房地产行业2025年度投资策略报告：存量主导，分化加剧

房地产2025年度投资策略报告

一、三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行

1. 多维度指标低位运行

   • 销售面积和销售额累计同比持续下降，2024年上半年降幅超过30%，下半年有所收窄但仍低于-20%。
   • 房屋施工及新开工面积累计同比均未出现明显拐点，尤其是新开工面积因前端销售不佳而受限。
   • 房地产开发资金来源累计同比持续下降，跌幅约20个百分点，主要受到前端销售数据不佳的影响。

2. 市场回暖迹象

   • 自9月以来，一系列地产新政带来了市场信心的修复，但整体市场仍未摆脱低迷状态。
   • 居民购房意愿和房价预期有所改善，购房成本和租售比差距缩小，有助于房价企稳。
   • “银十”开局表现超预期，新房和二手房成交量环比增长，但整体改善程度有限。

3. 弱势运行原因分析

   • 供需失衡导致库存压力增大，截至9月底，50个城市商品住宅短期库存出清周期为22.8个月，达到历史高点。
   • 经济收入和就业承压，导致购房需求释放受限。
   • 长期因素如城镇化率和人均住房面积增速放缓，以及前期居民快速加杠杆购房需求透支，均对市场需求产生抑制作用。
   • 人口红利逐渐消退，适龄购房人群占比下降，影响房地产市场长期发展。

二、救市政策缓解供需失衡，量价调整至合理区间

1. 供需失衡基本缓解

   • 救市政策有助于缓解供需失衡，量价逐步调整至合理区间。
   • 美国次贷危机前后房地产泡沫的经验表明，市场调整周期较长，需时间释放风险。

2. 案例分析

   • 美国房地产市场在次贷危机前后的调整周期长达6年，新房销售和开工数量逐步回升。

总结

房地产市场正处于调整周期，短期内政策支持有助于市场回暖，但长期来看，供需失衡和人口红利等因素将持续影响行业发展。未来需关注政策调控效果和市场供需变化。