仲量联行2024中国办公楼租赁指南
上海｜深圳｜北京｜广州｜成都｜重庆｜杭州 武汉｜南京｜西安｜沈阳｜天津｜青岛｜香港 2庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年 目录 仲量联行办公楼租赁服务 仲量联行办公楼租赁服务2办公楼租赁指南4中国办公楼市场摘要及展望9主要城市速览12关于仲量联行32 业务能力 •在中国拥有超过170名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信息和专业服务•我们的细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、灵活办公等•拥有超过241年的全球房地产经验和最佳实践•凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建立起牢固的合作关系•连续多年囊括RICS中国多个奖项，包括13个冠军奖和28个优秀奖•连续17年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（2008-2024）•2023年被彭博绿金ESG50榜单评选为“年度受关注企业” 核心服务 租户代表 无论您的企业是计划搬迁或续租，还是考虑购买办公楼，或是评估房地产租赁的全局策略，您都需要专业的租户代表为您服务。 •物业搜索及研究•现场考察•商业条款谈判•租赁/购买策略分析•财务分析•策略评估与总体规划 项目代理 办公室设立或搬迁将直接影响公司的业务运作，整个过程复杂且耗时耗力，因此选择专业的房地产顾问很有必要。我们在商业地产领域拥有丰富的经验和专业的见解，可提供一站式办公楼租赁服务。 结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和保留重要租户，确定最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策略，为您最大限度地创造价值。 •项目总体战略规划•项目营销与推广•租赁代理•租务管理 办公楼业务覆盖 32个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过80个大中小城市 仲量联行中国商业地产部市场份额占主导地位 联系人中国区/上海张静｜19年从业经验深圳李文杰｜12年从业经验北京张冀苏｜17年从业经验广州马炜图｜29年从业经验成都邓艳萍｜16年从业经验重庆刘洋｜14年从业经验杭州尤培荣｜18年从业经验 武汉刘宁｜28年从业经验南京陈明哲｜13年从业经验西安何娜｜12年从业经验沈阳/天津张冀苏｜17年从业经验青岛曲岩萍｜20年从业经验香港鲍雅历｜18年从业经验 2023年•拥有170+ 位地产专家•完成1,200+办公楼租赁交易•覆盖113万+平方米租赁面积 办公楼租赁指南 办公楼分为哪些类型？ 单一产权的办公楼通常由开发商、企业或机构投资者所持有。 典型的供企业员工办公、从事商业经营活动、共享功能设施的场所，按建筑和配套质量可分为超甲级、甲级、乙级等多个等级。与服务式办公室和联合办公空间相比，交付后依租户需求可能需要装修且租期较长。 办公楼有哪些等级 ？ 仲量联行根据国际通用标准对中国办公楼的不同等级指标表现进行梳理，目前分为超甲级、甲级、乙级三个等级。以下指标仅作为参考，不作为划分办公楼等级的唯一标准。 租赁办公楼会产生哪些费用？ 租金： 5.审批流程和合同谈判由租户的法律顾问审阅租赁合同，与业主洽谈并最终确认合同文 办公区域面积定义 租户应留意办公区域的实际可用面积，以便准确对比备选选项的相关花费高低。下列为市场惯用的定义和概念： 租户内有效使用面积 非租赁但有可能使用的面积 建筑面积 指在整层租赁或者大部分单元租赁的时候，房东可在满足消防规范及不影响其他租户运营的情况下，租户可将部分或全部核心筒周围一圈的公共走道包含进租户单元利用，租户无需分担该公共走道的面积租金。 指租户单元内实际面积，不含外墙及分户隔墙面积，不含租赁单元内的结构立柱投影面积。 建筑面积包括每个楼层外墙内所有面积及全部外墙厚度 包括： ・ 结构立柱・ 幕墙及内隔墙厚度・ 核心筒（电梯井、走道、洗手间、管井和机房）・ 用于连接各租户单元至核心筒各功能的公共走道 中国办公楼市场｜摘要 2024年上半年，中国甲级办公楼市场整体需求呈现弱复苏态势。