房地产行业：量价均有压力，市场预期仍需修复

一、行情回顾：年初至今房地产行业整体跑输大盘，本期地产板块整体跑赢上证指数和沪深300，但年初至今表现仍弱于大市。

二、供给收缩+需求前置释放，10月销售同环比均下行： （一）10月新房供给缩量，高基数影响销售同比下滑。重点35城商品住宅上市套数较9月明显下滑，30大中城市新房成交面积同比下滑，受高基数影响。 （二）月初假期扰动+高基数影响，10月二手房成交热度下降。多数城市二手房市场降温，国庆中秋假期影响交易流程，“金九”需求前置释放，且10月无类似2024年9月的支持政策。 （三）一线城市二手房价下行压力增大。10月70个大中城市新房价格指数环比降幅扩大，二手房价格环比扩大，尤其三线城市压力较大，多数城市二手房价仍下跌。 （四）去库存任重道远。狭义库存持续下降，现房销售占比提升拉低整体新房均价，但去库存城市差异明显，青岛、兰州等城市去化周期在30个月以上。

三、投资延续下行，未见拐点： （一）央国企支撑土地市场。房地产开发投资同比降幅扩大，央国企在土拍市场上占多数，积极补仓核心区域土地。 （二）房地产开发投资延续下行，拖累固定资产投资。10月房地产开发投资同比降幅扩大至14.7%，新开工、竣工面积同比降幅扩大，销售市场低迷，开发商开工动力不足。

四、投资建议： 关注老库存减值计提充分，核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等；关注美联储降息对香港存量商业地产影响，恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商；关注二手房成交占比提升下中介机构的布局机会，如贝壳-W、我爱我家。建议关注相关ETF如华宝中证800地产ETF、南方中证全指房地产ETF、博时恒生港股通高股息率ETF。

五、风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险。