天津楼市白皮书

365房地产市场研究机构2025年01月9日 Contents白皮书目录 PARTONE宏观环境 全国经济负剪刀差收窄经济温和复苏（外需>内需） M1M2：11月M2、M1增速下行，11月M2同比增速为8.0%、较10月下行0.2个百分点，而11月M1同比增速为4.9%，较10月下降1.3个百分点，M1和M2剪刀差进一步拉大。居民存款：11月企业居民存款剪刀差-6%，四季度实体经济流动性仍处于改善通道，但与前三个季度相比速率明显放缓，2025年9月~2025年11月，企业居民存款剪刀差呈现震荡态势。 经济预期逐步改善 天津经济GDP增速低于全国水平 天津市近五年GDP总量及增速 天津2024年前三季度城市GDP为13416亿元，同比增幅4.7%，增速低于全国均值。 >前三季度天津经济总量位列全国城市第12位。与2024年相比，被宁波反超。前三季度实际增速4.7%，增速仅高于广州。 产业结构9一一三产占比上涨1.1个点：固投规模扩大，基础设施投资增长 产业结构呈现出第三产业占主导第二产业靠高技术与重点产业链拉动第一产业平稳增长但占比极低的特征 固定资产投资规模持续扩大，基础设施投资增长较快。 前三季度，固定资产投资（不含农户）同比增长3.0%。 分产业看，第一产业投资下降57.9%，第二产业投资增长6.6%，第三产业投资增长1.7% 分领域看，基础设施投资增长12.8%，其中水利、生态环境和公共设施管理投资增长17.5%，信息传输和信息技术服务投资增长7.9%；工业投资增长6.5%：房地产开发投资增长1.5%（1-11月整体增速转负为-0.5%）。 存款与贷款储蓄倾向强信贷意愿弱”，内需疲软特征显著 收缩态势持续恶化 2024-2025年11月贷款减少额进一步扩大到175亿元、345亿元，2025年11月增速跌至-97%，居民信贷需求极度低迷。 地方政策优化频次较24年下降，一线城市优化限购政策展示示范效应 降息预期净息差压力下LPR全年仅降低10bp：贴息政策或为未来解法 买房贴息或将落地实行 广州相关部门正与央行对接，可能会推行房贷贴息政策，最快明年1月落地，仅针对买新房的新增贷款 天津龙曜城凤鸣贴息政策 常州发补贴支持卖旧买新 补贴对象：购买龙曜城凤鸣项目的客户，不限户型、贷款类型■补贴期限：从购房日起至正式交房之日止。补贴内容：在此期间产生的所有购房贷款利息由华北集团全额承担。覆盖范围：涵盖整个预售期间的利息成本，无需购房者额外申请或满足特殊条件。 购买房源A库中的商品住房，可获得购房合同所载的15%但不超过20万元的购房资助购买房源B库中的商品住房，可获得购房合同所载的15%但不超过18万元的购房资助。 4.2%3.6%全年降低60bp 3.6%3.5%5全年降低10bp 商贷3.1%为底线，天津由LPR-45bp，LPR收调为-40bp 天津政策整体力度有限26年或将落地现房销售+房价管控 首付正式降至2成，利率下调，可提公积金作首付 公积金层面 利率层面 天津政策 天津发布补充要求，对赠送面积有所收紧 增值税出新政不满两年的“5改3 设计规范层面 架空层会所要求自持（增加开发商成本）：11层以上小高、高层产品做开散阳台会有管控设备平台要求凸出部分至少两边临空（改造难更大）飘窗要求在主体之外（不可砸） 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的缴纳增值税：2年以上（含2年）免征增值税 明年1月1日起天津开始管控新房价格，价格降幅不能低于备案价10%，否则将不能网签 2023年启动现房试点 2025年5-6月集中传闻 备案价制定规则： 住建部明确提出现房销售相关方向天津2023年和平南门外大街地块上架，该项目确定为天津第一个现房销售试点。 25年7月1日为节点，该日期前拿地的项目可按期房销售，之后拿地的项目需达到交付标准实行现房销售，后续因落地困难，政策延迟推行。 