墨尔本2026年第一季度经济租金报告

Melbourne CBD 的经济租金显著高于当前和预测的租金水平，这表明开发可行性受到限制，未来几年将持续抑制办公室供应。

核心观点与关键数据：

• 经济租金在 2025 年第四季度预计达到 $1,348/sqm，较 2021 年第一季度上涨 135%，远高于预测租金 $951/sqm（假设年增长率 4%）。
• 经济租金与预测租金之间的差距为 42%，这意味着在当前市场环境下，新办公室开发难以实现财务可行性。
• 开发管道显著放缓，主要原因包括：
  • 高昂的建设成本（2025 年较 2021 年上涨 54%）。
  • 高利率（2021 年至 2023 年现金率上升约 4.3%）。
  • 收益率上升（2025 年较 2021 年高 200 bps），导致资产估值下降。
  • 租赁需求疲软，导致空置率上升（目前为 19%）和激励措施增加（2025 年第四季度达到 48%）。

研究结论：

• 未来五年 Melbourne CBD 新增办公室供应预计平均每年仅 56,400 sqm，仅为过去二十年平均水平（每年 1,200,000 sqm）的 42%。
• 新供应主要集中在 2026 年，包括 435 Bourke St、51 Flinders Ln、7 Spencer St 和 720 Bourke St 的翻新项目。
• 预计未来供应将大幅减少，直到 2031 年左右才会出现明显增加。
• 经济租金可能已达到峰值，预计 2028 年底将降至约 $1,200/sqm，随后趋于稳定。
• 预测租金将随供应紧张而增长，预计 2026 年和 2027 年分别上涨 3.4% 和 3.7%，2028 年后加速上涨，逐步缩小与经济租金的差距。
• 不同区域和项目的可行性差异较大，东部核心区租金较高，而东北部区域需要更高的租金才能实现开发可行性。

总体而言，Melbourne CBD 办公室市场将在未来几年面临持续的供应约束，租金水平将逐步上涨，但经济租金与预测租金之间的差距仍将存在一段时间。