房地产行业：量价承压，信心与预期仍待修复

发布时间：2025-11-24 房地产行业报告（2025.11.17-2025.11.23） 行业投资评级 强于大市|维持 量价承压信心与预期仍待修复 ⚫投资要点 当前房地产行业仍处于调整周期，销售端整体同比延续下滑态势，政策层面持续加码城市更新与存量盘活，成为推动行业转型的关键抓手。我们认为目前市场信心修复缓慢，但政策预期较强，后续经济将呈现“政策驱动下的温和修复”态势。现阶段需求端疲软格局短期难逆转，但货币政策维持宽松、财政发力基建与城市更新、房地产政策持续优化等组合拳将逐步托底经济。 收盘点位2271.5252周最高2506.4852周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为199.71万方，本年累计新房成交面积为7985.33万方，累计同比-8.8%。30大中城市近四周平均成交面积为178.43万方，同比-33.3%，环比+0%。其中一线城市近四周平均成交面积为43.22万方，同比-49.3%，环比-7.9%，二线城市近四周平均成交面积为100.83万方，同比-25.1%，环比+8.6%，三线城市近四周平均成交面积为34.38万方，同比-27.7%，环比-11.2%。上周14城商品住宅可售面积为7997.48万方，同比-6.92%，环比+0.1%，14城去化周期为18.86个月，其中一线城市去化周期为13.57个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为212.27万方，本年累计二手房成交面积为9938.28万方，累计同比+8.5%。20城近四周平均成交面积为212.73万方，同比-20.5%，环比-1.8%。截至2025/11/10全国城市二手房出售挂牌量指数为5.81，环比-12.1%，挂牌价指数为148.8，环比-0.17%。 近期研究报告 《地产数据加速下滑政策放松预期升温》-2025.11.17 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为380宗，成交住宅类土地数量为92宗，新增供应商服类土地数量为288宗，成交商服类土地数量为94宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.34。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4826.25元/平方米，溢价率为1.52%，环比-0.92pct，成交商服类土地楼面均价为2413元/平方米，溢价率为11.53%，环比-0.48pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，房地产指数跑输沪深300指数2.06pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.69%，恒生综合指数下跌5.37%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数3.67pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比..................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率..........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为199.71万方，本年累计新房成交面积为7985.33万方，累计同比-8.8%。30大中城市近四周平均成交面积为178.43万方，同比-33.3%，环比+0%。其中一线城市近四周平均成交面积为43.22万方，同比-49.3%，环比-7.9%，二线城市近四周平均成交面积为100.83万方，同比-25.1%，环比+8.6%，三线城市近四周平均成交面积为34.38万方，同比-27.7%，环比-11.2%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为7997.48万方，同比-6.92%，环比+0.1%，14城去化周期为18.86个月，其中一线城市去化周期为13.57个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为212.27万方，本年累计二手房成交面积为9938.28万方，累计同比+8.5%。20城近四周平均成交面积为212.73万方，同比-20.5%，环比-1.8%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2025/11/10全国城市二手房出售挂牌量指数为5.81，环比-12.1%，挂牌价指数为148.8，环比-0.17%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为380宗，成交住宅类土地数量为92宗，新增供应商服类土地数量为288宗，成交商服类土地数量为94宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.34。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4826.25元/平方米，溢价率为1.52%，环比-0.92pct，成交商服类土地楼面均价为2413元/平方米，溢价率为11.53%，环比-0.48pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌5.83%，沪深300指数下跌3.77%，房地产指数跑输沪深300指数2.06pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.69%，恒生综合指数下跌5.37%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数3.67pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第20，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第2。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：新城控股（+4.63%）、中国国贸（+0.1%）、招商蛇口（-1.03%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：建发国际集团（+2.64%）、中国金茂（+1.39%）、绿城中国（+0.22%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：金科服务（+14.41%）、恒大物业（+5.47%）、特发服务（-1.13%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。 本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论