2025中国办公楼租赁指南

中国办公楼租赁指南2025 上海｜深圳｜香港｜北京｜广州｜成都｜重庆杭州｜武汉｜南京｜西安｜天津｜沈阳｜青岛 目录 仲量联行办公楼租赁服务2 仲量联行办公楼租赁服务 办公楼租赁指南4 业务能力 中国办公楼市场摘要及展望9 •在中国拥有超过170名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信息和专业服务•我们的细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、灵活办公等•拥有超过240年的全球房地产经验和最佳实践经验•凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建立起牢固的合作关系•连续9年被《财富》评选为全球最受赞赏企业•连续18年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（2008-2025）•被彭博绿金ESG50榜单评选为“年度受关注企业” 主要城市速览12 关于仲量联行32 核心服务 租户代表 无论您的企业是计划搬迁或续租，还是考虑购买办公楼，或是评估房地产租赁/购买的全局策略，您都需要专业的租户代表为您服务。 • 物业搜索及研究• 现场考察• 商业条款谈判• 租赁/购买策略分析• 财务分析• 策略评估与总体规划 项目租赁 “ 结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和保留重要租户，确定最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策略，提升您资产的长期价值。 办公室设立或搬迁将直接影响公司的业务运作，整个过程复杂且耗时耗力，因 此 选 择 专 业 的 房 地 产 顾 问 很有必要。仲量联行在商业地产领域拥有 丰 富 的 经 验 和 专 业 的 见 解，可 提供 一 站 式 办 公 楼 租 赁 服 务，助 力 企业获取理想办公空间。 •项目总体战略规划•项目营销与推广•租赁代理•租务管理 办公楼业务覆盖32 个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过80个大中小城市 仲量联行中国商业地产部 市场份额占主导地位 2024年 •拥有170+位地产专家•完成1,250+办公楼租赁交易•覆盖150万+平方米租赁面积 办公楼租赁指南 办公楼分为哪些类型？ 典型的供企业员工办公、从事商业经营活动、共享功能设施的场所，按建筑和配套质量可分为超甲级、甲级、乙级等多个等级，交付后依租户需求需要装修且租期较长。 办公楼有哪些等级 ？ 仲量联行根据国际通用标准对中国办公楼的不同等级指标表现进行梳理，目前分为超甲级、甲级、乙级三个等级。 以下指标仅作为参考，不作为划分办公楼等级的唯一标准。 租赁办公楼需要考虑哪些因素？ 地理位置 理想的办公室地理位置及其周边环境和配套设施不仅能提升企业形象，也有助于提升租户和员工对公司的信心，提高工作效率。我们可在各个环节提供专业而全面的建议，协助租户做出最优决策。 面积测算员工数量和空间利用方式是决定面积需求的关键因素。随着数字化变革和创新科技，更具弹性、更灵活的工作方式将逐渐成 为主流，越来越多的企业开始将灵活办公模式融入办公空间战略，在“未来办公”的时代，我们将为您评估目前的办公空间利用率，并根据您的业务需求和目标提供定制化的空间优化方案，估算装修成本，供您做出最佳决策。 进度管理 根据公司业务规模和办公空间规划，公司通常需要至少6个月的时间才能完成新办公室的设立/搬迁。为确保项目的顺利完成，预留充分的时间至关重要。我们将为租户制定时间表，并在多个关键节点提醒租户及时做出相应决策。 预算控制成本控制是当下各行各业的大趋势。鉴于众多业主不会以标准形式进行报价，我们建议租户谨慎对比各办公楼的租赁意向 书。由于办公楼租金会随着市场行情不断调整，我们会针对租户需求进行具体分析，协助租户完成财务测算及审批。 