公募REITs系列之四：消费REITs如何定价？

消费REITs的定价关键在于获得合理准确的可供分配现金流。收益法是主要估值方法，通过预测期内及预测期外运营净收益（NOI）并折现计算。NOI的测算需关注租金收入（固定租金和提成租金）、物业管理收入等收入端的量价假设合理性，以及运营成本、税金与附加、资本性支出等成本端的假设。项目对外借款的还本付息也会占用部分可供分配金额。

实际定价需结合市场情绪，一级市场打新情绪越浓，认购越踊跃，REITs上市首日涨幅一般越大；二级市场交易情绪冷淡，换手率越低，新券上涨空间越小。以近期发行的凯德商业REIT和中海商业REIT为例，根据同类REITs上市表现及行业估值，预计中海商业REIT上市首日涨幅约13-27%，对应上市首日收盘价为5.968-6.707元/份；打新效应退去后的平均定价中枢为5.43元/份。

持续跟踪项目经营情况，留意未来增长空间至关重要。例如，中海商业REIT需留意新能源汽车租户的稳定性，凯德商业REIT需关注主力店面积的调改变化。

风险提示包括公募REITs相关政策调整、基础设施项目经营风险、估值定价假设风险以及资料来源及数据统计风险。