研报总结
政策环境
2025年国家层面未出台全国性房地产新政，市场依靠自我调整。中央经济工作会议定调2026年稳定房地产市场，短期政策转为长期制度。南京在2025年3月取消全市二手房限售，次新房解禁后市场短期供需矛盾激化，长期利于置换链条。南京全域解除限制政策，首付及贷款利率处于历史最低水平。
土地市场
2025年住宅供地量持续下滑，下半年成交绝对量为主，溢价率维持低位，整体成交楼面价小幅回升。江宁、江北新区、浦口、六合为宅地成交主力区域，主城秦淮、雨花、栖霞宅地成交增量明显。低密宅地成为趋势，2025年低密宅地供应占比84%，成交宅地综合容积率降至1.62，供地重心向主城核心板块倾斜。28家市场化房企参与土拍，其中13家民企，7家外地民企，投资收益比优，开发利润空间可达2万/㎡+。
住宅市场
2025年新房供需两端容量延续缩减，再度创下历史新低，下半年政策利好缺席，新房市场量价销售表现萎靡。整体新房市场以消化存货为主，多区域新房供小于求。建邺、秦淮及玄武保持房价第一梯队，江宁及栖霞为新房成交主力区域，秦淮和雨花台新房供销同比大幅缩量。板块成交普跌，燕子矶、铁心桥等前期热门板块跌幅靠前。江宁东山板块跃居全市新房成交量TOP1，南部新城/河西依然为全市改善首选。市区新房平均折扣率一度降至75折，下半年触底回升至8折左右，建邺区、玄武区新房价格相对坚挺，江宁、江北等近主城区域普遍降至7折左右，栖霞区、鼓楼区平均折扣率降幅最大。主力总价段明显下移，200万以下成交占比上涨至27%，300-800万成交缩量明显。套均面积上升至125㎡，1000万以内总价段套均成交面积增加。新房延续缩量供应，库存绝对规模处于低位，截止2025年底南京市区狭义库存量约542万㎡，出清周期升至25个月，库存主要集中在江宁区、江北新区和栖霞区。当年供应货量占比40%，但成交占比仅为32%，新供房源处于“有价无量”的阵痛期。广义库存一路攀升至2768万㎡，出清周期稳升至126月高位，库存主要集中在江宁、江北新区、六合等城市外围区域。2025年南京市区整体开盘去化率约20%，高品质/四代住宅入市后，整体开盘去化率呈波动上升趋势。2025年南京市区二手房成交8.4万套，同比下降9%，成交均价19881元/㎡，同比下降13%，去化主要集中在江宁和江北新区，低总价/小户型产品为成交主力。下半年二手房市场热度降温明显，总关注人数及总带看量较上半年大幅下滑，存续挂牌总量仍维持高位，市场延续以价换量为主，整体市场仍处下行区间。
市场热点
低密墅类产品回归主城，市场反馈良好。户内精装由追求豪装奢品转为经久耐用，满足客户审美情绪。多城住宅进入“新规时代”，南京产品竞争赛道仍有开拓空间，如合肥、杭州、成都、上海等地实施计容新规，通过优化空间提升户内实际使用率。
市场总结及未来趋势展望
宏观层面楼市定调“着力稳定房地产市场”，政策刺激力度较弱。南京供地节奏保持紧凑，供地量持续下滑，整体土拍市场延续冷清，地方政府平台托底拿地仍占据主导，主城核心供地由试水成为重心，叠加地价及容积率下调，投资收益比优，市场化房企参与度提升。
新房市场持续低迷，供需两端延续缩容，再创历史新低，成交价格连续三年回调；板块成交量价普跌，燕子矶、铁心桥等前期热门板块成交量跌幅靠前，主流板块平均折扣率下降5%左右；主力成交总价段明显下移，套均面积持续上涨，改善购房成为主流；历史房源库存占比过高，降价出清或成唯一出路。
低密墅类产品回归主城，市场反馈良好；户内精装由追求豪装奢品转为经久耐用，满足客户审美情绪；南京当前新产品开发集中“四代住宅”发力，相较其他重点城市在“好房子”新赛道仍有开拓空间。
未来趋势展望：短期政策将转为长期制度“2026年要着力稳定房地产市场”，后续大概率延续适度宽松宏观政策，市场进入自我调节修复周期。2025年土地端降价、降容，提升主城优质宅地供应力度，市场化房企参与度明显提升，供地策略初见成效，但整体土拍市场政府平台兜底仍占据主导，后续供地大概率缩减供应、提升质量、地价下探等方式，持续吸引市场化房企加大投资开发力度。
当前新房库存早期普宅房源仍占主导，基本靠降价消化库存；新入市项目在地价下调背景下，利润空间充足，销售遇阻的情况下房价仍有下探空间；此外，二手房价仍未出现止跌迹象，仍将倒逼新房降价销售。新房市场若无强硬政策刺激，整体仍将以价换量为主（尤其早期上市房源将成为降价重灾区）。
过去一年，南京新房市场“第四代住宅”全面开花，相较常规普宅竞争优势明显，销售去化表现良好，但相较其他重点城市，南京在“好房子”新赛道仍有开拓空间，如架空层植入配套功能与车库系统、地库及首层实现全明采光等。
2025年二手房价格跌幅远高于新房降价幅度，销售去化表现优于新房，当前二手房存续挂牌总量仍维持高位，短期仍以买方市场占据主导，市场延续以价换量为主，整体市场仍处下行区间。
