中国零售物业供应/需求核心趋势2022年8月大中华区租户研究疫后全面复苏，消费提质升级 目录中国零售市场核心趋势摘要01报告介绍04中国零售物业当前发展0507六大零售物业市场核心趋势23要点总结55中国零售物业未来趋势 摘要2022年上半年，受到疫情等因素超预期影响，中国经济增长放缓。受此影响，截至2022年二季度，中国16个主要城市的优质零售物业存量达到9,720.2万平方米，平均租金录得735.5元每平米每月，环比下跌0.9%。展望未来，中国零售市场的长期基本盘依然稳健。零售物业持续优化运营和升级调改，为疫情后消费市场复苏做好准备。在零售物业市场供应方面，主要有以下发展趋势：o 利好政策密集出台；o 刚需型社区商业崭露头角；o 全渠道零售被持续关注；o 可持续发展受到重视。受到中国经济发展、综合国力增强、人口结构改变、移动互联网普及、中国文化自信提升，以及新冠肺炎疫情等多重因素的影响，我国的消费主体及其消费行为发生了改变。中国的零售行业不断推出新商业模式、新服务内容，以及新零售业态，以适应消费人群和消费方式的变化。在零售物业市场需求方面，影响市场的趋势有很多。我们将研究分析以下五大发展趋势：o 新消费品牌崛起；o 餐饮企业抢滩预制菜市场；o 新式烘培引领风潮；o 绿色消费迎来新风口；o 运动健身消费新趋势。疫后全面复苏，消费提质升级1 北京上海深圳截止到2022年二季度，北京零售市场总存量为1,506万平方米，其中购物中心存量为1,327万平方米，占比持续上升至88%。随着疫情常态化，北京各购物中心客流及消费活力逐步恢复正常，各商场基本完成了一轮品牌及业态的调整。疫情的反复使市场仍旧承压前行，核心商圈平均租金报价略有下降，空置率基本保持稳定。截止2022年上半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币2,300元每月每平方米，空置率为10%。疫情之下，市场恢复仍需时日，新项目招商及开业压力较大，预计整体市场供应的脚步将继续放缓。未来三年，北京零售物业市场预计将有277万平方米的新增供应入市，80%以上都位于非核心商圈，项目类型多为综合体或社区配套型。2022年上半年，受新冠肺炎疫情影响，上海GDP同比下降5.7%。上海居民在四月份和五月份居家隔离。购物中心暂停营业两个月，于六月初恢复线下营业。今年上半年，上海零售物业市场没有新增供应，总存量维持在2,082.5万平方米。由于疫情的冲击，上海零售市场租赁需求在2022年二季度锐减。截至季末，上海全市整体空置率环比上升0.8个百分点，至10.2%，为近五年来全市最高空置率水平。上海中高端购物中心首层租金报价为838.8元每月每平方米，环比下降3.4%。展望未来，2022年下半年，上海经济运行将加快恢复，消费市场将逐步回暖。由于庞大的人口基数和强大的消费者购买力，上海零售市场在未来的发展前景保持积极。上海零售物业市场仍为投资者关注的重要市场。过去一年，深圳全市共迎来82.0万平方米的新增供应，令深圳优质购物中心市场存量在2022年二季度达到591.6万平方米，较2021年同期存量同比增长16.1%。受到疫情的冲击，2022年初全市优质购物中心租金有所下滑，但随着疫情逐步得到有效控制，市场回暖迹象明显。市、区级政府相继发放多轮消费券，并出台汽车、电子及家电消费补贴提振信心。商场在举办五一、端午主题活动以及周年庆、年中促销的同时纷纷让利推出消费折扣券和团购券，激发市场潜力。全市整体空置率较2021年三季度高点回落1.26个百分点至5.67%，租金也回升至每月每平方米860.21元。2022年，全市将有52万平方米的未来供应，且新供应均集中于下半年入市，主要包括后海汇、天河城等分布在核心商圈的项目。2疫后全面复苏，消费提质升级 成都从2021年第三季度至2022年第二季度，全市共计录得新增供应273,000平方米，推高全市存量至739万平方米，全市存量位居全国第三。