仲量联行2025年广州办公楼市场白皮书：聚焦数字新势力，重塑楼宇生态圈

聚焦数字新势力，重塑楼宇生态圈 仲量联行2025年广州办公楼市场白皮书 joneslanglasalle.com.cn 目录 新兴行业的办公需求20 01 广州机遇：数字经济驱动下的新质生产力崛起 新兴崛起与传统升级，双轮驱动经济转型初显成效 打造集总部经济、产品研发、智能制造、市场营销和文化传播为一体的新兴产业集群 战略性新兴产业已成为广州经济增长的新引擎。2024年，其对GDP贡献率接近1/3。广州在人工智能、生物医药、机器人等前沿领域形成优质企业梯队与产业集群效应。2024年，广东人工智能核心产业规模占全国1/3；其中广州占比约25%，是全省人工智能产业发展的重要核心。2024年，广州新上市企业中，“专精特新”企业占比高达77.8%。 传统产业加快推动“数智化转型+全链条重构”，实现系统性升级 数字经济作为驱动产业裂变与培育新质生产力的核心引擎，2024年其核心产业增加值约4,400亿元，占广州GDP比重14.4%。 这不仅是广州产业转型升级的重要成果，更通过数据要素市场化改革和前沿技术赋能，持续推动传统优势产业走出产量过剩困境，向智能化、高端化跃迁。 纺织、皮具等产业加快“小单快反”柔性制造升级；汽车业向新能源与智能网联跃迁，2025年前三季度产量同比增20.6%。依托“四化”平台，工业互联网赋能研发、供应链协同，提升全链条效率。商贸领域创新“厂播融合”，形成“前播后厂”敏捷供应，商家自播、AI主播广泛应用，2024年直播电商零售额达5,171亿元，位居全国前列。 通过“场景-数据-商业”闭环反哺新兴互联网行业 新质生产力的形成与释放，依托具体的产业赛道和企业形态。以数字经济为底座的新兴产业，正成为观察广州产业跃迁与城市空间重构的关键载体。本文选取游戏和出海服务两个代表性新兴行业进行剖析，由此洞察产业变革对城市空间与资源配置提出的全新要求。 02 新兴行业 广州代表性新兴行业发展现状与发展趋势分析 本文所述的新兴行业，以下列新产业、新业态为代表。 •消费电子：计算机、手机、影音设备、可穿戴设备等•半导体与集成电路：芯片、存储器、集成电路等•互联网与信息技术：软件开发、AI、大数据、云计算等•数字内容创意：游戏、动漫、数字娱乐•电商及相关服务：电商、跨境电商、电商服务•高端装备制造：航空航天、轨道交通、环境监测、工业机器人•前沿新材料制造：3D打印、超导材料、仿生材料等•生物医药与健康：生物医药、医疗器械、智慧医疗、现代养老•新能源汽车：整车、零部件、新能源电池•新能源设备与节能环保：新能源发电、节能、环境治理 传统行业 本文所述的传统行业，以下列传统制造及服务业为代表。 •传统制造业：电子制造、燃油汽车、家电、化妆品、家具、服装、箱包皮具、饰品等•传统金融及服务业：银行、保险、会计、咨询服务、税务、资产评估、人力资源、检测认证等 游戏产业 全球游戏市场四大趋势：技术与商业模式持续迭代 产品创新：传统品类融合新需求，新兴品类涌现02 市场规模：步入存量时代，新兴区域潜力加速显现01 全球范围内，中度游戏（如策略类/SLG、射击类）与休闲类游戏等经典游戏品类饱受广大玩家欢迎。广州厂商如库洛游戏、灵犀互娱、深蓝互动、诗悦网络等在这些领域表现突出，其产品以深度剧情、角色和美术见长，并顺应新世代玩家需求，发展出视觉软化、引导简化、节奏灵活化的趋势。 疫情后全球游戏市场规模保持平稳，2024年同比增长约2%。随着市场步入存量阶段，新品突围困难，流水TOP 200游戏中新品占比仅5.5%。同时，成熟产品排名波动剧烈，每年超四成产品流水名次波动超过20名，反映出红海市场的竞争强度。 目前，全球游戏收入仍高度集中于美国、日韩及欧洲等成熟市场。然而，以中东、东南亚为代表的新兴市场下载量增长迅猛，正逐步展现出成为未来收入新增长点的潜力。