ESG(环境、社会及治理)随着大众对环境、社会及治理(ESG)的关注，以及相关机构对企业ESG的披露要求，我们会针对企业需求，在租赁办公楼 全过程中提供专业建议，以协助企业实现如温室气体减排等目标。 租赁办公楼需要经历哪些步骤？ 办公楼租赁进度 项目管理相关支持（可选） 1.确定需求根据租户实际需求，确定基本筛选 初步工程技术尽职调查，方便筛选短名单。 条件，如租金预算、所需面积、大致地理范围、有没有特殊空间需求。 详尽的工程技术尽职调查，并指出备选场地与客户需求直接的技术分歧。 2.市场研究和分析 展开全面深入的市场调研，实地考察办公楼。 进行平面排布测试，根据测试结果和工程技术尽职调查结果协助租赁谈判。 3.谈判策略和邀约函 就筛选后的若干办公楼与业主分别展开谈判。 工程技术支持，如交房时间、交付条件、指定供应商等。 4.租赁条件分析和条款确定 与业主确定租赁条件，签署租赁意向书，并缴付首期租赁保证金。 5.审批流程和合同谈判 •由租户的法律顾问审阅租赁合同，与业主洽谈并最终确认合同文本。•签署合同并缴付全额保证金和首期租金。•注册租赁合同（如需要）并支付相关税费。 办公区域面积定义 租户应留意办公区域的实际可用面积，以便准确对比备选选项的相关花费高低。下列为市场惯用的定义和概念： 非租赁但有可能使用的面积 使用面积 建筑面积 约65%-75%的实用率建筑面积包括每个楼层外墙内所有面积及全部外墙厚度，包括： 指在整层租赁或者大部分单元租赁的时候，在满足消防规范及不影响其他租户运营的情况下，业主和租户可协商将部分或全部核心筒周围一圈的公共走道包含进租户单元利用，租户无需分担该公共走道的面积租金。 指租户单元内实际面积，不含外墙及分户隔墙面积，不含租赁单元内的结构立柱投影面积。 •结构立柱•幕墙及内隔墙厚度•核心筒（电梯井、走道、洗手间、管井和机房）•用于连接各租户单元至核心筒各功能的公共走道 注：租户可委托专业机构核实业主提供的使用面积 中国办公楼市场｜摘要 2025年上半年，中国甲级办公楼市场整体需求复苏节奏缓慢。在全球不确定性加剧的环境下，租户的租赁决策更趋谨慎，租金成本及租约灵活性是租户普遍最为关注的因素。成本驱动型的需求仍主导大部分城市的办公楼市场。与此同时，新增供应的持续放量进一步推升市场平均空置率水平。 截至2025年上半年，中国14个重点城市的甲级办公楼总体量同比增长4.1%。其中，北京、上海、广州、深圳以及香港的总体量共计6,467万平方米，同比增长3.2%。至2026年年末，14个城市合计仍将有近1,385万平方米的新增供应，约占目前总体量的15%，其中，深圳、上海、广州的未来供应量仍较为显著。 2025年上半年，供应放量叠加新增需求修复缓慢，使全国主要城市的甲级办公楼租金继续承压，整体仍保持下行趋势。在仲量联行追踪的重点城市，甲级办公楼市场的平均租金均呈现不同程度跌幅。多数城市业主方更加积极地调整租金策略，以应对项目去化压力。同时，存量项目业主方为稳定现有出租率，普遍在续租条件上保持灵活议价空间。 主要城市速览｜上海 上海是中国最大的国际经济中心和重要的国际金融中心，也是高速发展的贸易、航运和科技创新中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业产值继续提高，战略性新兴产业增加值稳步增长。 增长的新兴元素，构建起上海稳固多元的租户结构。近年来，随着大量优质新增供应的入市，上海办公楼市场迎来一轮市场革新，不仅为租户提供了多样化、高品质的办公场所选择，同时 充分的市场竞争有效降低了企业的租赁成本。交通路网、配套设施及业主服务的全面升级，正在重塑上海办公楼市场的整体品质，为企业创造领先卓越的商务氛围和办公环境。 截至2025年上半年，上海甲级办公楼总体量录得1,863万平方米。上海持续吸引并聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入驻及设立总部。金融服务业与专业服务业等传统行业彰显韧性，同时近年来前沿科技领域的爆发突破、产业升级转型和社会经济消费观念与模式的改变，使传统甲级办公楼需求行业中不断涌现出引领需求 上海办公楼具体分布在哪些区域？ 