近一年来疫情反复，为扩大内需、提振消费，成都在2022年二季度发放消费券，促进了短期消费、刺激了消费意愿，从而推动全市租金环比上涨0.52%至624.11元/平方米/月；另一方面，在疫情中，主动或被动调场频率增加，截止2022年第二季度，大部分项目调场完成，推动全市空置率环比下降0.83个百分点至6.86%。根据统计，2022年交子商圈还将迎来大魔方和SKP两个重量级项目，届时，交子商圈商业体量也将赶超春盐商圈达到约150万平方米，成都有望正式进入双中心时代。广州杭州从2021年第三季度到2022年第二季度，广州优质零售物业市场共迎来两座购物中心开业，推高全市存量达到4,793,086平方米，比2021年第二季度存量同比增长1.0%。外部环境不确定性的增加令一些新项目的入市节奏有所放缓。过去一年全市优质零售物业市场净吸纳量录得125,530平方米，同比下降87.7%。其中体育中心占比34.9%，成为全市净吸纳水平最高的商圈。一些购物中心对业态布局或主力店铺进行调整，全市空置率同比上升1.2个百分点至5.7%。餐饮是开店主力，近一年新开门店数量占全市的44.1%。预计年内广州还将有440,000平方米新增供应入市。尽管其中不乏位于核心商圈的优质项目，但由于多数供应量位于非核心商圈，在外围区域商业氛围得到增强的同时，全市最优层平均租金的增长或将受到限制。过去一年，为应对复杂严峻的国际环境和疫情波动带来的严重冲击，杭州政府大力推进经济稳进提质八大攻坚行动，加快落实惠企纾困系列政策。有鉴于此，全市经济运行呈现稳中有进的发展态势。杭州经济基本面的持续稳定，为零售市场的发展提供了重要保障。从2021年第三季度至2022年第二季度，杭州优质零售市场迎来十大商业项目的正式开业，共计新添体量约109.9万平方米，全市优质零售物业的总体存量攀升至578.4万平方米。在复杂的市场环境中，商业项目投资减缓、施工延期将是大概率事件，未来新增供应也将出现明显放缓的节奏。预计后期开发商将会在投资规模、运营模式、融资机制等方面作出战略调整。对于头部企业而言，持续拓展“轻资产”模式不仅是完善网格布局的战略补充，也是参与存量市场的重要路径。疫后全面复苏，消费提质升级3 成都报告介绍受政府推出的稳定经济发展的政策措施影响，中国居民的消费将会被催化，这将促使中国零售物业市场继续回暖。本报告着眼于中国的优质零售物业市场，并提供了以下方面的理解：o 过去一年，中国零售物业市场的供需情况总结；o 中国零售物业市场未来的供需动态展望；o 最后，对中国各个主要城市的零售物业市场供需趋势进行深入分析。报告涉及的六大零售物业市场包括：北京上海深圳广州杭州4疫后全面复苏，消费提质升级 中国零售物业市场——当前发展根据国际货币基金组织（IMF）的预测，由于地缘政治加剧、全球疫情形势再度严峻以及通胀上升等因素带来的负面影响，2022年全球经济前景大幅黯淡。在复杂严峻的国际经济形势下，2022年中国GDP增速目标为5.5%左右，但受到疫情等因素超预期影响，上半年中国经济增长2.5%。中国社会消费品零售总额为21.04万亿元，同比下降0.7%（图1）。尽管如此，消费仍是拉动经济增长的第一动力（图2）。2022年5月，中国消费者信心指数为86.8，创下10年以来的新低（图3）。截至2022年二季度，中国16个主要城市的中高端商场存量达到9,720.2万平方米。二季度以来，受多地疫情散发的影响，一些主要城市的新项目推迟至下半年或明年入市。许多零售商搁置或缩减了其扩张计划。有鉴于此，二季度中国主要城市优质零售物业市场净吸纳量录得91.6万平方米，同比下跌48.1%。南京和西安分别以3.9%和20.2%的核心商圈空置率，成为中国一二线城市中空置率最低和最高的城市（表1）。