中国零售物业供应/需求核心趋势疫后全面复苏，消费提质升级大中华区租户研究2022年8月MANEL 目录中国零售市场核心趋势中国零售物业摘要报告介绍当前发展010405中国零售物业六大零售物业市场要点总结未来趋势核心趋势072355 摘要2022年上半年，受到疫情等因素超预期影响中国经济增长放缓。受此影响，截至2022年二季度，中国16个主要城市的优质零售物业存量达到9.720.2万平方米，平均租金录得735.5元每平米每月，环比下跌0.9%展望未来，中国零售市场的长期基本盘依然稳健。售物业持续优化运营和升级调改，为疫情后消费市场复苏做好准备。在售物业市场供应方面，主要有以下发展趋势：利好政策密集出台；刚需型社区商业薪鑫头角O全渠道零售被持续关注：可持续发展受到重视受到中国经济发展、综合国力增强、人口结构改变、移动互联网普及、中国文化自信提升，以及新冠肺炎疫情等多重因素的影响我国的消费主体及其消费行为发生了改变。中国的零售行业不断推出新商业模式、新服务内容，以及新零售业态，以适应消费人群和消费方式的变化。，在零售物业市场需求方面，影响市场的趋势有很多。我们将研究分析以下五大发展趋势：新消费品牌幅起O餐饮企业抢滩预制菜市场：0新式烘培引领风潮：o绿色消费迎来新风口运动健身消费新趋势疫后全面复苏，消费提质升级 北京上海深圳截止到2022年二季度，北京零售市场总存2022年上半年，受新冠肺炎疫情影响，上过去一年，深圳全市共迎来82.0万平方米的量为1506万平方米，其中购物中心存量为海GDP同比下降5.7%。上海居民在四月份新增供应，令深圳优质购物中心市场存量在1.327万平方米，占比持续上升至88%和五月份盾家隔商。购物中心暂停营业两个2022年二季度达到591.6万平方米，较2021月，于六月初恢复线下营业。今年上半年，年同期存量同比增长16.1%。随着疫情常态化，北京各购物中心客流及消上海零售物业市场没有新增供应，总存量维费活力逐步恢复正常，各商场基本完成了一持在2.082.5万平方米。受到疫情的冲击：2022年初全市优质购物轮品牌及业态的调整。疫情的反复使市场仍中心租金有所下滑：但随若疫情逐步得到有旧承压前行，核心商圈平均租金报价略有下由于疫情的冲击：上海零售市场租赁需求在效控制，市场回暖迹象明。市、区级政府降，空置率基本保持稳定。截止2022年上2022年二季度锐减截至季末，上海全市相继发放多轮消费券，并出台汽车、电子及半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层整体空置率环比上升0.8个百分点，室家电消费补贴提振信心。商场在举办五一、平均租金报价为人民币2，300元每月每平方10.2%，为近五年来全市最高空置率水平。端午主题活动以及周年庆、年中促销的同时米，空置率为10%。上海中高端购物中心首层租金报价为838.8纷纷让利推出消费折扣券和团购券，激发市元每月每平方米，环比下降3.4%场潜力。全市整体空置率较2021年三季度疫情之下，市场恢复仍需时自，新项自招商高点回落1.26个百分点至5.67%，租金也回及开业压力较大，预计整体市场供应的脚步展望未来，2022年下半年，上海经济运行二升至每月每平方米860.21元。将维续放缓。未来三年，北京零售物业市场将加快恢复，消费市场将逐步回暖。由于庞预计将有277万平方米的新增供应入市，大的人口基数和强大的消费者购买力，上海2022年，全市将有52万平方米的未来供应，80%以上都位于非核心商图，项目类型多为零售市场在未来的发展前景保持积极。上海且新供应均集中于下半年入市，主要包括后综合体或社区配套型零售物业市场仍为投资者关注的重要市场。海汇、天河城等分布在核心商圈的项目2疫后全面复苏，消费提质升级 广州成都杭州从2021年第三季度到2022年第二季度，广从2021年第三季度至2022年第二季度，全过去一年，为应对复杂严峻的国际环境和疫州优质零售物业市场共迎来两座购物中心开市共计录得新增供应273.000平方米，推高情波动带来的严重冲击，杭州政府大力推进业，推高全市存量达到4.793.086平方米全市存量至739万平方米，全市存量位居全经济稳进提质八大攻坚行动，加快落实惠企比2021年第二季度存量同比增长1.0%。