流动中的新均衡：2023北京办公楼市场白皮书

2023北京办公楼市场白皮书 前言 自1995年成立北京办公室以来，仲量联行深耕北京办公楼市场已近30年。我们见证了北京从只有几栋甲级楼宇、几十万平方米的体量，大踏步地成长为现如今136栋楼、一千余万平方米的成熟市场，稳居中国大陆办公楼市场租金水平之首，并孕育出了跻身全球租金排行前三的子市场。 迈入2023年，北京市场表现仍未达到各方的预期，传统的市场刺激手段尚未有效激发需求活力。我们认为行业当下的困境更多来源于北京办公楼市场发展阶段的变化。在经历了2008年和2018年两轮大供应周期后，北京市场已走完初步发展阶段和快速增长阶段，开始步入成熟市场阶段。在这个关键的时间节点上，市场面临的挑战与此前已经截然不同――在快速增长周期中形成的资产策略和管理方案，已经不能有效解决市场中的新问题，基于简单供需逻辑的传统研究方法也难以为市场提供明确的指引。 因此，我们将观察视角由中观市场下沉到微观主体，希望通过研究市场中每一单租赁交易的达成，即每一个真实的市场均衡点，展现市场参与者的博弈情景。我们相信，这一个个均衡点汇聚在一起能够描绘出市场情绪的本来面貌，并为市场打开全新的思路，照亮前方。 米阳 华北区研究部负责人仲量联行 目录 01 拨云见日终有时4 （1）金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱6（2）市场以2019年为分水岭，此后租金连续下行7（3）甲级与非甲级楼宇价差收缩8（4）各行业租金承付力全线退潮至2017年水位线以下9 02 业主的需求指南10 企业是如何流动的11 （1）全市需求流动全景图12（2）海纳百川：高留存率及高虹吸力13（3）溯流追源：外迁型子市场14（4）往来不息：两组强关联区域15 搬迁顺差指数17 （1）全市搬迁顺差结构总览17（2）从面积和数量的双重维度分析18（3）过去三年搬迁顺差趋势变迁19 不同面积段的需求侧写20 （1）不同面积段的成交均价近年呈葫芦型收口趋势20（2）各面积段行业分布相对一致，无显著区别22（3）大面积租户尚未获得突破性价格优势22 03 企业的搬迁公式25 搬续决策的成本公式26 （1）续租涨价和新租降价带来的价差交替出现29（2）外资企业搬续决策受价格影响较低30（3）不同规模的企业在疫情前后的谈判优势变化31（4）高品质办公楼客户留存能力更强32（5）价格并非触发搬迁的唯一因素33（6）不同子市场在疫情前后的价差变化34 04 守得云开见月明36 未来市场何去何从？38 1流动中的新均衡| 2023北京办公楼市场白皮书 拨云见日终有时 为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约――即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交――希望能够以此为鉴，把脉未来的方向。 当前的北京办公楼市场正面临着前所未有的挑战，市场中的各方参与者都能感同身受。自2019年起，北京市场进入下行周期，此后租金连续下降了近五年，当前甲级租金已回落至2011年同期水平，即312元/平方米/月（净有效口径）；步入2023年上半年，与市场年初期望相悖，企业办公租赁需求急剧收缩，平均单季度净吸纳量跌至3.4万平方米，达到历史最低水平区间。北京市场面临着预期震荡和不确定性，混杂的信号也容易引发不同推测和误读。 越在这样的时刻，读懂迷雾中隐藏的真实信号就显得越发重要。为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约――即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交――希望能够以此为鉴，把脉未来的方向。本报告将通过最真切的数据，探索当前租赁环境的根本逻辑，为接下来的发展趋势提供高屋建瓴的方向指引。 上述八千余条租约共包含7,226个企业主体，主要涉及十个重点行业。