南京2025年度房地产市场分析报告

www.elmlead.com 2 0 2 6年1月 目录 CONTENTS Part1政 策 环 境Part2土 地 市 场Part3住 宅 市 场Part4市 场 热 点Part5市 场 总 结 及 未 来 趋 势 展 望 政 策 环 境第 一 章 政策环境|全国政策 2025年国家层面并未像2024年出台全国性一揽子新政，政策不托举，市场只能自我调整。年底中央经济工作会议对房地产定调，短期政策将转为长期制度“2026年要着力稳定房地产市场”。 政策环境|南京政策 2025年3月南京全市二手房取消限售，次新房解禁涌入市场，新政后两月新增挂牌突增4万+套，短期激化供需矛盾，长期利于置换链条转动。 政策环境|南京现行政策 南京全域范围内解除所有限制政策，首付及贷款利率处于历史最低水平，房地产政策整体宽松。 土 地 市 场第 二 章 土地市场|整体供求 2025年住宅供地量持续下滑，成交绝对量主要在下半年，溢价率维持低位，受成交结构影响，整体成交楼面价小幅回升。 土地市场|区域供求 江宁、江北（江北新区/浦口/六合）依旧为宅地成交主力区域，主城秦淮、雨花、栖霞宅地成交增量明显；受供地质素及区位影响，各区成交楼面价涨跌不一，建邺和秦淮仍为全市地价高地。 土地市场|低密宅地成为趋势，主城核心供应由试水成为重心 南京2025年低密宅地供应（容积率≦1.8）103宗，占全年总供地量的84%，相较于2024年73%（93宗）提升11%，且成交宅地综合容积率降至1.62，供地重心由24年近远郊区域向主城核心板块倾斜（15%→29%）。 土地市场|南京地价及容积率下调，投资收益比优，市场化房企参与度提升 2025年共28家市场化房企现身土拍市场（2024年仅有19家），其中13家民企（2024年8家），7家外地民企拿地（2024年4家拿地），其中杭州长住、杭州北谷、上海宸嘉、常州嘉宏、盐城兴邦、江苏十朝春共6家民企为首次进驻，开发利润空间能够实现2万/㎡+。 ⚫盐城兴邦于2025年6月27日竞得，楼板价12058元/㎡，溢价率0%，由龙湖代建代销。⚫12月6日首开，推出44套洋房房源，户型120㎡、135㎡，去化15套，去化率34%，成交均价精装34969元/㎡。 ②燕子矶：龙湖·北城央璟颂 ⚫南通亚伦于2025年6月28日竞得，楼板价15717元/㎡，溢价率12.23%，由龙湖代建代销。⚫11月22日首开，推出158套小高及高层房源，户型108㎡、125㎡、131㎡、143㎡、顶跃174/195㎡，去化20套，去化率13%，成交均价精装小高35284元/㎡，精装高层30082元/㎡。 住 宅 市 场第 三 章 商品住宅市场|整体供求 2025年新房供需两端容量延续缩减，再度创下历史新低，下半年政策利好缺席，新房市场量价销售表现萎靡。 商品住宅市场|区域供求 整体新房市场仍以消化存货为主，多区域新房供小于求；建邺、秦淮及玄武保持房价第一梯队，江宁及栖霞为新房成交主力区域；秦淮和雨花台新房供销同比大幅缩量。 商品住宅市场|板块供求-板块成交普跌，燕子矶、铁心桥等前期热门板块跌幅靠前 江宁东山板块跃居全市新房成交量TOP1，南部新城/河西依然为全市改善首选；各板块成交量同比去年普遍下跌，其中燕子矶、铁心桥、西善桥、南部新城等前期热门板块跌幅靠前。 商品住宅市场|城市价格表现 2025年南京市区新房平均折扣率一度降至75折，下半年触底回升至8折左右，其中建邺区、玄武区新房价格相对坚挺，平均折扣率维持在9折左右，江宁、江北等近主城区域普遍降至7折左右，栖霞区、鼓楼区平均折扣率降幅最大，降幅在10%左右。 商品住宅市场|板块价格表现 典型重点板块新房平均折扣率同比呈普跌态势，普遍跌幅在5%左右，其中五塘/兴智中心/仙林湖板块新房平均折扣率降幅最大，同比下滑超10%，河西北招商金陵序新房价格上涨带动平均折扣率回升，铁心桥联发雨花新澍备案价下调导致平均折扣率上涨。 