广州游戏厂商如沐瞳科技、智品网络、FunPlus等相继入局，SLG、棋牌、休闲等多品类游戏进入中东国家游戏畅销榜。 同时，小游戏凭借即点即玩、易上手的特性迅猛发展，2024年全国十余款小程序游戏出海创收近10亿美元。其中，广州的小游戏百强企业数量位居全国第一。广州开发者积极融合玩法，在小游戏中引入放置养成、轻度策略及社交竞技等中重度元素，提升可玩性与付费深度，延长生命周期，展现出强大的创新与出海能力。 全球游戏市场四大趋势：技术与商业模式持续迭代 商业机遇：多元变现与精细运营构成增长双引擎04 科技驱动：科技重塑开发模式，推动玩家体验升级03 科技创新为游戏提供了丰富的新业态机遇。云游戏打破硬件壁垒，实现跨终端无缝体验，并有效解决了游戏精品化带来的终端存储和配置上的限制，降低游戏分发成本、提高获客效率。网易、三七互娱等广州头部游戏企业利用云游戏将其高品质的中重度游戏更便捷地推向手机、TV等多终端用户。 游戏收入模式已从单一付费下载或内购发展为多元化复合体系。广州厂商如三七互娱、4399在SLG等重度游戏中广泛应用赛季通行证与IP授权衍生品，同时在小程序游戏中融合激励视频广告变现，覆盖零氪至高付费全用户群体，提升收入稳定性。 多元化变现的前提是对玩家的付费意愿有精准的把控，因此精细化运营奠定了营收增长的用户基础。依托网易数帆等数据分析平台，广州游戏企业的运营团队可实现用户分层与生命周期管理，通过个性化活动、社群互动及专属内容提升玩家粘性与付费意愿，从“获取用户”转向“经营用户”，最大化用户终身价值（LTV），构建高活跃、可持续的玩家生态。 AI通过生成高自由度内容与智能工具驱动创新，为游戏加强玩法、内容更新提供了技术支撑，并赋能用户创作，从玩法到生态全面重塑游戏体验。在营销方面，AI技术被广州游戏企业广泛应用于优化买量策略、降低素材制作成本及提升本地化翻译效率，显著提升营销环节的效能。 四大优势共同筑牢广州游戏产业发展根基 广深协同构建技术资金生态闭环 产业链高效成熟，多环节具备优势 广州与深圳同为全国软件产业高地，形成具备集群效益的双城生态。 在研发之外，依托页游、手游时代积累的成熟买量经验和精准流量运营策略，形成了强大的下游投流能力。此外，动漫产业及IP授权行业成熟，积累了深厚的上游IP。 双方在产业链协作中实现技术互补、资金流动与场景落地，为游戏产业提供“技术赋能+资本护航”的双重支撑。 因此，广州游戏产业链上下协同，具备高效的商业落地能力。 覆盖多领域的技术人才队伍规模 长线运营，提升综合价值转化能力 广州依托雄厚的互联网产业，持续输送引擎开发、AI算法等底层技术人才，支撑游戏性能与逻辑研发。国内领先的动漫产业为游戏特效、动作设计及技术美术提供丰富创意资源。同时，外向型经济积淀培养了具备跨文化运营能力的专业人才，有力助推游戏产品全球化发行与落地。 广州以“IP+体验+本地化”的闭环运营模式，实现了从爆款打造到长线运营的升级。灵犀互娱利用AI对用户分层，在社交平台投放差异化短视频与挑战赛，提升获客效率。网易《梦幻西游》通过动画、电影等衍生内容构建IP生态。三七互娱在海外举办线下嘉年华，拍摄游戏相关网剧。 广州：完整产业链与梯队式发展打造“游戏第一城” 广州的游戏产业规模与集聚度全国领先 大厂占据出海先发优势，发挥综合领军作用；中小工作室业务垂直灵活，成为出海新兴力量 2024年，广州游戏产业营收规模达到1,406.67亿元，创历史新高，占全国游戏收入比重高达43.2%。目前，广州拥有游戏企业逾3,000家，其中上市企业15家，数量位居全国第二。2024年数据显示，在中国移动游戏收入Top 30企业中，有18家企业在广州设有办公机构。 广州游戏产业已形成以大厂为龙头、中小工作室协同发展的出海格局。2024年，广州游戏海外营收规模约190亿元，其中18家企业海外收入突破亿元，体现出梯队化出海体系的初步成效。 广州头部企业如网易、三七互娱、灵犀互娱在主流品类研发实力雄厚，稳居全球前列，并凭借成熟发行能力带动产业链出海。 