从过去七年的成交数据来看，来自科技互联网、金融、专业服务三个行业的企业租赁成交占全市场的68%，持续构成驱动北京办公楼租赁活动的主要力量。此外，生命科学、制造及房地产行业构成第二梯队，成交数量加总可达到近20%的占比。 通过对数据进行整体性分析，我们得出以下四个基础结论： 1.金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱 •通过展示各行业在北京办公楼市场中的办公楼租赁经济价值的排名和数值变化，我们能够直观感受到金融、科技互联网、专业服务业的支柱作用――这三大行业单年所产生的租赁费用，即可超过其他所有行业之和。在此之上，金融与科技互联网更处于断崖式领先地位。 的租赁市场经济价值最大的行业。虽然科技互联网行业平均租金不高，但在这两个时间段扩张或搬迁整合所带来的租赁面积规模巨大，成为市场中极具活力的需求来源。 •从办公楼项目租赁招商的角度出发，无论市场中哪些行业发展前景看好或热度提升，科技和金融始终应当是绝大部分业主的关注重点。 •科技互联网行业在2017-2018年及2020-2021年两个时间段，超过金融行业，成为北京总租赁成本最高、带来 2.市场以2019年为分水岭，此后租金连续下行 • 2019年是北京办公楼市场发展的一个分水岭。在此之前，北京租赁需求活跃，全市租金持续爬升，在2018年下旬达到顶峰。 京市场由业主方市场转为租户方市场，企业租户的议价能力持续提升。 •就大面积租赁需求的活跃度而言，北京办公楼市场的平均单宗成交面积分别在2018年和2021年达到高位，然而所处市场环境和原因截然不同。 •自2019年开始，市场步入下行通道，此后租金连续下降近5年，降幅达到22%，长期以来低供应、低空置的北 3.甲级与非甲级楼宇价差收缩 注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），图中所示分别为甲级和非甲级办公楼历年实际租赁成交的平均租金，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。 数据来源：仲量联行研究部 •近几年甲级和非甲级物业租金差距收窄，非甲级项目面对的市场需求弱化趋势更为严峻，平均成交面积大幅下跌，空置率持续走高。2023年上半年，甲级平均成交面积与疫情前相比降低了23%，而非甲级平均成交面积则下降了45%。 •对比甲级和非甲级市场成交租金可见，本轮下行周期中甲级市场租金降幅更大，达到75元/平方米/月；而非甲级租金降幅为50元/平方米/月。甲级项目对市场变化做出反应调整的灵敏度更高，因此持续下调租金以保障优质的租户结构和稳健的入驻水平，对非甲级项目带来了激烈竞争和挤压。 4.各行业租金承付力全线退潮至2017年水位线以下 •除了金融行业以外，大部分行业疫情前成交单价集中在305-395元/平方米/月区间，当前集中在211-316元/平方米/月。其中，教育行业的成交租金跨度最大，其次是能源行业；物流及制造业的成交租金变化最小。 •截至2023年上半年，北京所有行业的成交租金均落至七年来最低水位区间，没有个别行业能在本轮周期中脱颖而出、支撑租金表现。 •对比上图选取的三个时间节点可见，金融行业在租金承付力方面持续领跑，疫情前平均成交租金达429元/平方米/月，当前平均约355元/平方米/月。 由于篇幅所限，本研究仅回答对于市场中的资产持有方和租户企业方最关心的核心性问题，数据和图表仍有大量维度和分析可供挖掘，我们将以多样形式进行后续分享，也欢迎读者主动与我们联系交流。 业主的需求指南 在充满挑战的下行周期中，办公楼资产持有方面临着庞大的压力和繁多的问题，从租赁市场角度而言，最根本的问题是“我的客户从哪来”。接下来，我们将从两个角度尝试解答这一问题⸺一方面，在新增需求放缓的环境下，搬迁型需求重要性凸显，企业在北京全市范围内是如何搬迁流动的，各子市场之间的选址竞争关系如何？另一方面，不同面积段需求的客户会做出何种租赁选择，市场中稀缺大客户都在哪？ 企业是如何流动的 户流动脉络。