但是，整体经济复苏的内生动力尚未完全释放，大多数企业仍倾向于采取相对谨慎的租赁策略，且租赁成本敏感度显著提升。市场租赁需求依然主要受降本增效的诉求驱动。与此同时，新增供应的压力也进一步推升市场平均空置率水平。 截至2024年上半年，中国14个重点城市的甲级办公楼总体量同比增长5.2%。其中，北京、上海、广州、深圳以及香港的总体量共计6,402万平方米，同比增长5.3%。至2025年年末，14个城市合计仍将有近1,236万平方米的新增供应，约占目前总体量的14%。其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显著。 在2024年上半年，基于市场需求的弱复苏态势加之新增供应的影响，中国甲级办公楼市场租金持续承压。在仲量联行追踪的重点城市，甲级办公楼市场的平均租金均呈现不同程度跌幅。其中，部分城市的租金跌幅在上半年有所加速。众多业主继续调整租赁策略以保持其入驻率水平。与此同时，一些租户利用市场租金优势以相对可控的成本，完成其办公空间的升级或整合的需求。 主要城市速览 上海是中国最大的国际经济中心和重要的国际金融中心，也是高速发展的贸易、航运和科技创新中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业产值继续提高，战略性新兴产业增加值稳步增长。 截至2024年上半年，上海甲级办公楼总体量录得1,790万平方米。上海持续吸引并聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入驻及设立总部。金融服务业、专业服务业仍为上海办公楼市场的主要需求来源，而零售业则是上海办公楼独树一帜的重要需求来源。另外，科技互联网和包括新能源汽车在内的战略性新兴产业也在持续释放租赁市场新动能。随着近年大量优质新增供应的入市以及交通路网、零售配套的愈发成熟和完善，上海办公楼市场的商务氛围将进一步提升，也为更多企业提供降本增效、办公升级的机会空间。 地方生产总值47,219亿元第三产业增加值35,510亿元常住人口2,487万人世界500强450+家 总体量1,790万平方米净吸纳量17.4万平方米空置率23.5%平均租金6.6元/平方米/天 2023年宏观经济指标 2024年上半年甲级办公楼指标 上海办公楼具体分布在哪些区域？ 上海甲级办公楼市场可分为中央商务区和非中央商务区两大区域。黄浦江将这两个片区进一步划分为浦东和浦西各板块。随着轨道交通快速延伸，板块内项目发展的进程不同，中央商务区和非中央商务区可细分为四个类别：核心商务区、中央商务区、成熟商务区以及成长商务区。 “ 上海办公楼市场租赁活动正在温和复苏。部分租户抓住租金窗口期升级至核心区的高品质办公空间，呈现再中心化迁移；另有部分租户则反向搬迁至非核心区及产业园区的高质性价比项目，呈现去中心化迁移。” 张静 商业地产部中国区总裁/华东区董事总经理+86 21 6393 3333anny.zhang@jll.com 深圳是国家区域中心城市和国家创新型城市，也是中国重要的经济特区。2023年，深圳地区生产总值约为3.46万亿元，年增速为6.0%。近年来，深圳持续提升先进制造业竞争力、加快建设国际金融创新中心，初步构建了以高新技术产业、金融业、物流业、文化产业为支柱的现代产业体系。 截至2024年年中，深圳甲级办公楼总体量录得约1,348万平方米。高新技术企业是深圳办公楼市场中的重要租户之一，由于相关产业主要集聚在南山区，该区域也成为此类企业选址时的首选。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中心区。深圳办公楼市场的发展呈自东向西、由中央商务区向新兴商务区扩张的趋势；特别是在前海等新兴子市场，受政策补贴、优惠租赁价格的吸引，更多企业将迁往这些商务区的新建楼宇，并带动该区域日渐成熟。 2024年上半年，深圳经济运行总体稳定，延续回升向好态势，办公楼市场整体呈现稳健复苏态势。租赁需求继续受成本节约驱动，价格敏感型租户是市场主要的需求来源，全市办公楼市场租金水平整体维持下行通道。截至2024年中，全市空置率较2023年底小幅下降0.9个百分点至24.6%，其中新兴商务区的净吸纳量贡献较为突出。 