商品住宅市场|成交结构-主力总价段明显下移，套均面积持续上涨，改善购房成为主流 2025年新房成交总价段明显下移，200万以下成交占比上涨至27%，200-300万成交占比保持平稳，300-800万成交缩量明显。2025年套均面积上升至125㎡，1000万以内总价段套均成交面积较以往明显增加（市场持续低迷，成交均价下调）。 商品住宅市场|狭义库存 2025年新房延续缩量供应，主要消化积压存货，库存绝对规模处于低位，截止2025年底南京市区狭义库存量约542万㎡，由于新房市场持续低迷，下半年新房流速放缓加剧，出清周期升至25个月，库存主要集中在江宁区、江北新区和栖霞区。 商品住宅市场|狭义库存-历史房源库存占比过高，降价出清或成唯一出路 2025年主力去化的房源为供货超过2年的，往年积压库存通过“以价换量”“房票安置”“政府购新改租”等方式去化。2025年当年供应的货量占比40%，但成交占比仅为32%，新供房源当前处于“有价无量”的阵痛期。 商品住宅市场|广义库存走势 2025年下半年供地节奏加快，广义库存一路攀升至2768万㎡，且整体流速放缓，出清周期稳升至126月高位，库存主要集中在江宁、江北新区、六合等城市外围区域。 商品住宅市场|月度开盘走势 2025年南京市区整体开盘去化率约20%，随着高品质/四代住宅陆续入市，整体开盘去化率呈波动上升趋势。 商品住宅市场|二手房市场 2025年南京市区二手房成交8.4万套，同比下降9%，成交均价19881元/㎡，同比下降13%；二手房价格跌幅远高于新房降价幅度，销售去化表现优于新房，去化主要集中在江宁和江北新区，低总价/小户型产品为成交主力。 商品住宅市场|二手房市场 下半年二手房市场热度降温明显，总关注人数及总带看量较上半年大幅下滑，二手房存续挂牌总量仍维持高位，短期仍以买方市场占据主导，市场延续以价换量为主，整体市场仍处下行区间。 商品住宅市场|项目排行榜单 绿城华发金陵月华、嘉和华府位居销售金额、销售面积榜单首位，分别为市场高端改善、刚改项目的量价标杆。 商品住宅市场|典型项目案例-中北金基山和月 项目位于仙林大学城板块，南侧紧靠紫金山，定位高端改善产品，2025年5月首开，已推出283套房源，整体去化率77%，成交均价42424元/㎡，月均流速27套/月，凭借优越区位+高品质低密四代科技住宅+下沉式会所/架空层泛会所+品质房企，入市取得热销。 商品住宅市场|典型项目案例-颐和·金陵印 项目位于城南中板块安德门片区，区位认可度高，定位中端改善产品，2025年8月首开，已推出214套房源，去化率81%，成交均价39178元/㎡，月均流速35套/月，凭借优越区位+高品质低密四代住宅+下沉式会所+架空层泛会所，销售表现较优。 商品住宅市场|典型项目案例-绿城金基·沁百合 项目位于鼓楼滨江板块，传统老城核心，生活配套醇熟，定位中高端改善产品。2025年4月首开，已推出全部房源，去化率77%，成交均价46411元/㎡，月均流速24套/月，项目凭借核心区位+高品质精装+强产品力+品质房企，销售表现较优。 商品住宅市场|房企排行榜单 全国性央企及本土国企为新房销售业绩的主要支撑，本土民企金基销售表现亮眼，位居销售金额、销售面积榜单双冠王，占据约10%的市场份额，且保持稳定供货节奏。 商品住宅市场|典型房企分析-金茂 金茂自2010年进驻南京以来累计开发项目数量近15个，联合开发为主，主要布局南京主城区，从刚需到高端改善全产品系覆盖，近两年在南京保持高投资力度。金茂在2025年积极参与市场土拍，竞得2宗宅地均位于江宁区，当前区域主力在售项目5个，持续深耕江宁区域。 商品住宅市场|典型房企分析-招商蛇口 招商蛇口自2005年进驻南京以来累计开发将近30个项目，独自及联合开发兼顾，但近两年以合作开发居多。招商在2025年竞得河西中1宗优质宅地，首次进军河西顶豪市场；25年初江宁璀璨璟园收官之后，4月再次竞得江宁1宗宅地，重点关注江宁区域。 