房地产行业报告（2026.3.2-2026.3.8）：两会定调着力稳定房地产市场，供需两端同发力

发布时间：2026-03-10 房地产行业报告（2026.3.2-2026.3.8） 行业投资评级 强于大市|维持 两会定调着力稳定房地产市场供需两端同发力 ⚫投资要点 两会政府工作报告把“着力稳定房地产市场”置于“更大力度保障和改善民生/加强重点领域风险防范化解”框架，稳楼市定位不变。供给端因城施策“控增量、去库存、优供给”，继续鼓励收购存量商品房用于保障性住房，盘活存量用地/商办用房同步推进。需求端“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，住房政策与人口生育政策深度绑定，与近期核心城市优化公积金、限购的动作一致，预计需求端更偏向“刚需+改善”定向支持。 收盘点位2196.152周最高2436.1752周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为95.83万方，本年累计新房成交面积为1194.52万方，累计同比-21.3%。30大中城市近四周平均成交面积为84.51万方，同比-46.6%，环比-7.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为18.75万方，同比-56.9%，环比-16.1%，二线城市近四周平均成交面积为47.07万方，同比-38.7%，环比-0.8%，三线城市近四周平均成交面积为18.69万方，同比-50.9%，环比-13.3%。上周14城商品住宅可售面积为7810.22万方，同比-3.25%，环比+0.21%，14城去化周期为20.47个月，其中一线城市去化周期为14.69个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为154.74万方，本年累计二手房成交面积为1746.78万方，累计同比-7.7%。20城近四周平均成交面积为113.53万方，同比-49.8%，环比-11.9%。截至2026/2/23全国城市二手房出售挂牌量指数为3.98，环比+6.7%，挂牌价指数为146.03，环比-0.8%。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为21宗，成交住宅类土地数量为14宗，新增供应商服类土地数量为46宗，成交商服类土地数量为40宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.48，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.57。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7017.25元/平方米，溢价率为7.28%，环比+0.54pct，成交商服类土地楼面均价为1187.75元/平方米，溢价率为0.99%，环比-0.01pct。 近期研究报告 《 核 心 城 市 二 手 房 价 格 好 转 》-2026.02.09 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，房地产指数跑输沪深300指数3.03pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.71%，恒生综合指数下跌3.79%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.08pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比...................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比.....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为95.83万方，本年累计新房成交面积为1194.52万方，累计同比-21.3%。30大中城市近四周平均成交面积为84.51万方，同比-46.6%，环比-7.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为18.75万方，同比-56.9%，环比-16.1%，二线城市近四周平均成交面积为47.07万方，同比-38.7%，环比-0.8%，三线城市近四周平均成交面积为18.69万方，同比-50.9%，环比-13.3%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为7810.22万方，同比-3.25%，环比+0.21%，14城去化周期为20.47个月，其中一线城市去化周期为14.69个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为154.74万方，本年累计二手房成交面积为1746.78万方，累计同比-7.7%。20城近四周平均成交面积为113.53万方，同比-49.8%，环比-11.9%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2026/2/23全国城市二手房出售挂牌量指数为3.98，环比+6.7%，挂牌价指数为146.03，环比-0.8%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100 资料来源：Wind，中邮证券研究所 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为21宗，成交住宅类土地数量为14宗，新增供应商服类土地数量为46宗，成交商服类土地数量为40宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.48，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.57。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7017.25元/平方米，溢价率为7.28%，环比+0.54pct，成交商服类土地楼面均价为1187.75元/平方米，溢价率为0.99%，环比-0.01pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，房地产指数跑输沪深300指数3.03pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.71%，恒生综合指数下跌3.79%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.08pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第26，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第8、第4。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：天地源（-1.38%）、天健集团（-1.75%）、栖霞建设（-1.85%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：美的置业（+7.11%）、深圳控股（-1.19%）、雅居乐集团（-1.72%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：万物云（+1.42%）、保利物业（+1.31%）、中海物业（+0.94%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人