REIT策略周报：快速上行，行稳致远

快速上行，行稳致远 REIT策略周报 本报告导读： 维持看多趋势不变，但部分项目存在追高风险，可待回调后参与或挖掘潜在涨幅空间更充裕的项目。 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： 再谈动量因子U型特征2026.01.24久期热度回升，配置强于交易2026.01.22稳中待变：美联储降息延后下中久期配置正当时2026.01.21二永债：利差修复扩散至中长端可期2026.01.20关注30Y国债借入量大超季节性2026.01.20 过去一周REITs市场情绪于季报披露后集中释放，行情极致抬升下部分项目价格中枢再次突破前高。政策红利期下机构投资者参与公募REITs市场需求旺盛，被压制的市场情绪也在财报披露前便显露松动迹象，部分项目甚至出现“抢跑式”上涨行情，而REITs四季度财报的披露也成为行情加速催化的发令枪，其中前期表现强势的消费与IDC板块整体估值进一步抬升，经营相对更稳健的保障房与市政板块同样面临普涨，而其他板块项目间则存在一定行情分化，其中又以产业园板块分化更为极致，周度涨幅-3%到10%不等。 从四季度报底层数据来看，强势板块仍保持稳健经营，可关注弱势项目的筑底情况。保障房板块经营指标保持小步伐稳步上行，部分市场化项目略有波动；消费板块增速相对更明显，头部项目通过调改提升实际可租面积并维持高出租率，实现量价齐升，但部分项目受调改进程影响收入指标也存在一定下滑；产业园板块延续分化，厂房类项目整体稳健，部分研发办公类项目经营下行斜率边际放缓，从“量价齐跌”走向“已价换量”，且租金收缴率在年末出现回暖，但也不乏边际持续承压的项目；仓储板块整体也面临一定压力，以价换量现象较为普遍，但整体可控，波动有限；市政环保领域方面中航首钢绿能项目表现较为突出，此外济南能源供热面积小幅提升；高速与能源板块延续高波动趋势，关注分离其中的短期与长期因素。 后续来看，维持看多趋势不变，但部分项目存在追高风险，可待回调后参与或挖掘潜在涨幅空间更充裕的项目。当前政策红利仍在兑现期，机构配置需求旺盛，我们维持看多趋势不变，但短期节奏需更加谨慎，经过去一周拉涨后部分项目估值已处在相对高点，可能存在追高风险，可待回调后参与，此外部分潜在涨幅空间更充裕项目仍可挖掘。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.............................................................................31.1.二级行情回顾.................................................................................31.2.一级发行情况.................................................................................82.风险提示..............................................................................................9 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年1月16日-2026年1月23日，下同）REITs指数整体上行，新型基础设施和消费类REITs表现更突出。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在2.17%收于1047.51。从底层资产来看，过去一周各板块全面上涨，其中新型基础设施和消费类REITs表现更突出。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：新型基础设施（5.88%）、消费（4.17%）、仓储（3.15%）、市政环保（3.04%）、保障房（2.56%）、产业园（1.88%）、交通（1.71%）、能源（0.90%）。 过去一周REITs市场情绪于季报披露后集中释放，行情极致抬升下部分项目价格中枢再次突破前高。政策红利期下机构投资者参与公募REITs市场需求旺盛，被压制的市场情绪也在财报披露前便显露松动迹象，部分项目甚至出现“抢跑式”上涨行情，而REITs四季度财报的披露也成为行情加速催化的发令枪，其中前期表现强势的消费与IDC板块整体估值进一步抬升，经营相对更稳健的保障房与市政板块同样面临普涨，而其他板块项目间则存在一定行情分化，其中又以产业园板块分化更为极致，周度涨幅-3%到10%不等。 从四季度报底层数据来看，强势板块仍保持稳健经营，可关注弱势项目的筑底情况。保障房板块经营指标保持小步伐稳步上行，部分市场化项目略有波动；消费板块增速相对更明显，头部项目通过调改提升实际可租面积并维持高出租率，实现量价齐升，但部分项目受调改进程影响收入指标也存在一定下滑；产业园板块延续分化，厂房类项目整体稳健，部分研发办公类项目经营下行斜率边际放缓，从“量价齐跌”走向“已价换量”，且租金收缴率在年末出现回暖，但也不乏边际持续承压的项目；仓储板块整体也面临一定压力，以价换量现象较为普遍，但整体可控，波动有限；市政环保领域方面中航首钢绿能项目表现较为突出，此外济南能源供热面积小幅提升；高速与能源板块延续高波动趋势，关注分离其中的短期与长期因素。 后续来看，维持看多趋势不变，但部分项目存在追高风险，可待回调后参与或挖掘潜在涨幅空间更充裕的项目。当前政策红利仍在兑现期，机构配置需求旺盛，我们维持看多趋势不变，但短期节奏需更加谨慎，经过去一周拉涨后部分项目估值已处在相对高点，可能存在追高风险，可待回调后参与，此外部分潜在涨幅空间更充裕项目仍可挖掘。 数据来源：idata，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，整体来看，过去一周日均交易额7.79亿元，较前一周边际上行，其中消费与IDC板块交易活跃度明显上行。 1.2.一级发行情况 过去一周无REITs更新发行状态，但上交所与深交所公布5个项目已终止流程。分别是华夏万纬仓储物流首发项目、建信金风新能源首发项目、创金合信电子城产业园首发项目、建信建融家园租赁住房首发项目和富国首创水务扩募项目。截至2026年1月23日，国内REITs市场共上市78只，总市值2280亿元，流通市值1225亿元。 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号