中央定调着力稳定房地产市场2026年市场如何走20260104

2026年01月05日09:13 关键词 房地产市场2025年2026年政策核心城市土拍热度新房价格指数库存压力美好人居个人销售增值税市场预期国民经济居民财富供需两端房地产优化北京市场稳定 全文摘要 房地产市场正从以往的快速扩张转向更加稳定和理性的发展路径，2025年的积极变化包括核心城市土地拍卖热度持续、新房价格上涨及商品房待售面积缩减，预示着市场正趋向新平衡。近期，政府释放了个人购房税收减免和下调公积金贷款利率等积极信号，显示对房地产市场稳定的坚定支持，展望2026年，市场前景被谨慎乐观看待。会议分析了企业经营与拿地策略，指出头部企业表现稳健，通过聚焦核心城市和满足改善性需求等策略实现良好业绩，但也存在出险企业及拿地与销售不匹配的挑战。 中央定调“着力稳定房地产市场”，2026年市场如何走？-20260104_导读 2026年01月05日09:13 关键词 房地产市场2025年2026年政策核心城市土拍热度新房价格指数库存压力美好人居个人销售增值税市场预期国民经济居民财富供需两端房地产优化北京市场稳定 全文摘要 房地产市场正从以往的快速扩张转向更加稳定和理性的发展路径，2025年的积极变化包括核心城市土地拍卖热度持续、新房价格上涨及商品房待售面积缩减，预示着市场正趋向新平衡。近期，政府释放了个人购房税收减免和下调公积金贷款利率等积极信号，显示对房地产市场稳定的坚定支持，展望2026年，市场前景被谨慎乐观看待。会议分析了企业经营与拿地策略，指出头部企业表现稳健，通过聚焦核心城市和满足改善性需求等策略实现良好业绩，但也存在出险企业及拿地与销售不匹配的挑战。预计市场将持续调整，但在政策支持下有望稳健发展，适应市场变化、把握机遇的企业将迎来发展机遇。 章节速览 00:00 2026年房地产市场趋势与企业转型路径探讨 活动回顾了2025年房地产市场的积极变化，包括核心城市土拍热度、新房价格指数上涨及库存压力缓解等，同时分析了政策层面释放的积极信号，如免增值税和个人公积金贷款利率下调等。会议深入探讨了2026年房地产市场的底部形态、企业转型路径及新的发展方向，旨在为参与者提供市场维稳的信心和未来趋势的洞察。 02:19 2025年房地产市场总结与2026年展望 对话总结了2025年房地产市场的变化，强调了市场调整对实体经济的影响，并指出房地产的重要性未减。讨论了政策方向，包括缩短调整时间、一次性政策给足、优化供需两端措施，以及近期楼市政策优化，如限购放宽、首付比例调整等，旨在稳定房产市场并展望2026年市场趋势。 08:57 2025年房地产政策分析与市场展望 讨论了2025年房地产政策的出台情况，指出尽管政策频次有所减少，但总量仍可观，且政策效果显著，如北京的政策优化可能引发其他城市跟进。同时，提及中央债收储情况，指出发行节奏加快，资金量有望扩大。最后，简述了房价市场情况，强调政策对需求端的聚焦。 12:33 2023年房地产市场分析：新房与二手房走势对比 2023年全年，新房市场呈现波动性环比上涨，主要受改善型楼盘入市带动，部分优质楼盘供应对新房价格有结构性影响。二手房市场则持续震荡下跌，尤其一线城市12月环比跌幅扩大，市场调整已持续四年，挂牌量高企影响价值。租赁市场在12月淡季低位运行，与11月走势一致。 15:08 2025年重点城市租赁与房地产市场分析 2025年，50个重点城市中49个租金下跌，租赁市场承压。北京新房成交同比降15%，二手房成交17.4万套，同比微降1%；上海新房成交同比降9%，二手房成交25万套，同比增长4%。12月，北京和上海新房、二手房环比增长， 但同比仍下降，受2024年高基数影响。整体来看，2025年10月成交量高于2021-2023年同期，市场韧性显现。 17:42 2025年重点城市房地产市场分析：新房与二手房走势 2025年，深圳新房价格全年下降30%，二手房同比增4%，环比增10%，豪宅项目带动新房市场。