政策环境
2025年上海房地产市场政策以放松限购、优化公积金/信贷等刺激性政策为主，促进楼市成交。主要政策包括解除外环外购房套数限制、提升公积金贷款额度、对符合条件的非户籍家庭免征房产税，“沪七条”颁布后进一步降低购房门槛，并落实国家关于降低存量房贷利率政策。此外，“好房子”新规出台，鼓励提升住房品质，引领楼市进行产品革新。
土地市场
2025年上海土地市场“双高双竞”政策持续，装修标准要求最高来到7000元/㎡。限购方面，非户籍单身/家庭在沪连续缴纳满1年个税单或社保的，在外环外购房不限制套数。土地市场冷热分化加剧，核心区域优质地段受追捧，外围底价成常态。典型溢价地块集中在北外滩、四川北路、东外滩、大宁等核心地段，而郊区则在常态化托底背景下，地价回调15%-25%。协议出让市场推动城央优质土地持续放量，徐汇区凭借东安新村地王项目，全年总计成交金额高达606亿元，成为最吸金区域。杨浦区以384.5亿元位列第二，浦东、青浦、宝山将继续在2026年扮演主力供货区域的角色。房企格局方面，国家队垄断核心土地资源，民企复苏，外来资金持续涌入，2026土地市场厮杀还将继续。
商品住宅市场
2025年上海商品住宅市场整体供求回落，创5年来新低，供求比降至0.94，库存去化成效逐步显现。成交均价结构性上扬，来到8.06万元/㎡。成交集中在90-110㎡刚需面积段，总价段集中在300-700万元；170㎡、2000万元以上房源成交量涨幅明显，高改产品市场延续市场购买势头。狭义库存趋势显示，截至2025年12月底，全市狭义存量747万方，出清周期16个月左右，库存主要集中在浦东、奉贤、松江、金山、青浦。商品住宅开盘整体去化率约45%，市场先扬后抑，年末行情转冷。黄浦区以86%的开盘去化率领跑全市，中环内行情走低，积分触发频率继续下滑。中高端市场单价15万元以上强改善市场相对坚挺，10-15万/㎡市场竞争激烈，年末下滑明显。二手房市场以价换量趋势显著，议价空间持续上扬，年末成交强势回暖，平均交易周期从135天降至105天。90㎡以下刚需产品占比近七成，总价方面，300万元以下低总价产品为绝对主力。高端项目霸占金额榜单，郊区品质红盘持销表现亮眼。
房企排行榜单
2025年上海房企“三巨头”为华润、招商、保利，分别以278.77亿元、262.52亿元、268.56亿元的销售额登顶。建发、金茂势头良好，嘉里建设凭借金陵华庭单盘销售业绩位列金额榜单第四位。
典型房企分析
华润置地2025年新拿地主要集中在市区，首开项目均价在9-25万/㎡，瞄准市区高端改善及全市高净值人群。保利发展主力在售9个项目，核心及外围区域均有分布，均价最高的为世博板块的保利世博天悦，均价16.9万/㎡。招商蛇口共计14个在售项目，核心及外围区域均有分布，以合作开发为主，均价最高的为近期入市的安澜上海，17.7万/㎡。
市场总结及未来趋势展望
2025年上海房地产市场政策持续宽松，但效果有限，“好房子”新规落地难挽市场颓势。土地市场冷热分化加剧，核心区域优质地段受追捧，郊区地价回调。新房市场供求回落，库存去化成效逐步显现，成交均价结构性上扬。二手房市场以价换量趋势显著，年末成交强势回暖。未来趋势展望，政策或有重磅调整出台，核心区域供地收缩，郊区、五大新城开始放量，市区价稳量升，郊区小幅回暖，市场预期筑底回升。
