋势55 大中华区高级办公室供应/需求趋势56 大中华区高级办公室供应/需求趋势57 大中华区高级办公室供应/需求趋势58 关键的外卖••••59 塞布丽娜魏中国北方sabrina.d.wei@cushwake.com5张华南和华中 xiaoduan.zhang@cushwake.comRosanna唐香港rosanna.tang@cushwake.com艾薇贾中国西部ivy.jia@cushwake.com伊森李台湾本报告由华东及大中华区内容研究主管Shaun Brodie撰写。分析支持由Larry Sang，Lianne Yang，Ning Wen，Pheobe Wang，Anthony Wong，Julia Law和Lynn Huang提供。为了更好地服务我们的客户，我们的中国研究团队在资本市场、工业、物流和零售等多个重点领域建立了卓越中心。Shaun领导大中华区租户研究卓越研究中心。如果您对大中华区租户研究有任何疑问，请联系：对高纬物业(Cushman & Wakefield)Cushman & Wakefield（纽约证券交易所代码：CWK）是一家全球领先的房地产服务公司，为房地产租户和业主提供卓越的价值。Cushman & Wakefield是全球最大的房地产服务公司之一，在60个国家设有400多个办事处，拥有约52，000名员工。在大中华区，由23个办事处组成的网络为整个地区的当地市场提供服务，赢得了认可，并因行业领先的表现赢得了多个奖项。2022 年，该公司在核心服务方面的收入为 101 亿美元，包括估值、咨询、项目和开发服务、资本市场、项目和占用者服务、工业和物流、零售等。要了解更多信息，请访问 www.cushmanwakefield.com 或在Twitter上关注@CushWake。肖恩·布罗迪华东及大中华区内容研究主管免责声明本报告由戴德梁行制作，仅供对商业地产感兴趣的人士使用，仅供参考。它无意对其所指的市场或发展进行完整描述。该报告使用从戴德梁行认为可靠的公共来源获得的信息，但我们尚未核实此类信息，也不能保证其准确和完整。对于此处包含的任何信息的准确性或完整性，戴德梁行不作任何明示或暗示的保证或陈述，戴德梁行不以任何方式对本报告的任何读者或任何第三方承担任何责任。戴德梁行不对依赖报告中的任何意见表达做出的任何决定以及与此类决定相关的任何风险负责，并应被免除和免受损害。在全部或部分复制本报告之前，需要事先获得我们的书面同意。高纬物业(Cushman & Wakefield)版权所有©2023。大中华区顶级写字楼供需趋势 61