公募REITs业绩点评系列：2025年四季报出炉，个券机会显现

四季报后市场表现及各板块分析

市场整体表现： 四季报披露当周（2026年1月19-23日），REITs市场迎来放量上涨，日均成交量、日均成交额、日均换手率环比分别增长44.51%、46.63%、0.20pct，中证REITs全收益指数周度上涨2.17%。各板块普涨，新型设施（+5.87%）和消费设施（+4.13%）涨幅靠前，两类收费型REITs涨幅靠后。全市场68只个券上涨，仅10只收跌。

各板块分析：

• 数据中心： 行业景气度高，润泽科技、万国数据中心分别收涨6%、5.6%，换手率1%以上。润泽、万国分派率目前分别降至3.4%、3.3%，已接近租赁型项目分派率参考值3.3%。
• 消费设施： 春节偏晚，消费热潮持续，华安百联消费录得10%的涨幅。华安百联消费2025年四季度租金收入同比增长39.46%，可供分配金额同比增长16%。嘉实物美消费分派率约4%，租户物美超市完成调改并重新开业。华夏金茂商业自三季度以来广告收入、其他收入同比增幅超30%。
• 租赁住房： 部分项目出租情况略有下滑，但板块基本面整体优秀，出租率保持在90%以上。目前板块分派率约2.96%，优先关注城投宽庭和华润有巢。
• 仓储物流： 目前板块分派率约3.82%，优先关注宝湾物流、安博仓储和深国际，分派率仍在4%以上。宝湾物流缓释区域市场波动对分派率的影响，安博仓储作为次新券，分派率仍具有一定吸引力。
• 产业园区： 目前园区板块分派率大致在4.46%，但多只园区个券2025年可供分配金额同比下滑明显，或较2025年预测值完成度不到80%。孵化器项目面临较大的去化压力。建议关注招商科创、博时津开产园、创金合信首农。
• 高速公路： 关注周边路网引流效应强的资产。中金安徽交控、华泰江苏交控2025年度可供分配金额同比显著提升。整体上看，仍然聚焦于具有车流诱增效应或经济活跃区域的路产。
• 市政环保： 中航首钢绿能四季度业绩表现亮眼，生活垃圾处理量同比增加18.83%，发电量实现相应提升。

商业不动产REITs： 证监会正式推出商业不动产REITs，四川证监局积极做好试点准备，茂业商业拟开展商业不动产REITs申报发行工作。商业不动产REITs审批时效有所提升，可积极关注后续申报进度和打新机会。

风险提示： 公募REITs相关政策出现超预期调整、基础设施项目经营风险、资料来源及数据统计风险。