策略专题-首批公募REITs年报解析：不确定性环境与确定性溢价

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略专题 2022年04月15日 策略专题 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 姚皓天 邮箱：yaoht＠tebon.com.cn 相关研究 1.《两维度挖掘一季报超预期线索——深挖财报之2022一季报业绩预告分析》，2022.4.13 2.《宽信用托经济底，熬过市场底——大跌与超预期金融数据快评-》，2022.4.11 3.《夯实政策底，等待经济底，熬过市场底》，2022.4.10 4.《可获份额依旧稀缺——周观REITs2022年4月第2周》，2022.4.9 5.《次新股交易热度略有回升——周观新股2022年4月第1周》，2022.4.9 不确定性环境与确定性溢价 首批公募REITs年报解析 [Table_Summary] 投资要点：  根据首批基础设施公募REITs项目2021年年报的财务数据来看，首批公募REITs整体运营情况较为稳定。分资产类型看，园区基础设施类的三只REITs中，东吴苏州产业园REIT 在2021年的营业总收入、利润总额和净利润均高于其它两只同类型REITs，分别为14,758.8万元、3,314.4万元和3,286.6万元。交通基础设施类的两只REITs中，平安广州广河REIT在2021年的营业总收入、利润总额和净利润整体高于浙商沪杭甬REIT，分别为43,418.5万元、11,957.5万元和13,008.6万元。仓储物流类的两只REITs中，中金普洛斯REIT在2021年的营业总收入约为20,921.8万元，是红土创新盐田REIT的3倍以上，而由于其管理人报酬是首批所有REITs中最高的，最终中金普洛斯REIT的利润总额与净利润均低于红土创新盐田REIT的2,221.3万元利润总额与2,182.3万元净利润。生态环保类的两只REITs中，中航首钢生物质REIT在2021年获得23,564.8万元营业总收入，高于富国首创水务REIT，而其利润总额和净利润分别为-2,414.7万元与-2,192.2万元，远低于富国首创水务REIT的3,869.3万元与3,599.5万元。  整体来看，公募REITs项目公司2021年盈利情况较2020年有所下滑，主要系受成本端较收入端增速更快的影响。分资产类型看，1）仓储物流类两只REITs中，红土创新盐田REIT的运营情况表现优秀，2021年营业总收入、利润总额和净利润较2020年均实现环比上升；2）园区基础设施类REITs2021年盈利情况略显疲软，博时招商蛇口REIT表现和华安张江光大园REIT的业绩表现较为孱弱；3）交通基础设施类两只REITs2021年营业总收入较上期增加较多，但利润端分化较大。平安广州广河REIT与浙商沪杭甬REIT在2021年营业总收入分别环比上升41.0%与45.0%，收入端取得了显著的增长；4）生态环保类两只REITs中富国首创水务REIT业绩向好，利润端表现强于中航首钢生物质REIT。  分析对比首批公募REITs年报与招募说明书中经调整的2021年预测可供分配金额，整体来看，2021年运营表现符合预期值，生态环保类项目表现较优。1）园区基础设施类三只REITs中，博时招商蛇口REIT实际可供分配金额超出招募说明书预期值最多，增幅达到15.1%；2）交通基础设施类两只REITs报告期内可分配金额均超招募说明书中预期值，其中浙商沪杭甬REIT21年实际可供分配金额大幅超过招募预测值71.7个百分点；3）仓储物流类两只REITs2021年运营表现均优于招募说明书预期值，运营情况良好。其中，红土创新盐田REIT 2021年全年实现可供分配金额为4731万元，超过招募说明书全年预测调整值8.5%；4）生态环保类两只REITs经调整后的可供分配金额全都大幅超过招募说明书预期值，首钢绿能超过预期值53.4%，富国首创水务REIT超过预期值64.4%。  公募REITs依靠应收应付项目的调整保证了可供分配现金流的正向增长。由于公募REITs的特殊性，我们在《SWOT、规则与定价：REITs投资指南》曾指出，公募REITs报表的可供分配现金流较之净利润更有参考意义，对于此批REITs年报，我们在拆分可供分配现金流后发现大部分公募REITs在净利润环比减少的情况下对非经营性现金流项目大幅调增，保障可供分配现金流可以完成预期目标。  风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 策略专题 2 / 18 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 首批公募REITs年报披露 ........................................................................................... 4 1.1. 2021年运营情况较为稳定 ................................................................................. 4 1.2. 2021年REITs项目公司收入端、成本端双升，部分REITs利润滑坡 ................. 4 1.3. 2021年首批公募REITs可供分配金额对比 ........................................................ 6 1.4. 公募REITs项目年报可供分配现金流分解 ......................................................... 7 1.4.1. 首创水务（508006.SH） ........................................................................ 7 1.4.2. 首钢绿能（180801.SZ） ........................................................................ 8 1.4.3. 中金普洛斯REIT（508056.SH） ............................................................ 9 1.4.4. 盐港REIT（180301.SZ） ..................................................................... 10 1.4.5. 张江REIT（508000.SH） .................................................................... 11 1.4.6. 浙江杭徽（508001.SH） ...................................................................... 12 1.4.7. 蛇口产园（180101.SZ） ...................................................................... 13 1.4.8. 东吴苏园（508027.SH） ...................................................................... 15 1.4.9. 广州广河（180201.SZ） ...................................................................... 16 2. 风险提示 .................................................................................................................. 17 策略专题 3 / 18 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图1：仓储物流类REITs 2020年、2021年主要财务指标对比 ........................................ 5 图2：园区基础设施类REITs 2020年、2021年主要财务指标对比 ................................. 5 图3：交通基础设施类REITs 2020年、2021年主要财务指标对比 ................................. 5 图4：生态环保类REITs 2020年、2021年主要财务指标对比 ........................................ 6 图5：首批公募REITs预期与实际2021年可供分配金额对比 ......................................... 7 图6：首创水务预测与实际发生主要现金流分解对比 ....................................................... 8 图7：首钢绿能预测与实际发生主要现金流分解对比 ....................................................... 9 图8：中金普洛斯REIT预测与实际发生主要现金流分解对比 ........................................ 10 图9：盐港REIT预测与实际发生主要现金流分解对比 ................................................... 11 图10：张江REIT预测与实际发生主要现金流分解对比 ................................................ 12 图11：浙江杭徽预测与实际发生主要现金流分解对比 ................................................... 13 图12：蛇口产园预测与实际发生主要现金流分解对比 ................................................... 14 图13：东吴苏园预测与实际发生主要现金流分解对比 ................................................... 15 图14：广州广河预测与实际发生主要现金流分解对比 ................................................... 16