成本核算 竞品调研 调研对比周边同类型新房、二手房价格结合项目自身优劣势划定整体价格区间。 备案价制定并非仅依据土地成本，同步测算自身建设成本，划定价格区间。 中央定调：要推进现房销售制，实现“所见即所得”从根本上防范房屋交付风险。预计2026年预售资金强监管与现房销售试点并行的过渡机制，实现行业软着陆。 目前上海实行政策为住宅网签价格不得低于备案价的95% 天津教育政策生态城收紧政策限制条件堪比和平 DARTTO市场环境 2025年土地关键词 城更范围扩大 拿地格局固化 土地供需集中 代建持续增长 土地环境量价结构性提升剔除城更后国企投入占比仍超五成 国企122个百分点：市场化央企118个百分点：民企无较大变化，多为有建筑背景企业或小型民企享地。 土地环境政府主导年初年中期年未土地供需高峰 供需节奏：与往年相同，每年的5-6月及11-12月为土地供需高峰，四个约占全市土地成交的74%，同时2025年5-6月份为网传将实施现房销售政策提升房企拿地意愿：2025年1-2月国家大力托市政策仍带有余温，除年中期及年末外土地供需高峰，其余月份土地供需量在10-20万m之间。 土地环境城更进入加速期环比提升38%多片区首次供地 土地环境超25%项目选择与代建公司进行合作开发 土地环境一市区+环城占比历史峰值市区、环城、远郊供销激增 土地环境供应惯性下，部分公认优质板块进入竞争红海 河北南口路、红桥西站、河东腹地、河西大新梅江、北辰北仓、武清杨村、宝城南城、滨海大生态城及海洋高新区未来新房市场供应降激增 市区：河北南口路大娟供地：红桥霞地西站供地相对集中：河东供地全部焦中在快速路以内，其中腹地中环内达到16.64万㎡：河西供地全部集中在快速路以外。 环城：北辰主要集中在北仓板块，且格调参与全部项目开发：津南成水洁由于城更供应面积达到近42万m：西青李七庄土地主要集中在环外， 土地环境容积率普降市区及环城外环内低容积率更具竞争力 区域角度容积率变化-全市21至25年平均降0:19 环线角度容积率变化-环城环线附近相对更低 2021年平均2.68容积率为全高层业态或高层+少数小高层业态2025年2.03容积率极致排布下会出现30%洋房业态 2025年环城1.52平均容积率为全洋房业态，反观2021年1.8平均容积率最常见为约40%小高+60%洋房 远郊五区 滨海新区 远郊2025年1.58平均容积率相对2021年1.68，满排洋房下层数更低 2025年1.39平均容积率正常为满铺舒适洋房，极致排布下会出现叠拼或联排业态 内环内：供应稀缺，2025年出现罕见和平山东路地块容积率1.7内中环：五年内容积率降陌0.27.但1.8以下低容积率地块相对梯缺，25年主要为工大两宗土地中外环：五年内容积率降幅0.2，其中2025年市六区部分2.09，而环城部分容积率更低仅1.56左右外环外：历来为容积率较低区城，25年平均容积率1.5左右 2025年新房关键词 总量收敛 产品换挡 刚改之城 遂月走势信心不足，无成交量支撑价格下滑 今年不统计首开去化率 大区市场成交向心化持续远郊借三代产品红利带动成交 区域市场市区增加供应环城供求平衡、远郊去库存 成交结构刚改之城特征强化 单价段变化1.5-2.0w:-12.1pp.杨村新增三盘、中北镇降价2.5-3.0w：11.0pP，西站：誉河院、天津金茂府3.0-3.5w:11.2pp,顺驰桥：洋湖满庭、尔雅 100m以下：15.0个百分点 供给结构主动上移，聚焦改善 其中：200-300万上涨2.4pp 板块成交板块洗牌靠“新盘带动+向心聚集式供应”，大范围以价换量成过去式地产市场研究机构 项目成交一产品换挡，卷产品才能有量；警惕竞争红海 供应量红海区域价格战 河西区，新海江为典型津南区：海教园为典型代表 产品事件一产品内卷：从拼价格到拼品质 得房率焦虑 赠送面积手段：除设备平台外，可赠送装饰席架：排空搭楼板：飘窗两侧墙可砸：按四室报批，设备平台可多赠送1m，板率突破15%口 龙晖城（二期凤鸣）：109平米洋房得房率100%口 大港格调罗花园：大户型得房率在100%以上口 蓝城海潮月华：得房率95-110% 中新宣禾（阅润山：最高得房率约达115% 脸盲症犯了：外观同质、功能同质，已陷入审美疲劳。