上海2025年度房地产市场分析报告

www.elmlead.com 2 0 2 6年1月 目录 CONTENTS Part1政策环境 Part2土地市场 Part3商品住宅市场 Part4市场总结及未来趋势展望榆叶飞云 政策环境第一章 年度政策|未出台重磅政策，继续释放外环外购买力，提升住宅产品力 2025年上海继续以放松限购、优化公积金/信贷等刺激性政策来促进楼市成交，8月“沪六条”解除外环外购房套数限制、提升公积金贷款额度、对符合条件的非户籍家庭免征房产税，9月“好房子”新规出台，鼓励提升住房品质。 2024年 2024年9月29日 2024年1月31日 2024年5月27日 ➢“沪七条”颁布 ➢解除非户籍居民的外环限购 ➢调整中小套比例、限购放松 非户籍在外环外购房社保调整为1年；非沪籍居住证积分达到标准分值、社保/个税满3年，购房套数享受沪籍家庭待遇；首套比例降至15%，二套25%；临港职工可在新片区增购1套住房；増值税征免年限5年改2年；落实国家关于降低存量房贷利率政策；落实取消普通住房标准和非普通住房标准。榆叶飞云 在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房） 差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求；非户籍购房社保要求由5年调整至3年，可在全市内购买一套二手房（不含崇明）；多子女家庭可增购1套住房；取消离异购房限制 2025年 2025年9月26日 2025年8月25日 ➢外环外不再限制购房套数 ➢好房子新规出台 使用干挂石材/金属/陶板等高品质建材的外立面不计容；阳台面积最大面积为户型建面的10%，且不大于16㎡，计一半面积，同时适用于封闭式阳台。局部地区，可增加一个进深0.75米宽3米的阳台，不计入容积率和可售面积等 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数；成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。 ➢公积金贷款额度提升 对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。 先行政策|装标最高达7000元/㎡，购买绿建二星以上住宅公积金贷款额度提升 土拍方面继续实行“双高双竞”，装修标准要求最高来到7000元/㎡，限购方面继续释放非户籍单身/家庭的购买需求，1年社保在外环外购房已不限制套数；购买二星级及以上新建绿色建筑住房，首套最高贷款额度从160万元提高至184万元。 信贷政策|商贷利率定价不再区分首套和二套，目前LPR已连续7个月不变 2025年上海信贷环境持续宽松，商贷利率定价不再区分首套和二套，个人首套公积金最高可贷184万，多子女家庭首套可贷216万，外地户口买二套房，享60㎡/人免征房产税面积；目前LPR一年期3.0%、五年以上3.5%，LPR已连续7个月按兵不动。 重点政策| “好房子”新规出台，引领楼市进行产品革新 年内市规资局发布“好房子”建设标准，在技术层面、住宅立面、建筑高度、公共空间、阳台/设备平台附赠等方面，明确了住宅品质提升的方向；新规颁布后，住宅品质/得房率提升，新的产品标准已经开始冲击楼市。 【政策重点】榆叶飞云 ⑤屋顶及附属设施遮蔽物透空率＞50%的不计容。⑥阳台（含封闭阳台）进深≤1.8米，面积≤10%，且总面积≤16㎡（80㎡以下户型≤8㎡）；⑦每户可设置一个开敞式阳台（进深≤0.75米、宽度≤3米），不计容、不计可售、不计10%阳台面积；⑧空调设备平台≤2.5㎡不计容。 ①允许局部突破限高（50米及以下≤7米、50米以上≤11米）；②架空层、风雨连廊、地库出入口雨棚不计容。③半地下室/一层架空层车库不计容。