杭州2025年度房地产市场分析报告

www.elmlead.com 2026年1月 目录 CONTENTS Part1政 策 环 境 Part2土 地 市 场 Part3商 品 住 宅 市 场 Part4市 场 总 结 及 未 来 趋 势 展 望榆叶飞云 政 策 环 境第 一 章 政策环境|全国政策年度回顾 2025年中央政策整体延续“止跌回稳”的定调，重点涉及城市更新、激活需求、存量盘活、构建新模式等方面。全年政策呈现出"精准性与差异化凸显、需求端与供给端协同、短期稳市与长期转型并重、政府引导与市场主导结合"四大特征。2025年12月中央经济工作会议对26年政策定调，围绕“着力稳定房地产市场”进行推动。 4-6月 7-9月 1-3月 10-12月 二十届四中全会：推动房地产高质量发展，明确要求清理住房消费不合理限制性措施，加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕。 中央城市工作会议：大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。国务院：公布《住房租赁条例》，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。中国人民银行：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。榆叶飞云 政治局会议：加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。 政府工作报告定调：明确提出"稳住楼市股市""持续用力推动房地产市场止跌回稳"，首次将"好房子"写入政府工作报告。 全国住房城乡建设工作会议：加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，做实房地产开发项目公司制，推行主办银行制，推进现房销售制，实现"所见即所得"，从根本上防范交付风险。 国务院：首次将城市更新列为年度重点议题，明确提出城市更新是"扩大内需的重要抓手"。 财政部、住建部：确定不超过20个城市实施城市更新行动，中央财政按区域给予定额补助（东部地区每个城市不超过8亿元，中部地区不超过10亿元，西部地区不超过12亿元）。 中国人民银行：2025年宏观审慎工作会议开展，完善房地产金融管理，助力房地产市场止跌回稳，支持构建房地产发展新模式。 中央经济工作会议：明确提出"着力稳定房地产市场"，强调"因城施策控增量、去库存、优供给"，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。 自然资源部、财政部：发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，鼓励地方优先选择成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目，积极推动地方收储工作。 中国人民银行：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。 财政部、国家税务总局：自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率由5%下调为3%；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。新政取消了北上广深与其他地区的政策差异，实现全国统一。 国务院：全国房地产已供土地和在建项目摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。 政策环境|杭州政策年度回顾 25年杭州楼市政策无重大调整，主要聚焦两方面，一方面通过优化信贷、增加补贴等措施刺激需求端释放，另一方面通过住宅新规、城市更新等优化供给结构。其中25年为购房补贴政策最为密集的一年，这些政策主要分为“购房+消费券”和特定板块/人才专项补贴两类。核心目的是为了降低购房成本，定向刺激需求加速释放。 1月 3月 4月 5月 ➢住宅品质提升工作实施意见 ➢下达2025年浙江省城镇保障性安居工程资金 ➢住房公积金新政施行 ➢契税优惠调整 进一步明确“好房子”建设标准和要求，实施意见于4月1日起施行，其中规定住宅层高不应小于3米。其中户型建筑面积不小于160平方米且设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的住宅，层高不应小于3.15米。 自2025年4月21日起，购买上城区、拱墅区、西湖区、滨江区范围内住房的，享受家庭唯一住房、第二套住房契税优惠的住房套数查询范围确定为购房所在区行政区域。 支持购买保障性住房提取公积金支付首付款；加大住房公积金租房提取力度，租赁公共租赁住房、保障性租赁住房可按实际房租支出提取。 提前下达2025年浙江省城镇保障性安居工程资金5269万元，用于配租型住房保障和配售型住房保障。 ➢发布2025年保障住房工作计划 大力推进"市场+保障"的住房供应体系改革，2025年计划推出实物配租房源不少于8000套，保障性租赁住房8000套，"青荷驿站"房源500套(间)。 ➢年度建设用地供应计划发布 核心区域实行"少量高频"供应，远郊区域按需供应。 6月 10月 11月榆叶飞云 12月 ➢余杭区房地产市场四项新政发布 ➢住房消费新政策发布 ➢购房增值税新政执行 ➢余杭、拱墅购房优惠活动 萧山区、余杭区、临平区、钱塘区等多个区县市开展"购房+消费券"限时补贴活动，购买新建商品住宅符合条件的购房者每套可获得10万元消费券。 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。新政将不满2年住房的增值税率从5%降至3%，降幅达40%，还取消了普通住房与非普通住房的划分，仅以持有年限作为征税依据，简化了政策执行口径。 •试点推进“好房子”建设，推动《杭州市住宅品质提升设计导则(试行)》在余杭落地实施。•优化公积金服务，支持购房人使用住房公积金直付商品房首付款。