外国第三。舒困系列政策。有鉴于此，全市经济运行呈部环境不确定性的增加令一些新项目的入市现稳中有进的发展态势。节奏有所放缓近一年来疫情反复，为扩大内需、提振消费，成都在2022年二季度发放消费券，促进了短杭州经济基本面的持续稳定，为零售市场的过去一年全市优质零售物业市场净吸纳量录期消费、刺激了消费意愿，从而推动全市租发展提供了重要保障。从2021年第三季度至得125.530平方米，同比下降87.7%。其中金环比上涨0.52%至624.11元/平方米/月；2022年第二季度，杭州优质零售市场迎来十体育中心占比34.9%，成为全市净吸纳水平另一方面，在疫情中，主动或被动调场频率大商业项目的正式开业，共计新添体量约最高的商圈。一些购物中心对业态布局或主增加，截止2022年第二季度，大部分项目调109.9万平方米，全市优质零售物业的总体力店铺进行调整，全市空蓝率同比上升12个场完成，推动全市空置率环比下降0.83个百存量攀升至578.4万平方米，百分点至5.7%。餐饮是开店生力，近一年新斤：分点至6.86%开门店数量占全市的44.1%。在复杂的市场环境中，商业项自投资减缓、根据统计，2022年交子商圈还将迎来大魔方施工延期将是大概率事件，未来新增供应也预计年内广州还将有440.000平方米新增供和SKP两个重量级项目，届时，交子商圈商将出现明显放缓的节奏。预计后期开发商将应入市。尽管其中不乏位于核心商圈的优质业体量也将赶超春盐商圈达到约150万平方会在投资规模、运营模式、融资机制等方面项目，但由于多数供应量位于非核心商圈，米，成都有望正式进入双中心时代作出战略调整。对于头部企业而言，持续拓在外围区域商业氛围得到增强的同时，全市展“轻资产”模式不仅是完善网格布局的战最优层平均租金的增长或将受到限制略补充，也是参与存量市场的重要路径。疫后全面望苏，消费提质升级3 受政府推出的稳定经济发展的政策措施影响，中国居民的消费将会被催化，这将促使报告介绍中国零售物业市场继续回眼。本报告誉眼于中国的优质零售物业市场，并提供了以下方面的理解：0过去一年，中国年售物业市场的供需情况总结：o中国零售物业市场未来的供需动态展望：0最后，对中国客个生要城市的零售物业市场供需超势进行深入分析报告涉及的六大零售物业市场包括：北京上海深圳A工广州成都杭州孜后全面领苏消费报博升级 中国零售物业市场当前发展图1：中国社会消费品零售总额走劳（2011年2022年上半年）根据国际货币基金组织（IMF）的预测，由万亿元50.20%于地缘政治加剧、全球疫情形势再度严峻4015%以及通胀上升等因素带来的负面影响，3010%2022年全球经济前景大幅黯淡。在复杂严20峻的国际经济形势下，2022年中国GDP增5%10速目标为5.5%左右，但受到疫情等因素超预期影响，上半年中国经济增长2.5%。中201120122013201420152016201720182019202020212022H15%国社会消费品零售总额为21.04万亿元，同图2：中国消费支出对经济增长贡献率（2010年2022年一度）比下降0.7%（图1）尽管如此，消费仍100%是拉动经济增长的第一动力（图2）202280%年5月，中国消费者信心指数为86.8，创下60%40%10年以来的新低（图3）：20%0%截至2022年二季度，中国16个主要城市的201220132014201520162017202020212022Q1中高端商场存量达到9720.2万平方米。二图3：中国消费者信心指数（2011年2022年上半年）150季度以来，受多地疫情散发的影响，一些主要城市的新项目推迟至下半年或明年入100市。