广州新房降9%，北京二手房受高技术影响表现不详。杭州二手房成交6.8万套，同比下降6%，成都持平。12月，新房和二手房环比有积极变化，但同比受高技术影响下降。市场分化延续，优质供应带来成交，重点城市新房处于小幅修复通道，二手房表现稳定。 20:52 2026元旦假期市场监测：房企推盘与营销动态 2026年元旦假期，房企推盘积极性不高，主要消化现有库存，营销优惠力度延续节前水平，未见创新。尽管推盘不多，优惠力度有限，重点城市市场表现稳定，符合预期。网签情况受假期影响，量较平日低，仅供参考。 22:59 2025年中国土地市场分析：供地缩量与价格分化 2025年，中国土地市场延续供地缩量态势，住宅用地成交规划面积同比下降13.7%，出让金下降10.7%。一线城市土地出让金下降12%，三线城市压力较大，下降19%。溢价率方面，一线和二线城市的平均溢价率保持在10%左右，而三线城市仅为2.8%。尽管整体市场呈调整态势，但重点城市如深圳、广州、武汉等部分优质地块仍能拍出高溢价，显示市场分化现象明显。 25:35 2026年房地产市场：政策与市场情绪的关键观察期 对话强调了2026年房地产市场的政策重要性及市场情绪的影响，指出一季度表现对全年市场带动的关键作用，同时提及政策预期、收入情况、房价预期及城市供应等因素对市场健康发展的共同作用。 28:02 2025年房地产企业经营业绩及拿地策略分析 2025年，房地产企业的销售和拿地表现被系统性分析，结合2021-2025年数据，发现市场虽变化，但企业韧性犹存。头部格局稳固，央企和混合所有制企业如保利绿城，及少数稳定企业如滨江仍显韧性。行业深度洗牌，新旧模式加速转换，部分企业出局，新企业加入。众多企业把握市场调整，聚焦核心城市，投资回归理性。增值研究院地产研究员将深入解读2025年房地产企业经营业绩及拿地策略。 29:49房企市场调整与竞争格局变化分析 对话深入探讨了房地产市场在调整期的生存法则与发展智慧，指出企业面临压力的同时也存在亮点。市场竞争格局呈现头部企业市场地位稳固，中尾部企业波动较大，新进入者短期内难以实现跨越发展。通过分析不同阵营企业的变化，揭示了行业调整期房企的经营策略与未来发展方向。 35:54房地产企业经营韧性与市场适应性分析 过去二十多年，房地产市场经历发展、调整和收缩，部分企业展现经营韧性，尤其在市场调整后仍保持规模。分析显示，千亿规模企业多为央企及稳健民企，如保利、华润等，它们顺应市场变化，调整布局与投资策略，抓住核心城市需求，保持强劲销售优势。企业分类包括千亿规模稳健发展和一般稳健经营的名企，后者同样展现市场适应性。 38:37民营企业转型与行业未来趋势分析 对话讨论了民营企业在过去16至21年间规模扩张与行业领先优势的获取，以及当前经营稳健企业的发展策略。部分企业维持销售与投资规模，展现出面向未来的优势；另一些企业则转向持有型物业经营，减少对开发业务的重视。行业未来可能呈现业态分布分化，住宅开发与持有型物业成为主要方向。 40:35名企销售规模萎缩与发展方向探讨 讨论了名企销售规模整体萎缩的趋势，以及部分企业可能转向轻资产或持有型物业发展的可能性。强调了充裕投资组合对债务重组的优势，以及企业未来可能向代金或不良资产处理转型的潜力。 42:00头部外企业崛起：中建系、地方国企与本土民企的土地市场新动态 对话探讨了近344年进入头部以外企业的新趋势，特别是从2021年起，中建系企业、地方国企及部分民企如何通过聚焦核心城市、利用国资背景优势和本土市场敏感度，在土地市场和销售领域取得显著进展，成为行业内的后起之秀。 45:11投资板企业分析：规模、稳定性与发展潜力 对话讨论了近两年进入投资板的20家左右企业，指出这些企业规模较小，受市场和投资节奏影响，稳定性不足，存在随机性和偶然性。