中国办公楼 租赁指南上海 ｜ 深圳 ｜ 北京 ｜ 广州 ｜ 成都 ｜ 重庆 ｜ 武汉 ｜ 长沙 ｜ 南京 ｜ 郑州 杭州 ｜ 西安 ｜ 苏州 ｜ 天津 ｜ 沈阳 ｜ 宁波 ｜ 大连 ｜ 无锡 ｜ 青岛 仲量联行办公楼租赁服务2中国办公楼市场摘要及展望4主要城市速览8办公楼租赁指南29关于仲量联行34目录2仲量联行办公楼租赁服务成都重庆北京台北青岛沈阳天津武汉上海广州 香港澳门深圳仲量联行分公司 (16)杭州南京西安仲量联行项目办公室 (12)长沙大连哈尔滨济南石家庄苏州南宁佛山珠海唐山福州昆明洛阳仲量联行中国商业地产部市场份额占主导地位联系人业务能力• 在中国拥有近250名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信息和专业服务• 我们的细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、商务中心和联合办公等• 拥有超过235年的全球房地产经验和最佳实践经验• 凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建立起牢固的合作关系 • 连续3年荣获RICS中国年度最佳交易冠军奖 (2018-2020)• 连续14年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（2008-2021）核心服务租户代表无论你的企业是计划进行单一办公室搬迁，还是寻求购买办公空间以满足全球扩张的统一战略，你都需要一个拥有本地市场专业知识的商业地产租户代表为您服务。• 物业选址• 物业搜索及研究• 商业条款谈判• 租赁/购买策略调整• 财务分析及定性分析• 租赁/购买战略评估与总体规划： –增减面积 – 搬迁新址 – 物业整合 –优化物业空间使用项目租赁我们将结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和保留重要租户，确定最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策略，为您最大限度地创造价值。• 项目总体战略规划• 项目营销与推广• 租赁代理• 租务管理办公室设立或搬迁将直接影响公司的业务运作，整个过程复杂且耗时耗力，因此选择一家专业的房地产顾问很有必要。我们在商业地产领域拥有丰富的经验和专业的见解，可提供一站式办公楼租赁服务。中国区/上海 张静｜16年从业经验北京 刘骁｜16年从业经验 孙平｜17年从业经验成都 邓耀华｜15年从业经验重庆 刘洋｜11年从业经验 广州 马炜图｜26年从业经验杭州 尤培荣｜15年从业经验南京 陈明哲｜10年从业经验西安 何娜｜9年从业经验青岛 曲岩萍｜17年从业经验天津及沈阳 吕蔚然｜21年从业经验深圳 李文杰｜9年从业经验武汉 刘宁｜24年从业经验 2020年• 拥有240+位地产专家• 完成1,400+办公楼租赁交易• 覆盖200万+平方米租赁面积3办公楼业务覆盖28个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过80个大中小城市一线城市租赁团队领跑市场重点二三线城市市场占有率排名第一• 青岛/济南/天津市场占有率80%以上；• 沈阳/西安/重庆等市场占有率都超过60%；• 武汉市场占有率超过50%；• 成都/南京等市场占有率超过40%。偏远地区资源积累极为丰富 • 如乌鲁木齐，我们曾为EMC, Cisco, Philips, UTC, MSD, GE, Bayer等完成选址工作 05001,0001,5002,000青岛无锡大连宁波沈阳天津苏州西安杭州郑州南京长沙武汉厦门重庆成都广州北京深圳上海万平方米2020年体量2021年新增供应2022年新增供应542020年中国20个重点城市的甲级办公楼总体量录得7,259万平方米，其中供应多集中在一线城市（北上广深），共计4,206万平方米。未来两年，20个城市合计每年将有700-800万平方米的新增供应，约占目前总体量的12%。