仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书

joneslanglasalle.com.cn 仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书 静水流深 蓄势而行流动视角下 解构上海办公楼市场趋势 引言 在全球经济格局深刻调整、科技变革加速推进的环境中，上海作为中国经济发展的前沿地带，办公楼市场的发展脉络和格局变化始终与宏观经济潮汐共振。自2019年以来，受外部环境变化的压力，上海甲级办公楼市场的供需矛盾日益凸显，然而市场始终在动态流动中寻找平衡与突破。传统行业彰显韧性，行业发展带来的“新元”需求蓄积势能。租金的变化给市场带来全新的动态平衡，成本驱动型升级成为当前市场流动的主力之一。 仲量联行整理汇总了2019年以来近千条搬迁类租赁成交，以及2022年至2024年近1,200条甲级办公楼租赁信息，从租户的选址轨迹出发，增加流动的视角，探寻办公楼市场板块的产业聚集度和产业多样性，结合市场供应变化、商业规模及轨交基建等因素，深度梳理市场肌理，解构市场板块的格局重塑和潜力机遇。 以租户为指引，深度剖析上海办公楼市场的关键密钥，仲量联行通过近100份租户问卷的调研，解码租户在当前市场环境中的选址策略，为市场参与者深入浅出地呈现全方位、动态化的上海办公楼市场全景图，助力各方在复杂多变的环境中找准航向，蓄势而行。 目录 01 02 03 静水流深：流动视角下的上海办公楼市场动态及趋势01 上海办公楼市场正处于深度调整阶段，在当前的下行周期中，尽管办公楼市场表现趋于平静，市场仍暗藏新机，行业稳步发展，租户流动持续。租金的回调为一些企业带来了升级办公环境的窗口期。在经济结构性转型、科技不断突破创新的大背景下，看似波澜不惊的行业需求中，同样孕育着新生的需求动力源泉。 公楼市场呈现出供需两旺的态势。尽管如此，部分区域的供应压力导致租金表现在板块间和楼宇间出现分化。 进入二十一世纪，中国经济的腾飞有力地助推了上海甲级办公楼市场的蓬勃发展。在加入WTO之后，办公楼市场需求稳步上升 。尽管2008年受到全球金融 危 机 影 响，需 求 有 所 回 落，然 而，得益于国内经济的强劲韧性和办公市场供 需 平 衡 的 良 好 格 局，市 场 表 现 迅 速企 稳 回 升，各 细 分 市 场 租 金 均 呈 现 上涨态势。2015年后，非中央商务区板块迅速崛起，市场步入供应放量的阶段。经济蓬勃发展，第三产业快速扩张，办 2019年后，面对中美贸易摩擦和疫情的叠加冲击，企业的扩张意愿减弱，市场需求趋于谨慎。与此同时，供应端持续放量，供需失衡的问题逐步显现，租金表现进一步承压，市场进入下行周期。尽管在2021年，强劲的经济表现释放积压需求，市场迎来了阶段性反弹。然而， 新元流动：传统行业需求中蕴含新生动力 尽管过往几年整体办公楼租赁需求有所回落，但传统行业需求的占比结构并未发生显著变化。2024年，这些细分行业在租金调整的环境下展现韧性，继续支撑办公楼需求的基本框架。其中，部分行业的细分领域表现尤为突出。在金融服务及专业服务业中，保险公司、内资律所和会计事务所，利用租金下行的有利时机，对其办公场所进行升级，教育企业同样抓住市场机遇，需求呈现回 仲量联行对2020年至2024年上海办公楼市场新增租赁需求的统计结果表明，行业需求多元化一直是上海办公楼市场的显著特性。传统的六大行业需求，包 括 ：金 融 服 务、专 业 服 务、科 技 互 联网、制 造 贸 易、零 售 和 生 命 科 学，其 需求历年占比均稳定在全市需求的85%以上，构成了上海办公楼市场的租户基本面。 暖趋势。随着行业规范化调整的推进，以及市场应用端需求的驱动，游戏和互联网等科技企业迎来需求增长的潜力。零售企业依旧是上海独树一帜的稳定需求来源，占比始终保持在8%至10%之间。制造贸易行业的产业升级不断取得突破，例如新能源汽车及其上下游企业，在过往几年中已成为上海办公楼市场需求的重要新兴动能之一。 