大中华区租户研究中国零售物业供应/需求核心趋势零售向新，活力似锦2021年8月 目录中国零售市场核心趋势摘要01报告介绍04中国零售物业当前发展0507六大零售物业市场核心趋势19要点总结51中国零售物业未来趋势 oPwOoPsRqPmPvMmOtMmQtO7NaO7NsQmMnPqReRoOuMjMoNoP7NrQtPvPnMyQMYoMyR摘要2021年上半年中国经济呈积极发展态势，各项宏观经济指标保持增长。受中国积极的经济基本面影响，截至2021年二季度，中国区16个主要城市的优质零售物业存量达到8,896万平方米，比2021年一季度存量环比增长2%。中国区主要城市的优质零售物业平均租金录得755.6元每平米每月，比上个季度上升0.4%。根据戴德梁行的统计数据，约2,259万平方米的新增供应计划于2021年下半年和2022年开业，这将是优质零售项目涌入中国主要城市核心市场的高峰时期。尽管大量的新增供应入市加剧了中国零售物业市场的竞争，受中央与地方政府刺激消费措施的实施，中国新消费的崛起，以及购物中心智能化、体验式与绿色可持续建设，中国零售物业市场仍是投资商、房地产开发商与零售商备受青睐的投资目的地。根据中国改革发展研究院的预测，“十四五”期间，中国将成为全球最大的商品消费市场。中国零售市场日趋复杂和多样化。品牌不断深入挖掘细分市场，创新商业模式，以满足中国消费者日益个性化与多元化的需求。在零售物业市场需求方面，主要有以下发展趋势：o 一揽子刺激消费政策；o 中国奢侈品消费回流；o 新奇好玩的集合店；o 中国仍是最具潜力的美妆市场；o 迎来全业态沉浸体验式风潮......展望未来，投资商、业主和零售商对中国零售物业市场前景仍持乐观态度，长期内中国零售物业市场将保持活跃。零售向新，活力似锦1 北京上海深圳截止到2021年二季度，北京零售市场总存量为1,462.3万平方米，其中购物中心存量为1,277万平方米，占比高达87.3%。虽然从疫情的爆发到去年6月北京疫情的反复给北京零售市场带来了不小的压力，但从去年三季度起，市场都在持续恢复中。核心商圈租金基本保持稳定，空置率略有下降。截止2021年上半年，北京零售市场核心商圈标杆项目首层平均租金报价为人民币2,400元每月每平方米，空置率为10.5%。在疫情常态化的背景下，各开发商对于即将入市的项目在项目定位、品牌引进等方面更加地谨慎。未来短期内，北京零售市场新增供应仍将保持相对缓慢的节奏。预计未来两年，北京零售市场将有约230.8万平方米的优质零售空间计划投放市场，非核心区域仍将是供应主力。2020年至2021年上半年，上海市经济呈相对积极的发展态势，各项宏观经济指标保持增长，个别指标增长率高于预期。与此积极的经济指标相呼应，九个新商场于过去一年入市，推动上海优质零售物业总存量上涨至约1,920万平方米。截至2021年二季度，上海优质零售物业市场整体空置率环比下跌0.12个百分点至9.25%。上海优质零售物业平均首层租金报价环比上涨1.47%，至879.6元每月每平方米。展望未来，鉴于新商场更精准优质的市场定位、更现代化的建筑设计，以及更多元化的品牌组合，上海优质零售物业市场将进一步升级。零售商对上海优质商铺的需求量将持续增长。上海零售物业市场在中期内的发展前景看好。过去一年，深圳全市共迎来31.2万平方米的新增供应，令深圳优质购物中心市场存量在2021年二季度达到510万平方米，较2020 年同期存量同比增长6.5%。受到疫情的冲击，2020年第三季度全市优质购物中心租金降到近十年最低位，但随着疫情逐步得到有效控制，市场回暖迹象明显。全市整体空置率较2020年三季度高点回落1.77个百分点至6.12%，租金也升至疫情前水平至每月每平方米880.48元，较上年同期上升7.38%。2021年，全市将有100万平方米的未来供应，且新供应均集中于下半年入市，其中万象前海、万达广场、笋岗宝能环球汇等焦点项目料将成为新兴区域或更新片区商业市场发展的重要里程碑。