其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显著，而北京、长沙、西安、天津、宁波的未来供应量较为有限。从需求角度来看，2020年上半年有部分城市出现了小面积退租的现象。但进入下半年，更多的企业重启了办公楼租赁计划，大部分城市吸纳量转正，空置率也普遍有所回落。在节约成本的大背景下，成本管控成为了多数租户搬迁时的首要考虑因素。上海的前滩、北外滩，北京的丽泽，以及深圳南山区域，吸引了大量企业的搬迁整合及新设立的需求。而律所、会计师事务所等专业服务业企业在多个二线城市快速布局，贡献大量需求。同时，无论是在一线城市还是二线城市，部分科技龙头企业现有的租赁面积已无法满足新增人员的需求，开启新一轮的租赁活动。全国甲级办公楼重点城市总体量全国甲级办公楼重点城市周期表全国甲级办公楼重点城市租金和同比涨幅2020年，全国20个重点城市的甲级办公楼租金均有约5-10%的下跌。其中一线城市平均租金为7.9元/平方米/月，同比下降7.9%；二线城市平均租金为3.0元/平方米/月，同比下降4.6%。进入2020年下半年，中国主要办公楼市场租金降幅全面收窄。杭州、成都等城市的租金降幅已经收窄至每季度1%以内，基本与上季度租金保持同样水平。尽管如此，许多业主仍然把租金作为争取高品质租户的一种有效手段，多数市场仍处于租金下行通道。从周期来看，北京、上海、苏州等城市已经显示跌幅放缓的信号，而深圳由于其大量的新增供应，租金仍然处于租金下降的状态。11.67.56.55.44.44.13.83.23.03.02.92.82.82.62.62.62.52.5-6-4-202468101214北京上海深圳广州杭州南京青岛大连武汉西安成都长沙天津苏州沈阳宁波重庆厦门郑州-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%3.2-7.1%-8.2%-10.1%-5.1%-3.7%-2.1%-3.2%-9.9%-7.7%-4.5%-2.0%-7.7%-5.6%-3.8%-1.1%-3.5%-11.4%-2.9%-1.7%租金同比变化租金（净有效）空置率租金（元/平方米/天）上海、宁波、厦门苏州、无锡、南京、武汉、长沙、西安沈阳深圳、天津、大连、郑州杭州成都、重庆、青岛广州北京涨幅放缓租金下降租金上涨跌幅放缓中国办公楼市场 ｜ 摘要 随着中国城市化进程的不断加深，我们观察到尤其是在一线、新一线、及1.5线城市，甲级办公楼市场都有明显的扩容。在传统核心商务区密度进一步提升、品质继续升级的同时，新兴商务区的发展加速以承载需求量级的提升以及企业对于办公物业多元化的需求。与此同时，新兴商务区的大量优质新增供应及不断完善的轨道交通和商业配套，对“中端市场”客户产生巨大的吸引力。新兴商务区不仅吸引了来自中央商务区的搬迁、扩租、整合、节约成本、设立后台部门的需求，还承接了来自乙级办公楼租户的升级需求。新兴商务区的发展在一线城市体现的更为显著。在上海，新兴商务区总体量已经超越传统核心区域，不同的板块定位吸引了多元化的办公需求。其中，以前滩、北外滩、徐汇滨江、虹桥枢纽等为代表的板块表现尤为强劲。北京的丽泽板块在政府的引导下，承接了许多以金融业为主的需求，且丽泽的城市航站楼建成后将进一步扩大该板块的动能。深圳的前海板块承接了来自核心区域的整合需求，其未来大量的优质供应势必能给板块带来更成熟的商务氛围。在一些新一线城市及1.5线城市，新兴商务区也开始崭露头角。例如杭州的钱江新城板块，成都的金融城板块，南京的河西板块，苏州的湖东板块都有优质的新增供应，在政府的引导和市场的推动下，这些板块正逐渐走向成熟。由人工智能、物联网等新兴技术所主导的“第四次工业革命”已开始在商业地产产业链的各个环节初见端倪。办公空间的数字化管理平台是为办公楼赋能的一系列科技解决方案，其中包括招商营销、租期管理、工作协同、市场分析、估值预测等功能。高效使用数字化平台，可以提升办公楼业主在运营决策时的精准性和灵活性。从项目管理的角度来看，智能物管可以实时远程监控、收集和分析楼宇的各项数据，从而提高运行效率，降低管理风险，并节省相关人力成本。房地产行业正朝着注重健康和低碳的方向发展，绿色建筑已成为商业地产行业的风向标。