-5%0%5%10%15%20%01020304050201120122013201420152016201720182019202020212022 H1图1：中国社会消费品零售总额走势（2011年——2022年上半年）万亿元图3：中国消费者信心指数(2011年——2022年上半年）050100150201120122013201420152016201720182019202020212022 H10%20%40%60%80%100%201120122013201420152016201720182019202020212022 Q1图2：中国消费支出对经济增长贡献率（2010年——2022年一季度）资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部疫后全面复苏，消费提质升级5 中国零售物业市场——当前发展表1：中国16个城市核心市场供应/需求速览（2022年二季度）资料来源：戴德梁行研究部6疫后全面复苏，消费提质升级 受新冠肺炎疫情、新消费的崛起、可持续发展等因素的影响，中国零售市场日趋复杂和多样化。品牌商和零售物业业主将不断深入挖掘细分市场，创新商业模式，以满足中国消费者日益个性化与多元化的需求。戴德梁行商业地产部将继续深耕中国零售市场，助力消费品牌和商业地产的升级，推动中国零售行业的发展。中国零售物业市场——未来趋势“受疫情等因素影响，短期内中国消费市场受到冲击。但长期来看，中央和地方政府出台多项政策促进消费回稳，中国零售市场将逐步回暖。品牌商与零售物业业主将不断推陈出新，为疫情后消费市场复苏做好准备。戴德梁行多年来深度洞察中国零售市场和房地产市场，为政府、投资商、房地产开发商和零售商提供专业的服务。“duke.sq.zhen@cushwake.com甄仕奇商业地产部董事总经理中国区shaun.fv.brodie@cushwake.comShaun Brodie华东区业务拓展服务团队及大中华区内容主管大中华区租户研究主管““疫后全面复苏，消费提质升级7 随着中国疫情防控取得阶段性的成果，疫情管控措施也有所放松，省际和城际之间的人口流动逐步放开。2022年下半年，消费将会迎来恢复性上涨，带动投资以及出口贸易等方面的复苏。同时，在中央和地方政府出台的稳经济一揽子政策措施的有力推动下，中国的经济将恢复到正常的增长水平。受新冠肺炎疫情的影响，一些原计划于2022年上半年入市开业的购物中心将推迟至2022年下半年或2023年入市。根据戴德梁行的统计数据，约2,801万平方米的新增优质零售物业计划于未来三年入市。从区域内六大市场来看，预计未来供给量最大的市场是上海市，为1,007万平方米；预计未来供给量最少的市场是杭州市，为107万平方米。得益于中产阶级人数不断增长，城镇化持续推进，以及通货膨胀得到有效控制，中国零售市场的长期基本盘依然稳健。零售物业持续优化运营和升级调改，为疫情后消费市场复苏做好准备。在零售物业市场供应方面，主要有以下发展趋势：o 利好政策密集出台；o 刚需型社区商业崭露头角；o 全渠道零售被持续关注；o 可持续发展受到重视。中国零售物业市场——未来趋势供应动态8疫后全面复苏，消费提质升级 疫情期间，中央和各地方政府出台一系列政策措施，在资金支持、缓解融资难回款难、推动降成本扩需求、加强服务保障方面帮助中小微企业纾困解难。疫情后，为促进消费回稳，中央和地方政府出台多项政策给予支持。2022年4月20日，国务院办公厅印发《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》（图4）。各地政府积极响应，助力消费市场回暖。例如，北京推出27条促消费措施，发放1亿元餐饮消费券。上海于7月—9月期间举办购物节，统筹“国际消费季”“全球首发季”“全城打折季”。深圳投入1亿元鼓励市民购买消费电子和家用电器产品，购买符合规定的数码产品，按照销售价格的15%给予补贴。天津、重庆、湖北、四川、海南、浙江等地均推出补贴、优惠券、主题活动等措施带动消费......随着国家新冠肺炎防疫措施不断调整，叠加降准降息、减税降费、畅通物流和刺激消费等政策措施的落地，零售业大盘趋稳态势明朗，消费复苏进一步增强。中国零售物业市场——未来趋势利好政策密集出台图4：我国政府提振零售行业的