•2025年6月10日至6月30日期间，实施购房支持政策，给予每套4万元补助。•延长 高层 次人 才专 项购 房 补贴 实施 周期 至2025年12月31日 •余杭区2025年12月31日前，对实施让利促销的项目，按照每套3万元的金额给予购房家庭补助，购买非住宅新建商品房，按照实际缴纳契税金额的50%给予补助。•拱墅区2025年12月31日前，购买新建商品非住宅的购房人，按照房屋总价的1.5%标准给予补贴。 政策环境|杭州现行政策 整体开发端条件无严格限制，土地竞价放开鼓励房企自主定价。土拍方面实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。预售条件方面，10层以下住宅需结顶，11层及以上住宅需完成建筑主体结构的1/2且不低于10层可预售，资金监管额度为110%。 政策环境|杭州现行政策 整体购房限制条件处于历史最宽松时期，也侧面反映出当前工具箱政策见底。“四限”（限购/限售/限价/限贷）均已完全取消，且贷款利率实际执行3.05%（LPR-45BP）。 政策环境|杭州金融信贷政策 2025年杭州信贷环境持续宽松，购房成本逐步降低。商贷首套二套首付均为15%，房贷利率最低LPR-45bp，实际达3.05%；公积金首套二套首付15%，首套利率2.6%，二套利率3.075%。 政策环境|杭州建筑新规解析 24年12月和25年4月杭州先后对建筑设计及品质提出了新的要求，标志着杭州住宅建设从“规模型”向“品质型”转变，对于房地产市场止跌回稳意义重大。一方面，品质提升将进一步激发潜在的改善性需求；另一方面，智慧、绿色等技术应用，将进一步带动相关产业发展。而且建造"好房子"更强调好服务，将倒逼房地产企业从开发商向服务商转型，为房地产企业开辟新赛道。 ➢2025年4月《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》 ➢2024年12月《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》•购房成本下降，居住品质上升，房企利润空间释放 从优化规划选址、完善配套设施、加强环境协调、提升居住功能、保障住宅质量、提高安全性能、注重绿色节能、建设智慧住区、实现精细运维提出九个方面重点内容，推动“好房子”建设。 •封闭阳台仅计50%面积，公建立面楼盘得房率突破性提升，可售面积扩容，配套空间释放•停车空间革命，独立停车楼/架空层停车/立体车库不计容•坡道顶棚/轻质车库入口豁免容积率，空中连廊限高3层创新设计 土 地 市 场第 二 章 土地市场|年度供地计划及完成情况 当下楼市在大的去库存背景下，杭州市过去几年供地规模持续压缩，但供地完成率仍不及预期。2025年官宣土地供应全面进入收紧状态，计划供应面积较24年下降36%，实际出让309公顷，供地完成率90%。 土地市场|整体供求 2025年土地成交计容建面同比上升15%，成交楼板价同比提高5%。限价放开后多板块拍出地王，多核心板块“提价”助推平均地价提升。年内整体土拍呈现“前热后冷”态势，上半年供地集中，高溢价地块频出，下半年供应收缩，地价及溢价下滑明显。 年度“地”王（楼板价最高）建发蒋村地块（鹭栖湖云庄）计容楼板价88029元/㎡ 年度“建面”王（计容建面最高）华润三墩北14号地块计容建面224032㎡ 年度“总价”王（成交总价最高）中海望江新城地块（中海海潮TOD项目）成交总价80.78亿元 年度“溢价”王（溢价率最高）建发蒋村地块（鹭栖湖云庄）溢价率115.39% 土地市场|区域供求 2025年有五区宅地成交量同比提升，有六区楼板价同比提高，其中萧山、西湖、钱塘区依旧分列成交建面榜前三。主城四区中仅上城区成交建面有所下降，拱墅区基本持平，滨江及西湖区均有增长。25年上城区楼板价已突破4w，增长明显。 土地市场|土拍回顾 2025年土拍市场“前热后冷”，上半年一二季度伴随新房市场热度高涨，供地量及成交价均冲出历史新高，而下半年受新房降温、全市库存攀升传导，土拍市场供应收缩，且地价及溢价显著下滑，房企销售回款现金流遇阻，拿地趋向于“极度理性”，部分优质地块均0溢价或低溢价成交。 土地市场|土拍现象1 解限后地王频出，地王、准地王数量及价格远超去年。杭州近2年地王楼板价急剧上升，尤其25年，有5宗地楼板价超24年地王。历年地王多集中在滨江两岸望江新城、钱江世纪城、钱二等，以及上城区市中心武林、华家池、文教等板块。伴随早期顶级板块的发展饱和，近5年地王逐步往钱二、钱江世纪城、滨府等城市天际线快速发展的核心板块迁移。 土地市场|土拍现象2 解限后多典型板块地价飙升，多个核心/次核心区涨幅较大。典型板块涨幅可达3%-66%，其中城东新城安琪儿多宗地块地价均大幅上涨，涨幅14-43%，滨江西兴涨幅最大，高达66%，运河新城南亦有42%涨幅，未科涨幅达18%。 土地市场|土拍现象3 25年供地“低密化”趋势进一步扩张，容积率1.2及以下占比提升至17%，而容积率2及以上占比下降至49%。 1.2以内低密地块多位于外围或近城区板块，1.6内可高低配地块多位于次核心板块，预计26年低密市场将迎来大量供货。 土地市场|土拍现象4 2025年4.5万及以上楼板价地块成交9宗，数量及占比显著提升，奠定了未来房价格局的变化。高价地主要分布在主城四区核心板块，其中6万以上的成交3宗，未来将进一步突破城市房价天花板，分别位于蒋村、滨府、湖墅。 土地市场|房企拿地表现 2025年滨江、绿城、建发依旧为拿地权益金额榜前三，其中滨江及绿城拿地金额同比去年均有提升，远远领先于其他房企。除本地龙头房企“滨绿”，国央企有6家上榜，其中保利系（保利发展、保利置业）今年异军突起，拿地金额总和约122亿。本地民企金帝、英冠挤入榜单，分列第六和第八。 土地市场|拿地方背景分析 杭州历年拿地房企中，滨江绿城及本地民企为绝对主力，侧面反映了杭州楼市的内在活力。2025年滨江、绿城合计拿地宗数占全市33%，本地民企占27%，国央企（含本地国企）占比27%，剩余13%占比为外部民企&混合制&城投公司。 商 品 住 宅 市 场第 三 章