产品积淀深厚，打造泛娱乐IP网络 广州游戏企业在MMORPG、SLG、卡牌、模拟经营等主流品类中具备扎实的研发积累，并积极借助小游戏等新兴形态，实现成熟玩法的快速移植与商业化变现。 众多中小工作室则聚焦垂直领域，或在国风、二次元等题材的经营、放置、养成类休闲游戏中打造爆款，借小游戏形态高效变现；或深耕买断制ARPG、女性向、开放世界等具备高成长性的细分赛道，以游戏品质赢得海内外市场。 同时，在多个题材领域建立起丰富的IP资源库，并通过“游戏+小说”“游戏+动漫”“游戏+短剧”等跨媒介融合方式，持续拓展泛娱乐市场的影响力。 资料来源：广州市科学技术局，仲量联行 游戏行业价值链及广州代表企业 广州厂商以成熟商业模式和快速市场响应能力突围 出海服务 广州出口全国领跑，新产业新业态驱动结构升级 广州作为全球供应链的重要节点，进出口总值已连续四年突破万亿元，2025年前10个月，出口同比增长20.5%，增速位居全国主要外贸城市首位，外贸增长动能稳健。 机电产品是广州出口的核心板块，长期贡献近半出口规模与大部分增量。其中电动汽车、太阳能电池、锂电池等“新三样”增势尤为强劲，2025年前三季度出口同比激增46.7%。 化妆品产业优势突出，广州聚集了全国约30%的生产企业，美妆洗护用品产值与出口额均居全国城市首位，并且是全国最大的化妆品交易集散地。纺织服装、家具等传统优势产业增速有所放缓，但通过设计升级和品牌运营，加快向自主品牌和中高端市场转型，出口结构不断优化。 更为亮眼的是跨境电商带动的高附加值消费品出口。依托完善的跨境电商生态和口岸枢纽优势，广州在小家电、3C数码等领域加速直达海外终端市场，实现产销直连和品牌出海。2025年上半年，广州跨境电商进出口额同比增长超40%，相关领域已成为广州最具活力和城市特色的新兴出口板块。 以消费者为中心的出海新阶段，催生庞大的服务需求 广州外贸的强劲表现，得益于坚实的产业基础和围绕海外需求持续迭代的出海实践。企业面向不同国家和年龄层，尤其是年轻群体的消费偏好和使用场景，重塑产品设计、内容营销和渠道布局，逐步形成电商平台出海、供应链出海、商业模式出海等多元路径。 广州外贸正从依赖线下代理、批发和展会，转向多元化的线上宣传与销售渠道。一方面，通过短视频、直播等内容直触终端消费者，另一方面，接入海外主流电商平台并建设独立站。例如，三七互娱、网易游戏借助应用商店、社媒和线上活动实现用户增长与沉淀；名创优品、菲鹿儿则在实体零售基础上强化电商运营、社媒引流与会员体系。 在这种以消费者为中心的模式不断扩展下，大量传统制造企业因缺乏品牌打造、线上运营及合规经验，难以直接开拓海外终端市场，由此催生了围绕流量运营、供应链协同、跨境金融、合规风控、本地化内容制作等专业服务需求。通过专业分工与规模化运营，出海企业得以降低成本、提升响应速度和资源配置效率，广州也由此逐步构建起覆盖获客、转化、履约到售后的全链条出海服务生态。 品牌出海模式下，广州构建了专业化的服务矩阵 随着广州品牌出海不断深化，企业对出海服务的需求愈发聚焦于与其发展阶段和业务模式相匹配的专业化服务。当前，广州已逐步形成三类覆盖不同出海阶段、经营规模企业的出海服务类型，能够满足企业在战略落地、敏捷运营与效率提升等不同维度的个性化诉求。 战略级系统解决方案 一站式运营工具 模块化服务套餐 大型企业在推进品牌化转型与渠道多元化过程中，愈发注重稳订单、控风险，需要顶层规划与系统性解决方案。这类服务通常整合了政策咨询、跨境金融、国际合规和权益保护等要素。 中小出海企业尤其注重数据、用户与内容，对能提升精细化运营效率的专业工具有强烈需求。这类服务主要包括数据分析平台、供应链管理工具和一体化运营解决方案等。 数字原生品牌和成长型企业决策链条短、试错意愿强，更需要标准化与模块化相结合的服务套餐，以便按需快速上线迭代。这类服务主要涵盖跨境电商平台运营、数字营销工具和本地化支持