据估计，建筑环境的全球终端能源消耗总量占比约为36%，其直接和间接的二氧化碳排放总量占比近40%。在新冠疫情防控过程中，借助红外线测温系统、清洁机器人、无接触式门禁等房地产科技手段，楼宇的安全健康水平得以在短时间内迅速提升，助力复工复产。在后疫情时代，伴随终端用户不断提升的安全健康需求，以及政府部门对疫情“常态化”防控的细化规定，相关硬件和物业管理标准将逐步从“加分项”转为“必要项”。未来，将会有更多富有科技含量的办公楼为租户带来新的办公体验。在保障租户安全健康的同时，进一步提升租户的办公舒适度，并实现节能环保。中国办公楼市场 ｜ 展望短短几年时间，联合办公在国内经历了高速发展，又于2019年进入了行业整合期。当市场回归冷静的同时，联合办公的运营模式已被业主与租户熟知。其灵活性、便捷性的优势也被市场所认可。进入2020年，受到疫情和经济的影响，全国办公市场空置率皆有所上升，此时如何盘活存量资产便成了地产商主要考虑的方向。头部开发商已经意识到联合办公模式与办公楼传统租赁是互补的关系：联合办公能抓住中小型企业的办公需求，也能为迅速扩张的企业节约装修搬迁的时间，更能为大型企业提供多地点办公的可能性。恒隆、恒基、凯德、普洛斯、万科、金茂等知名地产商都推出了自己的联合办公品牌，且大部分都设立于自己所持有的项目中。在自持物业中设立公共空间，也能为传统租户提供更多元化的服务，例如会议室的租赁，社交活动的举办等，进一步的增强租户的办公体验，从而增加租户粘性，才能在这个租户市场中脱颖而出。也有业主也发现了灵活空间的优势，近期均为租户推出了定制化装修的服务——提前根据租户需求，对不同租赁面积的空间配色、会议室布局、公共区域开发利用等方面进行客制化的设计和装修。譬如上海的光大安石中心、外滩金融中心，北京的北辰时代，广州环贸中心，深圳的前海人寿金融中心等。近年来，科技企业的发展迅速，其办公楼租赁需求也增速惊人。在仲量联行对110家科技类企业的租户调研中我们发现，有七成以上的科技公司，人员规模年增速超过10%；其中超过10%的企业，人员规模年增速甚至超过100%。快速的企业扩张速度使得灵活空间受初创型科技企业青睐，灵活空间与传统办公的结合也能更好的满足科技企业迅速增长的办公 需求。城市扩容推动新兴商务区发展办公存量时代下的灵活空间科技赋能与绿色健康重塑未来办公空间0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%<50人 50-200人1000-5000人>5000人0-1年1-2年3-5年>5年 购买200-1000人租赁期限/购买决策（根据企业规模划分)短期租约房地产企业科技支出预算增幅注：数据基于仲量联行2020年针对中国房地产科技企业与用户的调研结果 来源：仲量联行研究部0%10%20%30%40%50%60%70%小于10%10%-20%21%-30%30%以上2018年2020年新冠疫情使得房地产科技在大量商业地产场景中的应用显著提速，并展现出其强大的赋能作用。事实上，在疫情爆发之前，一系列新兴科技在提升物业“韧性”方面已初显成效，受到了越来越多房地产企业的关注。仲量联行调研结果显示，房地产企业在科技方面的投入正逐年增加，科技支出预算增幅在10%-30%内的企业数量较两年前有了明显的增多（见图表1）。76 北京甲级办公历史供应及需求北京甲级办公历史租金及空置率北京甲级办公需求行业分布 (2020年)万平方米新增供应量净吸纳量0204060801002015201620172018201920202021*2022*26%21%21%11%8%7%6%金融服务科技新媒体制造贸易专业服务其它生物医药零售24%27%18%15%5%6%5%总体量 1,018 万平方米年净吸纳量 6.9 万平方米空置率 15.4%平均租金 11.2 元/平方米/天地方生产总值 36103 亿元第三产业增加值 30279 亿元常住人口 2154 万人世界500强 450+ 个2020年 宏观经济 指标2020年 甲级办公楼 指标仲量联行中国商业地产部@北京市场份额占主导地位2020年拥有30+位地产专家完成200+个办公楼租赁交易覆盖3