2 零售向新，活力似锦 成都从2020年第三季度至2021年第二季度，全市共计录得新增供应410,239平方米，推高全市存量至7,154,323平方米，其中中央商务区和金融城存量均已突破百万，商业成熟，氛围浓厚。2020年第三季度起，国内疫情得到控制，成都优质零售物业市场全面复苏，租金稳步上扬，2021年二季度租金主要以核心商圈租金上浮推动全市租金同比上涨1.12%至630.65元/平方米/月。在疫情的阴霾散去后，政府提振消费、大力引进首店等利好刺激成都优质零售物业市场迅速升温，从而推动全市空置率下降，截止2021年第二季度，空置率同比下降1.39个百分点至6.58%。根据预测，2021年度还有近67万平方米的新增供应等待入市，其中攀成钢占比超一半，如年底全都按时交付，区域内各项指标将接受挑战。广州杭州过去一年，广州市共迎来102.0万平方米新增供应，达历史高峰，推高全市优质零售存量至475万平方米，较2020年同期增长27.4%。广州零售市场韧性较强，租赁需求活跃，带动全市空置率降低至近五年最低水平，同比下降1.3个百分点至4.5%。得益于防疫措施常态化和活跃的租赁成交，全市整体租金有所回升，2021年二季度达到每月每平方米722.7元，同比微升0.2%。下半年，预计全市将有约399,000平方米优质购物中心陆续入市，其中超过半数新增供应位于非核心商圈，日益浓厚的商业氛围有利于刺激新兴商圈的居民消费需求得到逐步释放。过去一年，尽管面对复杂严峻的外部环境和新冠肺炎疫情的严重冲击，但随着政策效应的持续释放，杭州全市经济呈现稳中向好的发展态势。城市经济的稳步复苏，为零售市场的发展提供了良好的营商环境。过去一年，杭州优质零售市场迎来八个商业项目的正式开业，共计新添体量约47万平方米。至此，全市优质零售物业的总体存量攀升至460.5万平方米。接下来，供应过剩难题将依旧不减，零售行业洗牌也将持续提速，在这种存量市场困境中，强者恒强的马太效应愈发明显。那些能够不断满足人们的消费体验需求，积极与政府沟通寻求政策支持，大力整合行业优质资源，并且拥有专业运营能力的实体商业，才能赢取更多的机遇和主动权。零售向新，活力似锦3 成都报告介绍随着国内生产总值、人均可支配收入和商品零售额等经济指标的增长，中国经济的复苏在2021年得到进一步确认。经济环境回暖的背景下，中国中高端零售物业市场开始活跃。本报告着眼于中国的优质零售物业市场，并提供了以下方面的理解：o 过去一年，中国零售物业市场的供需情况总结；o 中国零售物业市场未来的供需动态展望；o 最后，对中国各个主要城市的零售物业市场供需趋势进行深入分析。报告涉及的六大零售物业市场包括：北京上海深圳广州杭州4 零售向新，活力似锦 中国零售物业市场——当前发展2021年上半年中国经济呈积极发展态势，各项宏观经济指标保持增长。根据国家统计局的数据显示，2021年5月份，社会消费品零售总额3.59万亿元，同比增长12.4%；比2019年5月份增长9.3%，两年平均增速为4.5%（图1）。中国消费者信心指数达121.8，同比增长5.18%（图2）。2020年，消费对经济增长贡献率近55%，中国崛起的消费市场已成为拉动经济增长的第一大动力（图3）。受中国积极的经济基本面影响，截至2021年二季度，中国区16个主要城市的优质零售物业存量达到8,896万平方米，比2021年一季度存量环比增长2%。中国区主要城市优质零售物业市场净吸纳量录得169万平米。其中，南京和西安分别以3.5%和19.1%的核心商圈空置率，成为中国区一二线城市中空置率最低和最高的城市。中国区主要城市的优质零售物业平均租金录得755.6元每平米每月，比上个季度上升0.4%（表1）。