相比之下，头部企业如大型央企、稳定民企和混合素组织企业，因规模、城市布局、投资拿地及融资优势，展现出更强的发展潜力和可持续性。新进企业虽有发展潜力，但需关注其后续拿地情况。整体趋势显示，企业正聚焦核心城市，产品结构向改善型和高端型发展，以迎合市场需求。 47:39 2023年房地产市场拿地趋势与销售调整 对话讨论了2023年房地产市场的投资结构变化，指出尽管销售额同比可能下降，但自2015年起拿地活动已现小幅增长。近年来，企业消化库存后，优质土地供应增加，激发了补库存的意愿，前三季度拿地热度显著，同比增幅超三成，但四季度有所放缓，主要受季节性和企业铺排节奏影响。 49:47 2023年房地产市场拿地趋势与特点 2023年房地产市场拿地趋势显示，央国企仍为主导，但民企拿地积极性有所提升，尤其在一二线热点城市。拿地金额top10企业占比超五成，市场份额集中度高。核心城市出现连锁体拿地形式，上海等地高总价地块通过合作方式开发，如中海招商与徐汇长投项目。长三角区域仍是拿地热点。 52:58头部房企与地方名企在重点城市的销售与投资趋势 对话讨论了在重点城市，头部房企和具有地方知名度的企业在销售和拿地方面的表现。指出头部房企跨区域投资布局能力较强，而一些本地小民企如成都的嘉禾兴、杭州的滨江金地等，也能凭借其开发能力进入城市前十。总结认为，未来销售与投资能力并重的企业趋势可能加强。 54:15房地产企业库存与销售趋势分析 对话围绕房地产企业的库存补给、销售表现及土地获取能力展开。指出当前企业处于补库存阶段，优质土地供应将促进项目销售。头部企业和稳健型民企表现活跃，预计未来具备较强发展能力。 55:45行业调整下的企业转型与市场机遇 对话探讨了经过市场调整后，行业内的企业分化现象，部分企业已成为行业支柱，而一些面临困境的企业则需寻找新的发展方向或细分市场。会议强调了行业仍具市场规模与发展机遇，鼓励企业探索适合自身的发展路径。最后，感谢与会者的支持，并预告下月会议。 发言总结 发言人1 主持并介绍了中职院自2018年起每月举办的市场形势及企业研究成果分享会，至今已九周年。本次会议重点回顾了2025年房地产市场的发展，分析了2026年的趋势与机遇。指出市场正从过去的快速增量扩张转向平稳发展，核心城市的土地拍卖热度依旧，新房价格指数上扬，库存压力减轻，显示房地产市场正呈现新变化与平衡。近期，政策层面释放出积极信号，包括调整税收政策、优化公积金贷款利率及中央对构建房地产发展新模式的指导，强调政策的稳定性对市场的重要性。他对2026年市场前景进行了展望，讨论了房地产市场的底部形态、企业转型路径及新的发展方向，最后感谢参会者并承诺将持续关注房地产市场动态，为未来决策提供参考。 发言人2 首先讨论了房地产市场的调整情况，特别指出当前市场中存在的一些变化及其对小型房地产企业的影响，这些企业的发展受到当地市场条件和投资节奏的显著制约。其次，他反驳了房地产重要性下降的论调，通过分析部分城市核心地块依然保持高溢价和热度的现象，强调了房地产市场未来可能的发展潜力和重要性。简而言之，他认为，尽管市场存在调整，但房地产市场的核心区域仍然充满活力，预示着行业的发展机遇。 问答回顾 发言人1问：在刚刚过去的2025年，房地产市场的发展脉络是怎样的，有哪些关键的变化和信号？ 发言人1答：2025年，房地产市场逐渐告别大规模增量扩张阶段，但直接回稳成为贯穿全年的主基调。其中，核心城市的土拍热度不减，一二线核心城市新房价格指数层比上涨，全国商品房待售面积连续多个月减少，库存压力有所缓解。同时，市场也看到了一些积极变化，如“美好人居好房子”全国开花等现象。 发言人1问：政策层面近期有哪些对房地产市场的积极信号？ 发言人1答：近期政策层面释放了更为积极的信号，例如个人销售购买2年以下的住房免增值税政策，以及关于存量住房公积金贷款利率的下调。此外，中央对于构建房地产发展新模式的路线越发清晰，并且从住建部的六大重点任务到中央文件强调改善和稳定房地产市场预期，都给2026年开