许多零售商搁置或缩减了其扩张计划有鉴于此，二季度中国主要城市优质零售56物业市场净吸纳量录得91.6万平方米，同比下跌48.1%6南京和西安分别以3.9%和201120122013201420152016201720182019202020212022H120.2%的核心商国空置率，成为中国一二线资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部城市中空置率最低和最高的城市（表1）疫后全面复苏，消费提质升级：5 当前发展中国零售物业市场表1：中国16个城市核心市场供应/需求速览（2022年二季度）核心市场数据2022年第二季度中国区市场净吸纳量空置率相金北京13,265,1142.449.499145.71010.00%2300.00-213%RMB/sgm/mo20,825,01810.069,372-257;29310.20%1943.50-2.23%RMB/sqm/mo广州4.7930861388.00065.9095.72%76.10.1.28%RMB/scm/mo·深圳5,916.3291.514,0837.5405.67%860.210.45%/RMB/sqm/mo→天津2.426,409556,750-10,64012.4716435.10-0.48%RMB/scim/mo沈阳5.575.251846.357133,49917.24%273.00-180%RMB/sqm/mo→大连1888.460236,000-13,65015:59510.60/0.00%RMB/sc/m/mo青岛3.060.300727000115,8777.87%439.00.0.00%/RMB/sqm/mo+南京4.923.9302764.42010.0643.879675.260.13%RMB/5cm/mo上杭州5.784.0701.074,000244.7506.82%591.54-2.30%/RMB/sqm/mo+重庆6359/0001564.700131.41110.19%569.30-1.85%RMB/sclm/mo7,391,3231.435,000172,360%989624.110.52%iRMB/sqm/mo6.436.9831106.90071.34020.18%226.90.0.00%RMB/5clm/mo上武汉3.153.599507,571161.12913.81%521.081.96%RMB/sqm/mo→长沙2889.500708260-40:84410.44%40219-146%RMB/sgim/mo厦门2,513.7001,065,858-21,63410.19%51913-0.50%RMB/sqm/mo资料来源：戴德梁行研究部6按后全面复苏，消费质升级 未来趋势中国零售物业市场受新冠肺炎疫情，新消费的崛起、可持续发展等因受疫情等因素影响，短期内中国消费市场受到冲击。素的影响，中国零售市场日趋复杂和多样化。品牌但长期来看，中央和地方政府出台多项政策促进消商和零售物业业主将不断深入挖掘细分市场，创新费回稳，中国零售市场将逐步回暖。品牌商与零售商业模式，以满足中国消费者日益个性化与多元化物业业主将不断推陈出新，为疫情后消费市场复苏的需求。戴德梁行商业地产部将继续深耕中国零售做好准备。戴德梁行多年来深度洞察中国季售市场市场，助力消费品牌和商业地产的升级，推动中国和房地产市场，为政府、投资商、房地产开发商和零售行业的发展客售商提供专业的服务甄仕奇ShaunBrodie商业地产部重事总经理华东区业务磊展服务团队及大中华区内容主管中国区大中华区租户研究主管duke.sq.zhen@cushwake.comshaun.fv.brodie@cushwake.com疫后全面复苏，消费提质升级 中国零售物业市场未来趋势供应动态随着中国疫情防控取得阶段性的成果，疫情管控措施也有所放松，省际和通行码城际之间的人口流动逐步放开。2022年下半年，消费将会迎来恢复性上涨带动投资以及出口贸易等方面的复苏。同时，在中央和地方政府出台的稳经济一揽子政策措施的有力推动下，中国的经