商品住宅市场|典型房企分析-金基 金基作为南京本土品质房企，累计开发超20个项目，独自及联合开发兼顾，但近两年以合作开发居多（合作方主要为政府平台公司），主要布局南京主城区；2025年竞得五塘、城南中2宗宅地，均为小体量宅地，主打快进快出。 市 场 热 点第 四 章 市场热点|低密墅类产品回归主城 随着近两年房地产市场持续低迷，政府加大低密宅地出让力度，旨在维稳土拍及新房市场健康运营，同时限墅令政策出现松动，主城断供多年的别墅产品再次上新，其中绿城云庐、凤起潮鸣等项目别墅产品已入市销售，市场反馈良好。 市场热点|户内精装由追求豪装奢品转为经久耐用，满足客户审美情绪 随着客户更趋年轻化，装修观念由模块化转变为去风格化，空间尝试突破常规，品牌追求经久耐用，风格实现审美互动，户内精装不再卷奢装品牌，卷装修风格理念、交付内容、多元体验。 卧室空间讲究均衡感，主卧追求“小家化”，有限空间容纳必备品类（床、床头柜、衣柜、梳妆台），避免面积浪费、后期改造。 卫 生 间 核心洁具（马桶、花洒、台盆）要“认得且好用的国际牌子”，而不是一昧用最贵进口堆砌，品类功能繁琐复杂。 厨电品类“追求齐全实用“，品牌并非拘泥于国际一线，国内品牌在耐用性、功能性、售后服务更有综合保障。 市场热点|多城住宅进入“新规时代“，南京产品竞争赛道仍有开拓空间 合肥、杭州、成都、上海等地先后出台计容新规范，封闭阳台赠送一半面积、架空层车库不计容等，开发“好房子”新赛道，房企通过将独立电梯厅、阳台、飘窗等空间优化，户内实际使用率超过100%，架空层植入配套功能与车库系统，地库及首层实现全明采光。 合 肥 2024年5月实施计容新规 ◆阳台（进深不超2.4米）无论封闭与否，均按照其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计容积率。◆架空平台可设置停车、公共服务设施、公益性设施以及公共开放空间。 杭 州 2024年12月实施计容新规 ◆小区主入口门厅、开放式风雨连廊等不计容，部分封闭式阳台1/2计容。◆用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括位于底层架空平台下方的停车空间等）可不计容。 上 海 2025年9月实施计容新规 ◆架空层、风雨连廊、景观小品、居民休闲设施等不计容。停车库设置在半地下室、底层架空层不计容。 成 都 2025年10月实施计容新规 ◆阳台、飘窗、入户花园、空中花园等附属空间的水平投影面积上限，调整为项目住宅计容建筑面积的30%（原为不大于该套住宅套型建面的20%）。 ◆阳台无论封闭与否，均按照其水平投影面积的1/2纳入容积率计算。 市 场 总 结 及 未 来 趋 势 展 望第 五 章 市场总结 宏观层面楼市定调“着力稳定房地产市场”，政策刺激力度较弱；南京2025年3月全市二手房取消限售，次新房解禁涌入市场，短期激化供需矛盾，长期利于置换链条转动，至此南京所有限制政策均已解除。 南京供地节奏保持紧凑，供地量持续下滑；整体土拍市场延续冷清，地方政府平台托底拿地仍占据主导，主城核心供地由试水成为重心，叠加地价及容积率下调，投资收益比优，市场化房企参与度提升。 土 地 新房市场持续低迷，供需两端延续缩容，再创历史新低，成交价格连续三年回调；板块成交量价普跌，燕子矶、铁心桥等前期热门板块成交量跌幅靠前，主流板块平均折扣率下降5%左右；主力成交总价段明显下移，套均面积持续上涨，改善购房成为主流；历史房源库存占比过高，降价出清或成唯一出路。 低密墅类产品回归主城，市场反馈良好；户内精装由追求豪装奢品转为经久耐用，满足客户审美情绪；南京当前新产品开发集中“四代住宅”发力，相较其他重点城市在“好房子”新赛道仍有开拓空间。 热 点 未来趋势展望 年底中央经济工作会议对房地产定调，短期政策将转为长期制度“2026年要着力稳定房地产市场”，后续大概率延续适度宽松宏观政策，市场进