上海甲级办公楼市场可分为中央商务区和非中央商务区两大区域。黄浦江将这两个片区进一步划分为浦东和浦西各板块。随着轨道交通快速延伸，板块内项目发展的进程不同，中央商务区和非中央商务区可细分为四个类别：核心商务区、中央商务区、成熟商务区以及成长商务区。 “ 受全球宏观环境影响，上海办公楼市场情绪保持谨慎，租户继续保持对租金成本的高敏感度，成本驱动型搬迁和升级需求仍是主要需求来源。业主方为稳定现有出租率并持续吸引新租户，持续提供具有吸引力的租金和激励政策。 主要城市速览｜深圳 深 圳 是 国 家 区 域 中 心 城 市 和 国 家 创新 型 城 市，也 是 中 国 重 要 的 经 济 特区。2024年，深圳地区生产总值约3.68万亿元，比上年增长5.8%。近年来，深圳持续提升先进制造业竞争力、加快建设国际金融创新中心，初步构建了以高新技术产业、金融业、物流业、文化产业为支柱的现代产业体系。 区向新兴商务区扩张的趋势；前海片区产业生态正实现闭环式发展，区域内优质办公空间供应充足且性价比突出，对金融、跨境服务及创新型企业形成强劲吸引力，集聚动能持续释放。 续受成本节约驱动，价格敏感型租户是市场主要的需求来源。2025年上半年，全 市 净 吸 纳 量 约 1 8 万 平 方 米，其中新兴商务区的净吸纳量贡献较为突出；全市整体空置率维持高位，平均租金水平延续下行趋势。 2025年上半年，深圳经济运行总体平稳、稳中向好。办公楼市场租赁需求继 截至2025年中，深圳甲级办公楼总体量约1,436万平方米。高新技术企业是深圳办公楼市场中的重要租户之一，由于相关产业主要集聚在南山区，该区域也成为此类企业选址时的首选。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中心区。深圳办公楼市场的发展呈自东向西、由中央商务 深圳办公楼具体分布在哪些区域？ 核心商务区自东向西发展，包括蔡屋围、华强北、福田CBD、车公庙、科技园以及后海片区，该区域相当于“内环”。而前海、宝安中心、留仙洞总部基地、北站商务区以及笋岗等片区属于新兴商务区，它们大多分布在深圳地铁5号线沿线，地铁5号线沿线因此相当于“中环”。 “ 深圳深厚的产业根基持续孵化增长新引擎，以人工智能、智能制造、半导体及集成电路为核心的硬科技板块日益壮大，叠加华南企业加速布局的出海经济浪潮，为办公楼市场注入了强劲的结构性增长动力，为未来市场复苏积蓄动能。 主要城市速览｜香港 香港是全球金融中心和世界顶级城市之一，其主要优势包括良好的商业环境、健全的基础设施以及深厚的专业服务和创业网络。这座城市将继续从其作为内地和世界其他地区之间门户的地位中获益。 2 0 2 5 年 上 半 年 整 体 租 赁 市 场 保 持 平衡，录得13万平方尺的净吸纳量，约占甲级办公楼总存量的0.1%。租金环比下降2.5%至每月每平方尺46.5港元。多个大型新项目将在中期入市，使当前13.6%的整体空置率继续保持上行趋势。 租赁市场出现了资产分级现象，连接性最佳的顶级地标物业和核心甲级办公楼表现优异。这一趋势在分区同样显著，中环和尖沙咀地区因金融及保险行业租户活动增加而受益。业主持续提供灵活的商用条款及高激励性的财务方案。 香港办公楼具体分布在哪些区域？ 中环是香港著名的中央商务区。除此之外，湾仔/铜锣湾和尖沙咀分别是香港岛和九龙的传统核心细分市场。港岛东和九龙东为成本敏感的租户提供了更为合算的选择，因此成为较受欢迎的非核心细分市场。 “ 尽管面临重大挑战，香港办公楼市场仍呈现出初步企稳迹象。核心区域优质办公楼租赁成交和洽谈活动持续增加，尤以中环表现最为突出。随着IPO活动回暖，律师事务所及金融服务相关企业对核心区域办公空间的需求有所增加。鉴于新股市场今年下半年将继续保持活跃，这一趋势将持续支撑办公楼市场需求增长，中环部分甲级办公楼的租金有望在今年晚些时候率先企稳。 主要城市速览｜北京 北京是中国的政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，并正在建设成为一个国际金融中心。2024年，北京实现GDP增速5.2%，地区生产总值录得超4.98万亿元。其中，