0102030405020102011201220132014201520162017201820192020图1：中国社会消费品零售总额走势（2010年——2020年）万亿元图2：中国消费者信心指数(2010年——2021年上半年）050100150201020112012201320142015201620172018201920202021 H10%20%40%60%80%100%20102011201220132014201520162017201820192020图3：中国消费支出对经济增长贡献率（2010年——2021年上半年）资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部零售向新，活力似锦5 中国零售物业市场——当前发展表1：中国16个城市核心市场供应/需求速览（2021年二季度）资料来源：戴德梁行研究部6 零售向新，活力似锦 中国政府通过优化供给、促进消费相结合，不仅涉及扩大商品和服务供给，而且涉及放宽市场准入、市场监管创新、完善消费信用体系等制度供给，有助于推动中国零售市场有更多更新的消费选择、更快的到手时间、更好的消费体验。作为商业地产服务的领先者，戴德梁行愿意助力中国零售业继续变革和升级，以其作为关键力量，为中国成为全球领先的零售市场而不懈努力。中国零售物业市场——未来趋势“新冠肺炎疫情的不确定性让全球零售业陷入了阴霾，这意味着全球零售物业市场的参与者需要将健康、安全、便捷等作为新的考虑因素，重构零售业生态体系以适应居家隔离造成的客流量与销售额下降。中国的购物中心业主与零售品牌商锐意进取，不断升级其零售物业与门店，使得中国零售物业市场在全球零售市场低迷的情况下率先回暖并实现业绩增长。“duke.sq.zhen@cushwake.com甄仕奇商业地产部主管中国区shaun.fv.brodie@cushwake.comShaun Brodie租户研究主管大中华区零售向新，活力似锦7““ 由于新冠肺炎疫情的影响，一些原计划于2020年入市开业的购物中心将推迟至2021年或2022年入市。根据戴德梁行的统计数据，约2,259万平方米的新增供应计划于2021年下半年和2022年开业，这将是优质零售项目涌入中国主要城市核心市场的高峰时期。从区域内六大市场来看，预计未来供给量最大的市场是上海市，为837万平方米；预计未来供给量最少的市场是广州市，为154万平方米。尽管大量的新增供应入市加剧了中国零售物业市场的竞争，受中央与地方政府刺激消费措施的实施，中国新消费的崛起，以及购物中心智能化、体验式与绿色可持续建设，中国零售物业市场仍是投资商、房地产开发商与零售商备受青睐的投资目的地。中国零售物业市场——未来趋势供应动态8 零售向新，活力似锦 过去十年，由数字技术等新技术、线上线下融合等新商业模式，基于社交网络和新媒介的新消费关系，以及体验式购物的蓬勃发展带动了中国“新消费”的兴起，促使中国的零售业发生变革和升级。随着整个零售行业的进一步转型发展，消费者已经成为整个行业生态的中心。特别是购物中心，采用促使购物便利性的技术和创新的商业模式，整合商业资源，优化运营，迎接中国零售业所发生的变革和升级。科技的进步让中国的零售商有更多的机会以多样化的方式与消费者互动。与云计算、物联网、大数据、人工智能和虚拟现实相关的零售科技不断发展，优化了用户体验。中国零售物业市场——未来趋势中国“新消费”崛起与此同时，新一代ICT技术（信息与通信技术）通过串联和分析需求端的海量消费数据，来驱动供给端进行数字化改造，实现各个环节的数字化，从而提升整个价值链的效率，降低运营成本。此外，伴随着生活水平的提高，为了满足居民日益丰富的文化消费需求，各种创意满满的新业态接连闯进了零售市场。教育、互联网、旅行和伙伴等因素促使中国的消费者产生新的认知与需求，能够更快地接受新型的消费理念。更重要的是，区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，购物中心将更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境的要求也更注重体验性，从而满足消费者对文化消费的需求。零售向新，活力似锦9 控制全球温室效应事关全体人类的共同利益，也是“碳中和”的目标。对于中国，把握本轮能源革命的主动权将不仅