行业需求“固本培元” 近年来由于前沿科技领域的爆发突破、产业升级转型和社会经济消费观念与模式的改变，各行业大类中引领需求增 元”的发展已成为推动需求增长的重要引擎之一，渗透在传统行业中，不断迸发新的机遇。 长的新兴元素正悄然涌现。在整理2024年全市超450条租赁信息中，我们发现传统行业需求依旧是基本，而其中“新 图4. 固本：传统需求 金等企业效率不断提升。科技行业更是不断涌现出颠覆性的创新型企业，主导上一个产业周期的互联网平台公司、电商、电信等在新兴科技如人工智能、5G、区块链等的加持下迸发出更多活跃需求，而不断涌出的新媒体、游戏开发相关公司在市场中的活跃度也明显提升。在制造贸易领域，无论是战略性新兴产业，新能源汽车及其上下游的公司，还是被列为上海先导产业的集成电路和 这些市场“新元”因特定领域科技的突破、各产业的交叉复合、经营运营理念的革新而涌现，引领着所在行业的升级迭代，为行业发展注入新生动力。经统计，2024年上海甲级办公楼市场租赁成交中，具备“新元”概念的企业租赁需求占比达到30%。在上海甲级办公楼租户结构占比最大的金融服务业中，云服务云计算已承载了大量传统金融机构的核心业务，AI技术的赋能帮助量化基 人工智能相关先进制造的公司，都已在上海办公楼市场中展露增长性需求。新技术与新消费模式的融合，以及对情绪价 值 的 关 注，正 在 改 变 消 费 者 的 习 惯和偏好，促使零售公司在商业模式上进行调整与创新，带动业务线的新增与整合，进而引发了零售公司对办公楼需求的转变。 融资企业“厚积薄发” 前沿类企业的公司经营和发展战略与企业所获融资密切相关，仲量联行梳理了2018至2024年期间，获得C轮及以后的股权融资且企业注册地位于上海的企业相关数据，我们发现这些“新元”类企业的占比逐年提升，在总计900多次投 融 资 事 件 中，属 于“新 元”类 别 的 公司占比由2018年的40%攀升至2024年的接近80%。这一数据清晰地反映出资 在2022至2024过去三年间，获得相应股权融资的企业中，超过10%的企业相继完成了其在上海甲级办公楼市场租赁需求的落地，以谋求公司中长期的战略 发 展 。而 目 前 尚 未 有 新 租 举 措 的 公司办公地址多位于乙级办公楼或产业园区中，可以预期这些公司未来在空间扩张和办公品质升级方面的需求潜力巨大。 本市场对这些行业的助推。资本的青睐无疑为这些公司赋予强大的发展动力，促进他们业务规模的扩张和战略规划的实施。同时也可以预见，随着这些“新元”公司资金实力的增强和市场影响力的扩大，他们在上海办公楼市场的表现也将愈发活跃，展现出厚积薄发之势。 图5. 升级流动：租户市场创造成本驱动型升级新机 上海办公楼市场的深度调整，使得租户导向的市场态势愈发明显，新竣工项目普遍采用更具竞争力的租金策略以吸引租户，而成熟稳定的项目也通过调整租金和给予更多优惠巩固其市场竞争力。这一趋势赋予了租户更多的议价权 近郊地区的租户，纷纷抓住租金下行的窗口期，以相对较低的成本升级至更高品质的办公空间，流向更优质的甲级办公楼项目。成本驱动型的升级搬迁已在当前市场中占据主导地位。 力，而市场上的大量可供应面积也为他们带来搬迁机会。2022年至2024年间的搬迁类租赁成交中，办公环境升级需求的成交占比达到了全部搬迁类交易的74%。无论是原先在乙级办公楼里亦或是创意园区等非标办公或原本位于 值得注意的是，此类升级型搬迁交易的达成，首要前提是成本的节省，包括相同 成 本 情 况 下 改 善 办 公 环 境，甚 至 有机会以比之前更低廉的租金承租更高品质的办公楼宇。考虑到搬迁及装修等一次性投入的支出成本，为避免这一笔庞大的开支，续租往往是当前租户首选的租赁策略。然而，当搬迁后的租约能 显著节省企业在办公租赁上的开支时，租户也会因此而考虑新的选址。根据仲量联行2025年初上海办公楼租户调研问卷结果显示，租户的成本敏感性显著增强。