④使用干挂石材/金属/陶板等高品质建材的外立面不计容； 土 地 市 场第 二 章 公开出让市场|先扬后抑，高溢价地王频出后，年底土拍市场回归理性 “聚焦优质板块核心资产”，上半年整体市场活跃，带动国内土拍市场高溢价成交；下半年行情遇冷，多数土拍零溢价成交；整体成交规模基本与24年持平，市区核心区宅地供应略增，17宗20%溢价以上(4宗40%封顶)成交地块引领楼板价同比上涨18%。 市场特征|冷热分化加剧，优质地段受追捧，外围底价成常态 核心区域继续发力，压箱好地持续高溢价成交，绿城北外滩hk315-11地块溢价率高达46.33%，非公开市场中，徐汇衡复地块楼面价达20万元/㎡；年底市场转冷，底价、托底成常态。 典型底价地块 典型溢价地块➢16宗地块溢价率超20%，4宗地块溢价率超30%，徐汇衡复地块楼面价达 ➢17宗底价成交，中海、大华、金茂主流国央企及徐房、上海城建资托底，盘谷、宇诚等民企择机抄底➢除外围持续低迷行情外，库存压力上涨/市场表现转冷板块如东外滩、徐泾、 青浦新城等地，叠加临近年末等因素，房企拿地热情下滑 20万元/㎡ ➢北外滩、四川北路、东外滩、大宁等核心地段的优质地块依旧抢手；新杨思、曹路、唐镇等浦东热点板块因规划利好/市场表现出色延续以往热度 市场特征|郊区地价开始回调，地王项目价格实现及销售前景堪忧 2025年，房企继续争抢稀缺滨江资源，北外滩、徐汇滨江地价再度迎来上涨，涨幅达30%左右，但在当前市场环境下，后续价格实现及销售前景难言乐观；郊区则在常态化托底背景下，地价回调15%-25%。 优质稀缺地块价格继续上涨，楼面价与新房价差拉大，但后续价格实现及销售前景存疑 北外滩：绿城北外滩地块（潮鸣外滩项目）楼面价126577元/㎡，对比外滩瑞府上涨36%，与一路之隔的碧云北外滩尊邸新房售价（130000元/㎡）相差无几徐汇滨江：中海云锦路地块楼面价高达148503元/ ㎡，对比已售罄项目中海领邸上涨26%，直接超过其新房价格 外围底价常态化，徐泾、奉贤新城等板块地价回调15%-25%，带动房价回调预期上涨 徐泾：宝业17-05地块底价成交，楼面价31560元/㎡，较绿城春晓园地块下调14% 南桥新城：国贸＆象屿＆天安＆武汉清能地块溢价11.8%成交，楼面价24595元/㎡，对比容积率同为1.2的中建御璟园地块，下滑23% 协议出让市场|城市更新推动城央优质土地持续放量 25年协议出让供地规模基本与24年持平，全年成交楼面价较24年提升6%，成交集中在徐汇区、杨浦区、浦东新区中的核心地块，例如徐汇东安地王及杨浦东外滩(大桥社区)；杨浦，虹口，黄浦主要涉及风貌区域的城市更新，未来地块主要供应为高层+风貌别墅。 区域土地市场|土拍大户“杨浦区”，徐汇旧改发力 2025年杨浦成交11宗含宅地，为各区域之最，徐汇区则凭借东安新村地王项目，全年总计成交金额高达606亿元，成为最吸金区域，此外，浦东、青浦、宝山将继续在2026年扮演主力供货区域的角色。 杨浦滨江依然是“香饽饽” 浦东、青浦、宝山未来货量充足 徐汇诞生523亿元“全球地王” 2025年徐汇以73.22万㎡位列区域土地成交建面之首，其中占比最大的为东安新村地王项目，青浦区以65.29万㎡位列第二，其可售住宅面积近60万㎡，体量为所有区域之最，此外，杨浦、宝山、浦东的整体出让规模也较高，2026将继续扮演主力供货区域的角色。 2025年卖地数量最多的为杨浦区，全年出让11宗地块，自2023年以来的”供地大户”地位还在持续，且土地基本集中在东外滩/杨浦滨江片区；青浦区和浦东新区均以9宗紧随其后，其中青浦区地块主要集中在青浦新城/示范区及周边，老大哥徐泾昔日风光不再。 2025年最吸金区域为徐汇区，全年出让金高达606.44亿元，其中东安新村三宗地块直接贡献523亿元，同时获“全球地王”称号，杨浦区384.5亿元位列第二，浦东新区以269亿元位列第三；排在末尾的为黄浦、嘉定、奉贤和金山。 区域土地市场|杨浦区-滨江产业规划效应持久，国央企重仓，年末仍有转冷表现 杨浦区2025年成交地块中，2宗为协议竞得，位于新江湾，上海城建拿下江湾地块，另外8宗均位于东外滩板块，滨江产业规划效应持续释放中，保利、中海、中铁等国央企重仓，最高溢价28.09%，年末市场转冷，K8-03地块（云邸玖章北侧）底价成交。 