在此基础上，我们将子市场之间企业搬迁流动的关联关系绘制为弦图，每一个子市场为一段弧线子集，沿圆周排列，而其间的租户流动由和弦相互连接，和弦两端宽度反映了两个节点之间的双向矩阵关系。 随着新增的动能需求表现持续放缓，升级或搬迁型租赁需求在新租市场中的占比相应扩大，成为许多区域和项目业主目前重点关注的需求类型，子市场之间和项目之间竞争态势强化。 在本节中，我们整理分析了北京办公楼租赁市场过去七年的数千条搬迁型租约，梳理每一个企业租户的原址、新址和租赁面积等信息，形成了一条条真实、鲜活的租 以下面几种简化情况为示例，我们可以更好地理解子市场之间的企业搬迁流动趋势： 需要说明的是，本节统计的租约是完成最终搬迁行动的租赁成交，不包括原址续签或扩张的租约，如某区域续租型成交比例更高，则亦说明该区域留存率更高、竞争力更强，但这一特征并未为本节搬迁型需求的弦图所捕获；反之，如某区域企业大量撤租缩租而未迁往他处，也不作体现。 为了简化弦图表达，我们将搬迁趋势或需求特征相近的子市场进行了合并： •中关村和上地区域合并组成大中关村区域；•东二环与东长安街合并；•新兴区域包括丽泽、亦庄和通州。 1.全市需求流动全景图 北京主要办公楼聚集区域间的搬迁型需求流动弦图 各子集的弧线长度及占全市圆环的比例，体现了该子市场的搬迁活跃度情况，搬迁活动更多的区域弧线更长、占比更大。 域之间搬迁通道宽阔畅通，企业租户双向流动均表现活跃。 •金融街和第三使馆区外迁趋势显著。其中，金融街迁出租户单宗成交面积较大；而第三使馆区外迁租户则以中小型面积段为主，向CBD、望京两区域流动态势强劲。 • CBD、望京两区域均属于搬迁活动频繁区域。这两个区域搬迁数量庞大，但单宗成交面积相对偏小，中小面积选址需求热度更高；从成交数量来看，CBD、望京区 换一个角度来看，每个子市场都是搬迁型需求的来源地，也是迁入需求的目的地。具体而言，CBD区域既为全市贡献了最多的搬迁型需求源（占比13%），也对全市 范 围 内 具 有 搬 迁 意 愿 的 企 业 产 生 了 很 高 的 虹 吸 力（占比17%），因此在两个排名中均位列榜首；望京的情况与CBD类似，已有租户搬迁活跃度高（占比11%），且对搬迁需求吸引力强劲（占比13%），在两个排名中均跻身前三。此外，金融街和第三使馆区为外迁型区域，作为搬迁型需求的来源地占比超过10%，而迁入租户占比分别仅为4%和8%。 CBD、望京区域内搬迁流动活跃，超过半数的搬迁型需求最终选址仍在本区域内，说明这两个区域的客户对本区域的通达性、商务氛围和认可程度很高，且区域内可供考虑和搬迁的物业选择也比较充裕。但是同时，这两个区域留存率高背后的具体原因也有不同之处。 搬迁意愿，并通过其灵活的降价和市场化竞争引导区域内企业前往选址。 与此同时，CBD和望京两区域都对外部搬迁型需求构成了显著的虹吸效应。 •迁往CBD的需求主要来源于东二环、东长安街和第三使馆区，这三个临近区域的升级类需求。在北京，CBD子市场具有政策所划定的明确地理边界，但是成熟的商务氛围和企业聚集则没有边界，可与周边子市场共享，因此几个区域之间环境相仿、交流便捷。 •望京：在全市成熟子市场中租金最低，企业如果希望通过搬迁实现降本，则外迁选择相对有限；区域内甲级、乙级和产业园办公产品均有分布，升级、降级等多种搬迁型需求均可满足；科技、制造业等行业及大型企业在此相对稳定，搬迁流动多在区域内部完成消化。 •落址望京区域的需求则主要是来自大中关村、CBD和第三使馆区的降本提效类需求。由大中关村区域搬来的租户多为科技企业，青睐望京区域类似的科技产业聚集环境；由CBD和第三使馆区北上至望京区域的租户，大多追求在提升或保障办公品质的前提下实现租金成本的节约缩减。 • CBD：尽管租金水平不低，但具有额外的竞争优势，尤其是具备优质企业聚集和全市最成熟的商务氛围，很多企业认为留在本区域内有助于保持或提升自身形象；近几年有一轮新项目集中入市，可供升级或整合的办公面积选择较多，且大批新楼落成有助于激发周边楼宇租户的 3.溯流追源：外迁型子市场 搬迁型需求外迁选址分布（以来源于该区域的全