地方生产总值34,606亿元第三产业增加值21,566亿元常住人口1,779万人世界500强300+个 总体量1,348万平方米净吸纳量33.1万平方米空置率24.6%平均租金5.1元/平方米/天 2023年宏观经济指标 2024年上半年甲级办公楼指标 深圳办公楼具体分布在哪些区域？ 核心商务区自东向西发展，包括蔡屋围、华强北、福田CBD、车公庙、科技园以及后海片区，该区域相当于“内环”。而前海、宝安中心、留仙洞总部基地、北站商务区以及笋岗片区属于新兴商务区，它们大多分布在深圳地铁5号线沿线，5号线沿线因此相当于“中环”。 “ 深圳因地制宜发展新质生产力，促进实体经济和数字经济深度融合，不断完善发展服务业体制机制，塑造发展经济新动能新优势，助力深圳商业地产市场有效需求动能持续改善。” 李文杰深圳商业地产部总监+86 755 8826 6608alfred.li@jll.com 北京是中国的政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，并正在建设成为一个国际金融中心。2023年，北京实现GDP增速5.2%，地区生产总值录得超4.38万亿元。其中，第三产业比重稳保高位，占比高达84.8%。 截至2024年上半年，北京甲级办公楼总存量为1,121万平方米。北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区域边界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚区域，金融街则为金融业聚集区域，而中关村则是全市的IT行业聚集区域。目前，北京市场中IT、金融、专业服务业仍然作为三大需求支柱，不断推动市场稳健发展。除北京成熟子市场外，北京规划并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格局。如丽泽等新兴办公子市场在政府的政策引导和大力支持下，大量内资IT和金融企业已进驻该区域，当前区域内整体入驻水平已达到70%，进入稳定发展阶段。 2024年上半年，办公楼市场需求持续承压，主力租户搬迁加剧了个别区域的空置压力。内资租户仍为当前市场中的绝对主力，连续两个季度占总租赁成交量的80%以上。全市办公楼市场承压的情形下，平均租金持续处于下行通道。 地方生产总值43,761亿元第三产业增加值37,130亿元常住人口2,186万人世界500强450+个 总体量1,121万平方米净吸纳量-3.0万平方米空置率12.1%平均租金9.1元/平方米/天 2023年宏观经济指标 2024年上半年甲级办公楼指标 北京办公楼具体分布在哪些区域？ 北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子市场，以CBD和金融街为代表，市场表现较为突出，租金也在全球范围内占据一席之地。其中丽泽为北京较为新兴的子市场，在轨道交通和城市航站楼的建设完善下，区域逐渐发展成熟，吸引市场目光。 “ 2024年以来，北京经济延续恢复态势，政策的持续发力逐步显现效果。企业整体的办公需求释放较缓，但租金持续调整预计将在下半年对市场活跃度的提升产生积极影响。” 张冀苏 华北区董事总经理/华北区商业地产部负责人+8610 5922 1300rayman.zhang@jll.com 广州是广东省省会和国家中心城市。2023年，广州地区生产总值首次突破3万亿元。近年来，随着广州经济发展新旧动能加速迭代，其逐步建立起以现代服务业和先进制造业为主导的产业发展体系。 截至2024年6月底，广州甲级办公楼总体量录得808万平方米。作为华南地区核心城市之一，广州核心区域吸引了众多世界500强企业以及国内外优质企业进驻，而核心区域内办公楼租户主要以金融、科技互联网和专业服务业企业为主。较为稳健的经营发展前景，为新兴互联网企业执行稳定的不动产预算提供支撑，越来越多的新经济企业选择在琶洲和广州国际金融城这些新兴区域扎根发展。 据仲量联行统计，全市上半年单笔超过3,000平方米的成交中，科技互联网占比近七成。游戏、软件服务、网络平台等TMT企业及生物医药行业的租赁成交对上半年琶洲子市场净吸纳量贡献超70%；琶洲、广州国际