【中海K8-03地块】 【中铁置业I4-01地块】榆叶飞云 区域土地市场|徐汇区-浙江实业家抢夺衡复风貌地块，东安新村地王启动更新 2025年徐汇区以606.44亿元的出让金位列区域榜首，备受市场关注的当属衡复风貌单价地王（20.03元/㎡）以及东安新村总价地王（523亿元），其中东安新村将供应近40万方的住宅，货值约760亿元，徐汇核心地段进入密集供应期。 衡复风貌区051-11地块：浙商富二代勇夺单价地王 7月25日，上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元总价竞得徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块，折合楼面价20.03万元/㎡，打破了去年8月绿城潮鸣东方13.1万元/㎡的拿地楼面价，成为上海涉宅地单价新地王，同时也刷新了全国涉宅地最高单价纪录该地块由中海、招商&徐房、祺祥旺宇三家公司竞拍。最终，祺祥旺宇胜出，公司定代表人叶舒祺，为浙江台州汽车模具大王叶华彪的女儿，其背后企业为屹丰集团。 东安新村地王：523亿元创“全球之最” 9月3日，中海+招商+中旅以协议出让方式获取东安新村两幅地块，占地面积超13万方，总地价约402亿元，为上海历史上最大的豪宅开发项目之一；9月25日，中华企业+宸嘉联合体竞得徐汇东安新村旧改最后1幅地块，总地价83.5亿元；整个地块组团住宅货值达762亿元榆叶飞云 ⚫125-31地块：占地10.39万方，容积率4.38，楼面价约75013元/㎡；住宅货值近500亿；⚫127b-24地块：占地3.02万方，容积率2.62，楼面价约124130元/㎡；住宅货值近150亿。⚫127b-23地块：占地2.52万方，容积率2.63，楼面价约126092元/㎡；住宅货值近110亿。 拿地榜单|中海重夺第一，金茂崛起 中海以185.31亿元的权益金额登顶榜首，重回第一，金茂异军突起成为拿地权益主力军，绿城，保利置业高溢价布局中心城区，招商、保利发展维持整体土储节奏，上海城建、中建系等国企加大布局力度。 房企格局|国家队垄断、民企复苏、外来资金持续涌入，2026厮杀继续 招商、保利发展、中海、华润等参拍热情高涨，但斩获不如预期，2026土地市场的激烈厮杀还将继续；目前土拍市场格局趋于稳定，头部企业基本形成了对上海核心土地资源的垄断，更形成了一些固定联盟，外来资金方仍在不断涌入上海市场。 拿地热情高涨，成功率不如人意：纵观全年房企的参拍情况，招商参拍16宗、拿地3宗，保利发展参拍16宗，拿地4宗，中海参拍13宗，拿地4宗，华润参拍10宗，仅拿地1宗，参拍热情高涨，但与成功率形成明显反差，头部企业对上海优质资产的渴望度可见一斑，2026厮杀还将继续。 “阶级固化”，黑马频出：招商、保利发展、中海、金茂、华润、建发等深耕型房企持续布局，形成了对上海核心土地资源的垄断，宝行杨行资产、徐汇城投、浦发、奉贤发展等区域型国企通过联合拿地的方式择机出手，浙商祺祥旺宇、德清”小绿城“宇城集团、钢结构龙头长江精工等外来资金持续涌入上海。 房企联盟日益稳定 +️榆叶飞云 经过近几年的市场洗牌，房企之间的合作日益紧密，形成了如保利发展＆上海建工、象屿地产＆天安、华润置地＆越秀等固定合作拿地、开发的联合体，其中象屿和天安2025年联合参加了7宗地块的出让，堪称“最佳拍档” 商 品 住 宅 市 场第 三 章 整体供求|供求两端持续收缩，价格结构性上扬 新房市场整体供求回落，创5年来新低，供求比降至0.94，库存去化成效逐步显现；受核心区域豪宅加大入市以及去化较好的影响，成交均价结构性上扬，来到8.06万元/㎡。 区域供求|各区供求收缩，中心城区静安、黄浦、徐汇保持上升势头 各区域整体供求较24年均下降，但供求比平衡；黄浦、徐汇、静安保持均价第一梯队，浦东、闵行、宝山为新房成交主力区域，均价方面，虹口、长宁、普陀较去年有所