公募REITs业绩点评系列：2025年四季报出炉，个券机会显现

评级及分析师信息 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 在四季报披露窗口期带动下，REITs市场迎来一波放量上涨行情，四季报披露当周（2026年1月19-23日）日均成交量、日 均 成 交 额 、 日 均换 手率 环比 分别 增 长44.51%、46.63%、0.20pct，中证REITs全收益指数周度上涨2.17%。 ►四季报后：继续关注消费板块，挖掘优质高分派率个券 四 季 报 披 露 当 周 各 板 块 普 涨 ，涨 幅 靠 前的是新 型 设 施（+5.87%）和消费设施（+4.13%），涨幅靠后的是两类收费型REITs，分别为能源设施（+0.88%）和交通设施（+1.69%）。全市场68只个券上涨，仅10只收跌，除了产业园区、能源设施和交通设施外，其余板块内个券全部收涨。 数据中心：行业景气度高，表现强势。润泽科技、万国数据中心分别收涨6%、5.6%，换手率1%以上，交易活跃。受益于权益市场的AI算力板块需求强劲，项目未来需求可持续性较好。润泽、万国分派率目前分别降至3.4%、3.3%，已接近租赁型项目分派率参考值3.3%，可关注后续价格波动带来的机会。 消费设施：今年春节偏晚，消费热潮持续保障1季度业绩。消费设施板块四季度整体表现优异，华安百联消费录得10%的涨幅。即将到来的2026年春节（2026年2月16日除夕）较2025年春节（2025年1月28日除夕）延迟近20天，导致本应于第4季度启动的春节消费热潮也将相应延迟至2026年1-2月。随着春节临近及气温下降，预计各消费REITs仍将有较大的客流活动和购物需求，各项目一季度经营业绩可期。 华安百联消费2025年四季度业绩亮眼，租金收入同比增长39.46%且联销收入同比也有8.69%的涨幅，进而四季度可供分配金额同比增长16%。项目位于上海市杨浦区五角场核心商圈，目前分派率约4.2%，在消费设施中最高，可以继续关注。 嘉实物美消费2025年四季度项目营收同比-16.35%，下降主要原因为合同换签导致租赁变更，该事项对现金流及可供分配金额无影响。分派率约4%，在消费中排名前列，租户物美超市完成调改并重新开业，叠加收益分配机制保障，可继续关注。 华夏金茂商业自三季度以来广告收入、其他收入同比增幅超30%，主要得益于项目对广告位和场地进行精细化管控，多经点位 实 施的品质提升策略，以及北广场区域和览星街区的焕新升级。此外，该项目主力店租赁面积占比高达50.27%，后续仍存在很大的调改空间提升租金坪效，主动管理的效果显现，值得跟踪。 租赁住房：部分项目出租情况略有下滑，如上海地产的出租率，城投宽庭、华润有巢、招商蛇口等项目的租金单价，需要关注周边租赁住房竞品供给等因素对租赁需求的影响。但租赁住房 基本面整体优秀，出租率保持在90%以上。目前板块分派 率约2.96%，优先关注分派率约3.2%的城投宽庭和华润有巢。 仓储物流：目前板块分派率约3.82%，优先关注宝湾物流、安博仓储和深国际，目前3只个券分派率仍在4%以上。其中宝湾物流、深国际在出租率承压的情况下2025年可供分配金额仍能达到评估预测值。宝湾物流为了维护投资人权益，缓释区域市场波动给基金分派率带来的影响，作为运营管理机 构 决 定 对2025年度的部分运营管理费用予以减免，暂定减免360万元。安博仓储作为次新券，经历破发后分派率仍具有一定吸引力。 产 业 园区：目前园区板块分派率大致在4.46%，在租赁型REITs中排名靠前，但多只园区个券2025年可供分配金额同比下滑明显，或较2025年预测值完成度不到80%。孵化器项目仍然面临较大的去化压力。建议积极关注基本面稳定 （ 出 租 率80%以 上 ） 、 设 有 收 益 分 配 调 节 机 制 、 分 派 率 靠 前 的 园 区REITs，目前仍可关注招商科创、博时津开产园、创金合信首农。值得注意的是，招商科创REIT在2025-2030年新增注册地址服务费收入。 高速公路：关注周边路网引流效应强的资产。在近期经营权REITs本息拆分扰动下，四季报披露当周并未大幅上涨。整体上看，仍然聚焦于具有车流诱增效应或经济活跃区域的路产，如江苏交控、安徽交控、南京高速、招商高速和中国交建。 市政环保：中航首钢绿能四季度业绩表现亮眼，主要原因为基金管理人及首钢生态积极协调垃圾来源，推动生活垃圾进厂量同比明显增加，带动发电机组运行时间同比增加，发电量实现相应提升。后续可继续跟踪REITs管理人对产品的主动管理情况。 ►积极关注商业不动产REITs进度，留意参与机会 2025年末，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，正式推出商业不动产REITs。2026年1月23日，四川证监局发布《四川局强化部门协同积极做好商业不动产REITs试点准备》，联合摸底符合申报条件的存量商业不动产情况。 近期，茂业商业（600828.SH）发布公告，公司拟以位于成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇作为底层资产开展商业不动产REITs申报发行工作。 商业不动产REITs在申报、审核环节可直接向中国证监会和交易所提交基金注册和上市申请材料，审批时效有所提升。目前消费设施REITs运营情况良好，有望提升商业不动产REITs的市场关注度，可积极留意商业不动产REITs申报进度和打新机会。 ►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.四季报后：继续关注消费板块，挖掘优质高分派率个券...................................................................................51.1.数据中心：行业景气度高，收益率已接近参考值..........................................................................................51.2.消费设施：春节偏晚，消费热潮持续保障1季度业绩...................................................................................61.3.租赁住房：部分项目出租情况略有下滑.......................................................................................................71.4.仓储物流：关注宝湾物流、安博仓储和深国际.............................................................................................71.5.产业园区：可供分配金额显著下滑..............................................................................................................91.6.高速公路：关注周边路网引流效应强的资产................................................................................................121.7.市政环保：关注中航首钢绿能的积极努力...................................................................................................132.积极关注商业不动产REITs进度，留意新品种参与机会.................................................................................133.风险提示....................................................................................................................................................14 图表目录 表1：四季报披露当周各REITs板块价格表现...................................................................................................5表2：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................5表3：消费设施板块跟踪.................................................................................................................................6表4：租赁住房板块跟踪.................................................................................................................................7表5：仓储物流板块跟踪.................................................................................................................................8表6：产业园区板块跟踪.................................................................................................................................9表7：产业园区板块基本面情况......................................................................................................................10表8：设置“业绩兜底条款”的REITs项目.........................................................................................................11表9：交通设施板块跟踪................................................................................................................................12表10：市政环保板块跟踪..............................................................................................................................13 根据交易所相关规则指引，公募REITs基金管理人应当在上半年结束之日起2个月内，编制和披露不动产基金中期报告；在每季度结束之日起1