有66%的租户表示，当企业不动产 支 出 成 本（包 括 ：租 金、含 装 修 和 搬迁在内的一次性投入支出等）降幅超过20%时，会考虑搬迁。这一趋势反映了 租户在成本优化方面的强烈诉求。超过四成的租户希望成本降幅大于30%，超过15%的租户需要降幅达到40%以上才会推动搬迁决策。另有接近10%的租户，考量到一次性投入、摊销年限、企业经营等多方面因素，不考虑搬迁。 另 一 方 面，市 场 的 租 赁 成 交 也 能 印 证租户降本的诉求。与2019年至2021年的 搬 迁 成 交 租 金 水 平 相 比，过 去 三 年（2022-2024年）的搬迁成交中，租金净价在7.0元/平方米/天以下的成交数量占比增加了约40%。这一变化体现了租户在租赁决策中对成本的敏感性，也反映了办公楼市场租金水平整体下行的趋势。 区间的成交数量占比与2019至2021年阶段相比，分别减少了15个百分点和24个百分点；成交净价高于11.0元的数量占比，分别减少16个百分点和8个百分点。科技互联网和制造贸易依旧保持较高的成本敏感性，过去三年，低于7.0元/平方米/天的成交数量，占比分别达到75%和62%，较三年前显著增长，占比也显著高于全市平均水平。 从行业角度，办公楼主要需求来源的各行业均在不同程度上体现了成本驱动的特征。金融服务业和专业服务业作为上海办公楼市场的传统主力需求，往往也有相对较高的承付能力。然而当前的市场环境，使全行业降本压力增加，这两大行业的搬迁成交租金下降趋势也尤为显著。金融和专业服务业的搬迁成交中成交净价在9.0-11.0元/平方米/天 随着上海轨交基建的成熟，在成本控制和空间升级之间寻求平衡的过程中，部分租户在搬迁距离上展现更大的灵活性。整体而言，过去3年间租户的搬迁距离相较于2019至2021年有所上升。全市范围内众多高品质项目的持续入市，为租户提供了更多选择。部分位于核心区 域 的 租 户 出 于 成 本 控 制 的 考 量，选择搬迁至距离现址较远的新兴板块。同时，部分位于近郊区域的租户抓住当前租金下行的机会，搬迁升级至市区的传统商务区。 就行业而言，不同行业在搬迁距离变化上展现了现阶段各行业的决策特征。专业 服 务 业 的 搬 迁 距 离 上 升 最 为 显 著 。出于成本控制的压力以及新兴板块更多高品质项目的选择，驱动部分专业服务企业实现更远距离的搬迁。科技互联网企业搬迁距离的上升也同样较为显著。一方面，科技互联网企业依旧保持其较高的成本敏感性，可以接受较远的搬迁距离以达到成本控制的目的；另一方面，部分位于近郊区域的科技互联网企业抓住市场窗口期，搬迁升级至市区的传统商务区。金融服务和零售企业的搬迁距离无明显变化，保持就近区域搬迁的选址倾向。对金融服务企业而言，行业的聚集度使其更偏好核心板块以及临近区域。零售企业考虑到其店铺位置以及品牌形象的增益，同样偏好较为核心的板块。较多制造贸易和生命科学企业在经历前一阶段搬迁至新兴板块的调整之后，新的区位格局较为稳定，搬迁距离有所下降。生命科学企业的搬迁距离依旧处于较远的水平。 汇流成势：流动视角下的板块重塑及潜力机遇02 租户的搬迁和新租去向，汇聚成整体办公楼市场的流动态势，上海办公楼市场的板块也因租户的动向不断经历着变化和重塑。同时，板块的能级跃升、发展潜力，又影响到租户选址时的决策，构成了动态视角下的办公楼格局。为此，仲量联行创新性地在传统分析维度上引入流动视角，结合2022年至2024年近1,200条租赁成交信息，通过追踪租户的选址趋势，以及其他影响因素，解构板块格局在这市场下行周期里发生的变化和重塑过程，探寻板块所蕴含的潜力与机遇。 全 面 分 析 2 0 2 2 年 至 2 0 2 4 年 的 搬 迁 成交，各板块在交易维度上展现出了相互之间的关联与差异。矩阵图反应了各板块之间的流动关系，横向来看，传统核心商务区依旧吸引了众多租户的流入， 而部分新兴板块则展现出更广泛的辐射吸引力，吸引了远距离板块的租户。纵向而言，一些老旧甲级办公楼较多的板块租户迁出的迹象较为明显，同时产业园区板