首批公募REITs四季报解析：稳中求胜

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略专题 2022年02月15日 策略专题 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 姚皓天 邮箱：yaoht＠tebon.com.cn 相关研究 1.《左手持盾，右手持矛》，2022.2.13 2.《REITs已进入第三阶段——周观REITs2022年2月第2周》，2022.2.13 3.《开年审核趋缓，涨幅低位波动——周观新股2022年2月第2周》，2022.2.12 4.《巡礼：“专精特新”小巨人——第七期》，2022.2.11 5.《价值已死？高股息策略解析-》，2022.2.10 稳中求胜 首批公募REITs四季报解析 [Table_Summary] 投资要点：  根据首批基础设施公募REITs项目2021年第四季度报告的财务数据来看，首批公募REITs整体运营情况较为稳定。分资产类型看，园区基础设施类REITs，东吴苏州产业园REIT四季度收入、EBITDA和可供分配金额均高于其它两只同类型REITs；交通基础设施类REITs，平安广州广河REIT四季度收入、EBITDA和可供分配金额整体高于浙商沪杭甬REIT，其EBITDA为浙商沪杭甬REIT的2倍，可供分配金额为浙商沪杭甬REIT的4倍；仓储物流类REITs，中金普洛斯REIT四季度收入、EBITDA和可供分配金额约为红土创新盐田REIT的2倍以上；生态环保类REITs，中航首钢生物质REIT四季度收入和可供分配金额高于富国首创水务REIT，而EBITDA为-2346.61万元，主要原因为四季度计提了年度基金管理费及浮动管理费，以及因本年基础设施项目公司经营业绩超预期，根据全年营业收入情况对外部管理机构进行激励及成本结算，运营成本增加导致。  整体来看，公募REITs四季度运营情况较三季度有所下滑，主要系受疫情及季节因素等影响。分资产类型看，仓储物流类两只REITs四季度运营情况均表现优秀，本期收入、净利润和可供分配金额较三季度均实现环比上升；园区基础设施类三只REITs四季度运营情况较为稳定，较三季度未发生明显波动；交通基础设施类两只REITs四季度运营情况受疫情影响较为明显，收入端显著受挫；生态环保类两只REITs四季度运营情况也环比出现明显下滑。  根据首批公募REITs四季报与招募说明书中预测2021年可供分配金额对比，整体来看，四季度运营表现符合预期值，仓储物流类项目表现较优。分资产类型看，园区基础设施类三只REITs中，博时招商蛇口REIT和华安张江光大园REIT四季度表现符合招募说明书预期值，东吴苏州工业园区REIT四季度可供分配金额占比略低；交通基础设施类两只REITs本年累计可分配金额均超招募说明书中预期值；仓储物流类两只REITs四季度运营表现均优于招募说明书预期值，且四季度表现整体优于三季度；生态环保类两只REITs中，中航首钢生物质REIT四季度可供分配金额占比优于三季度，且2021年全年累计可供分配金额超过招募说明书全年预测值52%，富国首创水务REIT四季度可供分配金额占比为未达到招募说明书预期值，且四季度表现不及三季度数据。  公募REITs依靠应收应付项目的调整保证了可供分配现金流的正向增长。由于公募REITs的特殊性，我们在《SWOT、规则与定价：REITs投资指南》曾指出，公募REITs报表的可供分配现金流较之净利润更有参考意义，对于此批REITs四季报，我们在拆分可供分配现金流后发现大部分公募REITs在净利润环比减少的情况下大幅调增了应收应付项目，保障了可供分配现金流。  风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 策略专题 2 / 17 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 首批公募REITs四季报................................................................................................ 4 1.1. 四季度运营情况较为稳定 .................................................................................. 4 1.2. 四季度运营情况较三季度有所下滑 .................................................................... 4 1.3. 四季度可供分配金额对比 .................................................................................. 6 1.4. 公募REITs项目季报现金流分解 ....................................................................... 7 1.4.1. 首创水务（508006.SH） ........................................................................ 7 1.4.2. 首钢绿能（180801.SZ） ........................................................................ 8 1.4.3. 中金普洛斯REIT（508056.SH） ........................................................... 9 1.4.4. 盐港REIT（180301.SZ） .................................................................... 10 1.4.5. 张江REIT（508000.SH） .................................................................... 11 1.4.6. 浙江杭徽（508001.SH） ...................................................................... 12 1.4.7. 蛇口产园（180101.SZ） ...................................................................... 13 1.4.8. 东吴苏园（508027.SH） ...................................................................... 14 1.4.9. 广州广河（180201.SZ） ...................................................................... 15 2. 风险提示 .................................................................................................................... 16 策略专题 3 / 17 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图1：仓储物流类REITs三、四季度主要财务指标 ......................................................... 4 图2：园区基础设施类REITs三、四季度主要财务指标 .................................................. 5 图3：交通基础设施类REITs三、四季度主要财务指标 .................................................. 5 图4：生态环保类REITs三、四季度主要财务指标 ......................................................... 6 图5：首批公募REITs四季度可供分配金额对比 ............................................................. 7 图6：首创水务三、四季度主要现金流分解对比 ............................................................. 8 图7：首钢绿能三、四季度主要现金流分解对比 ............................................................. 9 图8：中金普洛斯REIT三、四季度主要现金流分解对比 .............................................. 10 图9：盐港REIT三、四季度主要现金流分解对比 ......................................................... 11 图10：张江REIT三、四季度主要现金流分解对比 ....................................................... 12 图11：浙江杭徽三、四季度主要现金流分解对比 .......................................................... 13 图12：蛇口产园三、四季度主要现金流分解对比 ......................................................... 14 图13：东吴苏园三、四季度主要现金流分解对比 ......................................................... 15 图14：广州广河三、四季度主要现金流分解对比 ......................................................... 16 策略专题 4 / 17 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1. 首批公募REITs四季报 截至2021年1月25日，首批基础设施公募REITs项目四季度报告已经披露。主要针对：1）季度主要财务指标和基金收益分配情况，包括本期收入、净利润、经营活动产生的现金流量净额、可供分配金额情况和实际分配金额情况；2）基础设施项目运