2026房地产开年形势与政策转向

会议围绕2026年房地产⾏业开年形势展开，重点解读了《求是》杂志发表的关于改善和稳定房地产市场预期的重要⽂章，分析其政策信号意义，并结合当前⾏业基本⾯、政策环境与投资逻辑进⾏展 望。⽂章从⾏业发展阶段、重要性、未来空间、⾯临困境及稳定措施五⽅⾯系统阐述，表现出对⾏业问题更直接、客观且超预期的表述，尤其在承认价格下⾏⻛险、强调预期管理的重要性以及批评“添油式”政策等⽅⾯释放积极信号。尽管该⽂⾮正式政策⽂件，但被视为决策层内部认知转向的软引导与强⼼剂，预⽰未来可能出现更具⼒度的政策调整。同时，会议指出2026年将⾯临⼟地财政压⼒、施⼯强度下滑与企业信⽤⻛险等多重挑战，上半年尤为关键。在此背景下，房地产股估值处于历史低位，具备显著配置价值，尤其推荐资产质量优、拿地集中于核⼼城市的主流开发企业。 ⾏业形势与政策信号 《求是》⽂章的核⼼内容解读 明确我国房地产正处于发展的重要节点，是判断未来趋势的关键分界线•强调房地产仍为国⺠经济基础产业，反驳“重要性下降”的观点•承认销售与价格⼤幅回落对实体经济、居⺠资产负债表及⾦融系统的冲击•指出库存⾼企、信⼼不⾜、新旧模式转换需时间等⾏业现实困境•提出政策应“⼀次性给⾜”，避免“添油战术”，加强预期管理和舆论引导• 政策信号的意义与影响 ⽂章虽⾮正式政策定调，但在官⽅⼝径中属罕⻅的直⾯问题与⻛险的表达•被视为管理层对⾏业现状有深刻认知的体现，具有统⼀思想与铺垫政策转向的作⽤•相较于经济⼯作会议的中性表态，此⽂构成“软⽀撑”与“软引导”，提升后续强政策出台的可能性•反映出决策层内部对于预期管理作为稳定市场前提的⾼度共识• 当前⾏业基本⾯与⻛险研判 市场运⾏特征分析 2025年新房⼆⼿房交易总量约13.3亿平⽶，全年韧性较强，但四季度价格加速下⾏•下⾏主因并⾮购买⼒缺失，⽽是买⽅主导议价权，要求卖⽅分担资产贬值⻛险•局部市场形成“低价成交—新中枢确⽴—进⼀步压价”的负向循环• 主要⻛险点与时间节点 居⺠负资产问题将持续扩⼤，若房价延续下⾏，2026年底按揭贷款负资产规模或超13万亿•⼟地财政压⼒加剧，2025年⼟地出让收⼊同⽐下滑超11%，城投托底能⼒减弱•实物⼯作量下滑将从2026年⼆季度起逐步显现，影响建筑就业与实体经济•企业信⽤⻛险集中在三⽅⾯：信⽤债到期⾼峰（国企、央企）、⽩名单贷款⼆次展期安排、个别房企破产重组可能• 投资策略与配置建议 ⾏业配置逻辑转变 开发类企业估值处于历史6%分位，显著低估，隐含房价进⼀步下跌20%以上空间•头部房企2025年拿地市占率达34%，核⼼城市占⽐⾼达75%，资源储备优质•在中性假设下，2026年头部企业盈利有望实现两位数⾄近20%增⻓• 具体投资⽅向推荐 A股推荐顺序：招蛇、滨江、保利、建发新城•港股推荐顺序：华润、中海宏洋、中国海外发展、⾦茂、绿城、建华国际•配置主线聚焦低PB、资产质量⾼、⼟储布局优越的企业，以捕捉政策转向带来的弹性修复机会•