随着越来越卷记忆点少，难少跑出黑马项目。S 房企排名格局稳定无黑马企业；市占率基本靠代建拉动 2025年二手房关键词 二手房承接刚需 降出性价比 未止跌 遂年走势新旧分化加剧二手房承接刚需客群 二手房市场一二手房降出性价比：卖一买一置换成本增加 新房、二手房套均价-若置换需增加购房成本超百万 二手价格回撤至1万元/m，与新房价差77% 二手房套均总价：2025年二手房套均总价降至90万，环比2024年下降8.2%，二手套均总价关系：随着二手房总体价格下调，2025年一二手总价差已扩大至112万/套为近五年最高增幅水平，意味着卖掉原有房屋的情况下若想置换贷款需要超过百万，略超购房客户平均水平。 二手房成交均价：2025年全年成交均价约10096元/m，环比2024年下降8%，降幅较2024年扩大0.7个百分点，价格已连续四年下跌，整体均价已回归到2014-2015年水平一二手价格关系：整体价差自2020年就已经开始扩大，2025年一二手整体均价价差日扩大近80%左右. 备注：数据为网签数据 遂年走势全年降幅与去年基本持平下半年降幅扩大 上半年：下降4.65% 二手房监控小区较最高点降幅接近一半 DARTTHREE买房人信心调查 置业计划价格及新产品微幅带动购房多数需求仍处于观望状态 置业计划已购者决策周期较短：延迟者决策周期将接近三年或更长 购房计划已购客户的决策节奏更紧凑 已购客户中“半年到一年“““一年到三年占比持平（均38%）：反映实际购房群体的决策周期比计划群体更短。购房意愿新增需求客户”转化窗口期更短延迟购买群体35%短期无行动，原无计划现提上日程群体超六成持“遇合适项目出手”的观望态度，是比延迟购买者更易被撬动的潜在客群 市场感知预期偏悲观买房人判断26年延续25年走势 2025认知 2025年认知：下跌是主流 2026年预期：悲观情绪延续，分化与观望并存 共识超八成（25%+61%）受访者认为2025年房价处于下跌状态其中“小幅下跌”是绝对主流，仅14%认为“整体平稳”，无“小幅上涨”的认知，反映市场对2025年房价的认知偏负面 虽然“继续小幅下跌”仍是最主流预期（整体下行预期高于去年6PP） 上涨预期占比32%，其中区域分化19%，触底小幅回弹13%。 置业计划房价下行+得房率提升，半数买房人缩小意向面积GG 卢女士：“原来想买120m的洋房，现在感觉105就够了刘先生：““要是这个得房率，原来想买120的，现在100-110m就行。* 购房关注点刚需准现保交付，产品送代下改善偏好新房 新产品认知高得房率唯核心刚需，可接受提建筑质量、砍虚配 PARTEOIIR2026年预判 2026年展： 2026年决定房价走向的三要素：经济、政策、供需 每一项的实质性修复，预计带动成交价格修复三分之一若全部缺席，市场将复制2025年10-12%的价格下滑S9 短期见效最快 修复难度最大，但为根本 供需调整 全国CPI持续低位，通缩时期，“消费不振-企业缩编-经济下行”形成恶性循环。居民存款遂年增加，贷款遂年降低厌恶高风险高杠杆。天津超稳定职业为买房主力，主要原因为：收入稳定，预期稳定 热门片区供需失衡，扎堆供应导致供大于求，开始价格战。目前国企摘地占比超半数，国企项目入市节奏较慢，可在一定程度控制供应节奏。预计2026年年中，落地现房销售政策可从根本上改变供求结构 2026年LPR仍有下调预期。天津公积金贷款额度上调的征询意见精已出，将于2026年落