PerthCBD的优质写字楼经济租金自2021年以来显著上升，目前远高于当前及预测租金水平，表明新办公开发面临严重限制，未来几年将出现新的办公供应短缺。
核心观点与数据：
- 经济租金自2021年以来上涨100%，达到每平方米1280澳元（净面租金），而预测租金为每平方米880澳元，两者差距达46%。
- 若在2025年第四季度开始建设，当前经济租金比预测租金高46%。
- 自2021年以来，澳大利亚建筑成本上升64%，从2021年第一季度每平方米4541澳元（毛楼层面积）上涨至2025年第四季度每平方米7455澳元。
- 澳大利亚储备银行自2022年以来大幅提高利率，导致资金成本显著上升。
- PerthCBD的优质写字楼净有效租金自2021年以来上涨30%，但未能抵消成本上升和利率上升的影响。
- PerthCBD的优质写字楼平均租金预计将从2025年第四季度的每平方米803澳元增长9.1%，年复合增长率，预计到2030年达到每平方米1567澳元。
研究结论：
- 由于经济租金远高于预测租金，开发管道已经萎缩，许多开发商在等待市场条件改善。
- 下一座新的优质写字楼项目“15 The Esplanade”预计将在2026年动工，但需要获得主要预承诺才能推进。
- PerthCBD的优质写字楼空置率目前为10.8%，预计将迅速收紧，因为租户提前搬迁，并意识到高端市场的供应有限。
- 有限的供应将支撑更强的租金表现，开发商将专注于CBD地区，因为非CBD市场（如Burswood和West Perth）将面临更长的供应停滞期。
- 随着供应减少，租金增长将加速，但不同速度。首先，新大楼的预承诺租金要求将显著提高，以使开发成为可能。
- 租户流动性可能放缓，租户可能会选择续签现有租赁，而不是承担搬迁的成本和干扰。
- 预计经济租金将在2030年左右稳定在每平方米1280澳元，前提是收益率会收窄。如果收益率收窄缓慢或幅度较小，经济租金和可实现的市场租金之间的差距将持续时间更长，推迟新开发成为可行的时机。
- 预计优质写字楼净有效租金将从2025年第四季度到2030年将以9.1%的年复合增长率增长，远高于2025年第四季度至2025年第四季度1.9%的10年平均增长率。
- 更紧的租赁市场将推动Perth资本市场的复苏，更强的租金增长和更高的回报将吸引资本回流该市，改善的流动性将帮助投资者更容易地进行交易。
- 投资者预计将转向寻求稳定的资产，因为传统上通过开发部署资本将面临挑战。
