房地产行业：量价均有压力，市场预期仍需修复

证券研究报告/行业研究/行业深度 强于大市（维持) 房地产行业：量价均有压力，市场预期仍需修复 ——房地产行业深度报告 研报摘要 ⚫供给收缩+需求前置释放，10月销售同环比均下行。新房优质项目供给缩量，10月重点35城商品住宅上市5.05万套，较9月明显下滑。十月月初的国庆中秋双节假期影响购房者看房、过户等交易流程，此外“金九”期间重点城市二手房成交活跃，刚需和刚改需求集中入市，部分购房需求在9月需求被提前消化，进入10月后市场需求自然回落；另一方面，2025年10月并无类似于2024年9月的楼市“一揽子“支持政策，去年高基数效应下，今年10月销售同比下降。 证券分析师 ⚫房价仍有压力，周期反转仍需时日。10月70大中城市新房价格指数环比降幅扩大，房价仍在下滑，仍在消化过往上行周期累计的涨幅。二手房市场10月一线城市二手房住宅价格同比降幅扩大，环比降幅收窄，整体来看房价端依旧承压，但进一步大幅下降的概率不大。 蔡萌萌S0670524110001caimengmeng@cnht.com.cn 联系人 ⚫房地产开发投资持续下行，未见拐点。10月中国房地产开发投资累计同比下降14.7%，降幅较前月进一步扩大，拖累固定资产投资总量增长。 ⚫投资建议：展望12月，做为年终收官之月，开发商推盘上市结构，直接影响市场成交，另外市场对于政策出台的期许仍可关注，尤其是房贷利率调整、商品房收储、城市更新等政策的落地进展。从地产股的角度来看，（1）关注老库存减值计提充分，核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等；（2）关注美联储降息对香港存量商业地产影响，恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显；（3）二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，如贝壳-W、我爱我家。建议关注相关ETF如华宝中证800地产ETF、南方中证全指房地产ETF、博时恒生港股通高股息率ETF。 ⚫风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险 目录 一、行情回顾：年初至今房地产行业整体跑输大盘......................................4二、供给收缩+需求前置释放，10月销售同环比均下行................................6（一）10月新房供给缩量，高基数影响销售同比下滑.........................................6（二）10月二手房成交热度下降，关注................................................................8（三）一线城市二手房价下行压力增大.................................................................9（四）去库存任重道远..........................................................................................12三、投资延续下行，未见拐点........................................................................13（一）央国企支撑土地市场..................................................................................13（二）房地产开发投资延续下行，拖累固定资产投资........................................15四、投资建议....................................................................................................16五、风险提示....................................................................................................16 图表目录 图1：房地产行业本期（1101-1125）下跌2.26%，在申万一级行业中排名居中...............4图2：申万房地产指数与大盘走势对比................................................................................5图3：重点开发商及物业公司估值表....................................................................................5图4：重点房地产ETF行情变动 ...........................................................................................6图5：10月重点35城商品住宅批准上市套数较9月明显下降，上市套数低于8月 .........6图6：10月30大中城市新房日均成交面积下滑..................................................................7图7：10月中国商品房销售额0.6万亿，累计同比-9.6%，单月同比-25.06%，环比-25.53%.........................................................................................................................................7图8：10月中国商品房销售面积0.61亿平方米，累计同比-6.8%，单月同比-19.6%，环比-27.94%............................................................................................................................7图9：10月单月上海、深圳、杭州等多个城市二手房成交套数同比回落..........................8图10：上周，北京二手房成交面积环比-16.67%.................................................................8图11：上周，上海二手房成交面积环比-0.48%...................................................................8图12：上周，深圳二手房成交面积环比-3.75%...................................................................9图13：10月一线城市新房销售价格同比降幅扩大..............................................................9图14：10月70个大中城市新房销售价格指数环比降幅扩大.............................................9图15：10月北京新房销售价格指数转降...........................................................................10图16：10月杭州新房销售价格指数进一步增长................................................................10图17：10月70大中城市二手房价环比降幅扩大..............................................................10图18：10月二手房挂牌价进一步下降...............................................................................10图19：10月一线城市二手房价下行斜率放大....................................................................11图20：一线城市二手房价环比降幅同前月持平.................................................................11图21：10月四大一线城市二手房价进一步下跌................................................................11图22：2025年以来杭州二手房价波动相对较小................................................................11图23：2025年以来成都二手房价波动相对较小................................................................12图24：温州、金华、烟台二手房价已跌破2010年底水平................................................12图25：截至2025年10月，中国商品房待售面积7.56亿平方米，累计同比+3.3%........12图26：1-10月，中国商品房现房销售占比35.35%...........................................................12图27：10月，现房销售面积2139.57万平方米，累计同比+8.5%....................................13图28：现房销售均价整体低于整体新房销售均价.............................................................13图29：截至2025年10月，重点城市商品房库存.............................................................13图30：10月，房地产开发贷累计同比-1.8%，降幅较前月扩大.......................................14图31：2025年1-10月重点房企全口径新增货值...............................................................14图32：10月房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大至14.7%......................................15图29：商品房销售复苏领先新开工复苏............................................................................15图30：10月房地产新开工、竣工面积累计同比降幅扩大.................................................15 表1：房地产行业本期（1101-1125）主要指数表现回顾.....................................................4 一、行情回顾：年初至今房地产行业整体跑输大盘 本期地产板块整体跑赢上证指数和沪深300。本期（2025.11