政策环境
2025年中央政策延续“止跌回稳”的定调，重点涉及城市更新、激活需求、存量盘活、构建新模式等方面。全年政策呈现出“精准性与差异化凸显、需求端与供给端协同、短期稳市与长期转型并重、政府引导与市场主导结合”四大特征。2025年12月中央经济工作会议对26年政策定调，围绕“着力稳定房地产市场”进行推动。杭州2025年楼市政策无重大调整，主要聚焦两方面，一方面通过优化信贷、增加补贴等措施刺激需求端释放，另一方面通过住宅新规、城市更新等优化供给结构。其中25年为购房补贴政策最为密集的一年，这些政策主要分为“购房+消费券”和特定板块/人才专项补贴两类。核心目的是为了降低购房成本，定向刺激需求加速释放。杭州现行政策限制已全部放开，整体购房限制条件处于历史最宽松时期，也侧面反映出当前工具箱政策见底。“四限”（限购/限售/限价/限贷）均已完全取消，且贷款利率实际执行3.05%（LPR-45BP）。2025年杭州信贷环境持续宽松，购房成本逐步降低。商贷首套二套首付均为15%，房贷利率最低LPR-45bp，实际达3.05%；公积金首套二套首付15%，首套利率2.6%，二套利率3.075%。2024年12月和2025年4月杭州先后对建筑设计及品质提出了新的要求，标志着杭州住宅建设从“规模型”向“品质型”转变，对于房地产市场止跌回稳意义重大。
土地市场
2025年杭州土地成交计容建面同比上升15%，成交楼板价同比提高5%。限价放开后多板块拍出地王，多核心板块“提价”助推平均地价提升。年内整体土拍呈现“前热后冷”态势，上半年供地集中，高溢价地块频出，下半年供应收缩，地价及溢价下滑明显。2025年有五区宅地成交量同比提升，有六区楼板价同比提高，其中萧山、西湖、钱塘区依旧分列成交建面榜前三。主城四区中仅上城区成交建面有所下降，拱墅区基本持平，滨江及西湖区均有增长。2025年上城区楼板价已突破4w，增长明显。2025年供地“低密化”趋势进一步扩张，容积率1.2及以下占比提升至17%，而容积率2及以上占比下降至49%。1.2以内低密地块多位于外围或近城区板块，1.6内可高低配地块多位于次核心板块，预计26年低密市场将迎来大量供货。4.5万及以上楼板价地块成交9宗，数量及占比显著提升，奠定了未来房价格局的变化。高价地主要分布在主城四区核心板块，其中6万以上的成交3宗，未来将进一步突破城市房价天花板。2025年滨江、绿城、建发依旧为拿地权益金额榜前三，其中滨江及绿城拿地金额同比去年均有提升，远远领先于其他房企。除本地龙头房企“滨绿”，国央企有6家上榜，其中保利系（保利发展、保利置业）今年异军突起，拿地金额总和约122亿。本地民企金帝、英冠挤入榜单，分列第六和第八。
商品住宅市场
2025年杭州新房供求回落，连续4年下降，供求比升至1.1，受限价放开后整体价格体系普涨，全市成交均价提升至3.45万/㎡。上半年市场热度较高，整体供求去化较好，多数月份供不应求，而下半年态势转变，供过于求明显，且伴随不限价盘供货入市，全市均价稳步上涨，但价格压力愈发明显。2025年大户型成交比例不断提升，市场结构改善化。25年新房成交主力依旧集中在90-140㎡面积段，总价段集中在500万元以内。其中200㎡以上房源占比同比增长2.6%，1400万元以上的房源同比增长3.3%，高改产品市场爆发。2025年供求套均面积及总价不断上涨，供求间面积差不断拉大，尤其上城/滨江，普改一房难求。2025年供应套均面积为145㎡，同比24年放大2㎡，成交套均面积139㎡，同比24年放大2㎡。套均总价升至479万，同比增加33万。年内狭义存量先跌后升，当前狭义去化周期10个月，库存384万方。2025年杭州十区整体开盘去化率约55%，开盘走势先平稳后下滑，1-6月受24年四季度政策效应持续影响，相对维持在较高去化，三季度部分核心板块项目入市，短暂撑起去化率维持一定水平，11-12月因市场密集供货+红盘数量减少+市场热度退却等多方面原因，下滑至40%以下。限价放开后，全市价格普涨，价格梯队重塑，形成六大梯队。梯队能级以传统市心及滨江两岸为核心向外延伸。25年核心普豪已崭露头角，次核以及近城已做实价格平台，26年顶豪与普豪将全面夯实城市价格梯队格局。2025年杭州市房企累计销售金额TOP10排名绿城以490.69亿元，位列销售金额榜榜首，其次为滨江、兴耀，分别以465.54亿元、244.08亿元分列第二、第三。滨江以133.6万方，位列销售面积榜榜首，其次为绿城、兴耀，分别以105.96万方、60.31万方分列第二、第三。2025年杭州市项目累计销售金额TOP10排名奥映鸣翠府以62.1亿元，位列销售金额榜榜首，其次为咏湖云庐、玉澜月华庭，分别以46.2亿元、44.2亿元分列第二、第三。滨杭滨纷城以26.25万方，位列销售面积榜榜首，其次为和萃揽悦园、低碳云之城，分别以11.77万方、11.48万方分列第二、第三。2025年杭州十区主流经纪商二手房成交33475套，成交均价28698元/㎡，以价换量趋势明显。24、25年均表现出价跌量升，同时继25年3月份创下成交套数8年来新高后，后续月份量价均呈现持续下滑趋势。2025年杭州二手房成交面积主力段为70-90㎡的刚需小面积户型，成交总价主力段为100-300万元的低总价区间段，相较新房高端改善市场爆发趋势，二手房愈发呈现“刚需主导”的特征。
市场总结及未来趋势展望
政策延续宽松基调稳楼市依旧为政策目标，房地产依然是支柱产业，稳楼市依旧是2026年政策首要目标。26年1月《求是》发文强调房地产的金融资产属性，突出改善和稳定房地产市场预期的重要性，明确了改善和稳定市场预期的举措。估计26年依旧为政策宽松期，或有一轮显著的“普松”政策落地。土地继续提质缩量但热度预计有所回归，2026年杭州新房进入重塑时代，板块分化加剧。城市顶豪将走出独立行情，城市改善、刚改将挤出泡沫，城市刚需将持续下探。整体产品端伴随限价放开，将百花齐放，品质显著提升，产品力各层级格局将被颠覆。预计供应端总量同比微增，需求端总量保持低位，或小幅下跌。二手房交易量预计相对稳定，且持续占住房总量主力。需求依旧聚焦在人口/产业/配套热点板块，低总价小面积产品活跃度更高。伴随二手端交易成本降低，预计整体市场情绪会有所改善。
