公募REITs业绩点评系列：一季报出炉，哪些个券值得关注？

评级及分析师信息 ►分派率视角：分类看待可供分配金额的大幅变化 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003 部分REITs一季度可供分配金额有大幅波动，但影响因素各有不同，大致可以分为经营业绩的实际变化、应收应付及收入费用的时点确认不可比、一季度提前预留资金、扩募、统计口径不统一等类型。谨慎对待经营业绩下滑带来分红损失的个券，对因提前预留、扩募、统计口径等带来的波动保持关注。 整体来看，多条高速公路通行费收入同比大幅增长，业绩亮眼带来分派提升。数据中心、消费、租赁住房板块的可供分配金额整体稳定，韧性很好，部分项目经营甚至稳中有升，带来可供分配的大幅增长。仓储物流板块的可供分配金额同比并未出现明显下降，尽管各项目仍然面临较大的新增供给。 产业园区和能源设施板块多只REITs的可供分配金额下滑明显，主要受经营承压影响，短期内仍需谨慎。市政环保板块4只个券的可供分配金额同比均有大幅波动，除了银华绍兴原水水利受业绩下滑影响外，其余主要是受应 收账款回收情况或统计口径影响，经营层面未出现大幅变化。 ►基本面视角：高速业绩向好，关注园区/仓储绩优个券 可供分配金额除了考虑基本面，还有应收应付、预留资金等项目的 调整。基本面更能直接捕捉到底层资产的运营情况，包括出租率、租金单价、营业收入、EBITDA、车流量/处理量等指标的同比、环比变动。 交通设施：一季报表现亮眼，周边路网的引流、区域经济的恢复成为车流量、通行费回暖的关键。值得关注1-3月项目EBITDA同比正增长的路产，如江苏交控、招商高速、中国交建、深高速、中国铁建、广州广河和越秀高速。 数据中心：2个数据中心计费率高、租约长、单一租户信用好，资产运营和行业景气度均不错。目前板块定价较为充分，润泽、万国分派率已接近租赁型REITs分派率参考值3.26%。后续可结合扩募进程及债市行情，关注交易机会。 消费：整体表现稳定，营业收入、EBITDA同比基本实现了正增长，各项目出租率仍能维持在90%以上。消费设施租户集中度低，多个项目单一 租户占比未超过10%，“小而分散”的特征也有利于抵抗经营波动。其中华润商业、大悦城商业、金茂商业、首创奥莱、物美消费表现出色，同时一季度租金单价环比仍能实现上涨，运管实力较强。租赁住房：部分租赁住房项目受竞品等影响，租金单价、出租率同比、环 比有所下滑但幅度不大。板块基本面整体均很优秀，目前板块分派率约3.12%，优先关注央企华润集团旗下，派率较高的华润有巢。 仓储物流：关注顺丰物流、宝湾物流、安博仓储，目前分派率较高，出租情况稳定。园区：各地产业园租赁市场整体仍然承压，租赁价格普遍下行，出租率提升面临较大阻力，市场竞争环境依然严峻。把握稳定经营的园区更具性价比，如东久新经济产业园。►风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.分派率视角：分类看待可供分配金额的大幅变化.............................................................................................42.基本面视角：高速业绩向好，关注园区/仓储绩优个券.....................................................................................62.1.高速公路：1-3月车流量、通行费收入边际向好...........................................................................................72.2.数据中心：基本面稳定，收益率已接近参考值.............................................................................................82.3.消费设施：出租率维持高位，关注租金单价仍有增长个券.............................................................................92.4.租赁住房：部分项目出租情况略有下滑......................................................................................................112.5.仓储物流：关注顺丰物流、宝湾物流、安博仓储.........................................................................................112.6.产业园区：关注东久新经济产业园.............................................................................................................133.风险提示....................................................................................................................................................15 图表目录 表1：2026年一季度交通板块可供分配金额变动情况........................................................................................4表2：2026年一季度租赁住房、消费板块可供分配金额变动情况.......................................................................5表3：2026年一季度仓储物流板块可供分配金额变动情况.................................................................................5表4：2026年一季度能源设施、产业园区板块可供分配金额变动情况................................................................6表5：2026年一季度市政环保板块可供分配金额变动情况.................................................................................6表6：本周各大REITs板块价格表现................................................................................................................7表7：交通设施板块跟踪.................................................................................................................................8表8：数据中心板块跟踪.................................................................................................................................9表9：消费板块跟踪.......................................................................................................................................10表10：租赁住房板块跟踪..............................................................................................................................11表11：仓储物流板块跟踪..............................................................................................................................12表12：产业园区板块跟踪..............................................................................................................................14 根据交易所相关规则指引，公募REITs基金管理人应当在每季度结束之日起15个工作日内，编制和披露季度报告；在上半年结束之日起2个月内，编制和披露不动产基金中期报告；在每年结束之日起3个月内，编制和披露年度报告。截至2026年4月22日，已上市REITs集中发布了2026年一季度报告。 一季报披露后，本周（2026年4月20-24日）中证REITs全收益指 数收于1,024.6点，周度环比下跌0.48%。在东方红隧道股份高速公路REIT正式上市交易的带动下（上市首日收盘+10.04%），全市场日均换手率上升0.12pct至0.52%，不考虑该新券上市情形下日均换手率上升0.04pct至0.45%，市场交易活跃度略微提升。截至4月24日我国已有80只REITs上市交易，总市值2,269亿元。 1.分派率视角：分类看待可供分配金额的大幅变化 部分REITs一季度可供分配金额较2025年有大幅的波动，但影响因素有区别，需分类看待，避免误杀经营情况良好的个券。可供分配金额波动因素大致可以分为经营业绩的实际变化、应收应付及收入费用的时点确认不可比、一季度提前预留资金、扩募、统计口径不统一等类型，谨慎对待经营业绩下滑带来分红损失的个券，对因提前预留、扩募、统计口径等带来的波动保持关注。 多条高速公路通行费收入同比大幅增长，业绩亮眼带来分派提升，可积极关注后续月份的客货车流的增长情况。如华泰江苏交控REIT受区域经济持续恢复、周边路网持续改善、道路品质提高、配套设施和服务不断优化、天气整体情况良好等多重利好因素影响，项目公司2026年一季度营业收入同比增长22%。华夏中国交建REIT本期通行费收入同比增长10%左右，以及付现成本受支出节奏影响有所减少，带来可供分配金额同比增长19%。而中金安徽交控REIT本期营业收入减少约11%，通行费收入结算支付时间较去年延迟、应收账款增加，且年末结算的运营成本支付时点差异，导致本期可供分配金额同比减少了近48%，需关注后续基本面变化。 数据中心、消费、租赁住房板块的可供分配金额整体稳定，韧性很好，报告期内可供分配金额基本无大幅波动。部分项目经营甚至稳中有升带来可供分配的大幅增长，如招商基金蛇口租赁住房，去年同期的林下项目尚处于租赁爬坡阶段，而本季度出租率已处于较高水平，营业收入同比增长了28%。华夏首创奥莱抓住了新春消费旺季，项目公司经营业绩同比提升，项目营业收入同比提升了15%。 仓储物流板块的可供分配金额同比并未出现大幅下降，尽管各项目仍然 面临较大的新增供给，且多数项目一季度营业收入、EBITDA同比也有所下滑。中金普洛斯REIT系11只中唯一一只可供分配金额同比下降超10%的个券，主要是受仓