2025年第三季度物流仓储市场概览

joneslanglasalle.com.cn 睿见研究 带你看中国 2025年第三季度物流仓储市场概览 2025年三季度，国内消费需求有序释放，为物流仓储市场提供一定支撑。前三季度，社会消费品零售总额同比增长4.5%，其中实物商品网上零售额增速逐月改善，快递业务量同比增长17.2%，反映终端消费持续恢复。 上半年仓储需求表现较好的升级类消费品（通讯设备、家用电器及音像器材等），在第三季度销售额继续保持较高增速。相关企业为应对年末购物季提前布局，推动仓储需求向下半年延伸，支撑国内电商平台和第三方物流企业对高标仓的需求。尽管部分头部跨境电商平台因全球战略调整，放缓了国内仓储需求扩张节奏，但内需回暖与企业降本增效驱动的搬迁需求，共同推动市场延续温和修复进程。 三季度，全国物流地产市场整体供应规模明显收窄，但新增供应呈现区域性集中，各城市供应节奏差异导致空置率表现分化。受新增需求偏弱影响，项目间竞争有所加剧，市场租金调整持续。当前市场仍处于消化存量与结构性调整阶段，部分城市面临短期空置率压力，业主普遍通过灵活租赁策略加快去化，为后续需求释放创造条件。 降本搬迁与内需回暖支撑市场温和修复 2025年三季度，中国物流仓储市场延续温和修复趋势。在促消费政策持续发力下，国内消费温和回暖，带动国内电商平台及第三方物流企业的仓储需求逐步回升；同时，部分头部跨境电商平台因全球战略调整，对国内仓储扩张趋于审慎。受限于新增需求整体偏弱，企业出于降本目的的搬迁需求仍是当前租赁市场的重要支撑。仲量联行追踪的主要物流市场数据显示，本季度净吸纳量约123万平方米，较去年同期明显收缩；其中，昆山和嘉兴表现相对活跃，单季净吸纳量均超过20万平方米。 区域市场呈现显著分化的需求特征：华北地区租赁活跃度较上半年有所放缓，租赁活动由企业降本驱动的搬迁需求主导；华东地区整体需求保持稳定，租户活动仍以成本优化为主要导向；华南地区需求以国内电商平台、第三方物流和城市零售企业为主；华西地区需求持续活跃，数码家电零售、白酒及快递快运企业共同支撑增量仓储需求。 非保税物流仓储新增供应及净吸纳量 供应压力整体趋缓，区域分化态势延续 2025年第三季度，全国物流地产新增供应约118万平方米，同比下降逾40%，整体供应节奏放缓。但新增供应呈现区域性集中，市场分化显著：上海单季新增供应超30万平方米，短期空置压力仍在高位；广州和东莞面临阶段性供应压力，空置率有所抬升；而成都虽维持稳定供应节奏，但得益于稳健的仓储需求，空置率保持在个位数低位。 值得关注的是，在当前市场条件下，已有个别开发商因去化与运营压力，适度推迟项目竣工或调整后续开发计划，进一步缓解了短期内的新增供应压力。 非保税物流仓储供应量 展望未来，全国物流地产供应端整体将趋于平稳，但区域分化将持续显现：华南地区及北京已进入供应释放周期，而华东地区与华西地区的供应压力则相对可控。在有效需求释放节奏相 对缓慢的背景下，新增供应集中入市的地区去化周期预计将延长，整体空置水平或将阶段性上行。 非保税物流仓储现有存量和预测总量 租金调整持续深化，业主灵活应对支撑市场修复 短期内，中国物流仓储市场仍将处于温和修复阶段。在整体需求复苏节奏偏缓、企业租赁策略趋于谨慎的背景下，项目间竞争压力不减，租金或延续下行态势。不过，当前的租金调整正逐步提升市场性价比，有望促使部分租户以接近原有非高标仓水平的租金，实现向高标仓升级，从而带动市场活跃度回升。中长期来看，随着新增供应压力持续缓释、消费市场稳步复苏，叠加制造业对高标准仓储空间的需求稳步释放，部分核心城市租金有望于2026年底率先企稳并温和回升。 2025年三季度，受新增需求偏弱影响，全国物流地产租金整体延续下行调整趋势。项目间竞争激烈，促使业主对租金策略更趋灵活：一方面，新入市项目普遍注重定价竞争力；另一方面，存量业主在租金谈判中展现出更高灵活性，如降价续租或在合同期内提供租金优惠。 仲量联行监测数据显示，三季度全国主要物流城市租金同比全部录得负增长。其中，华北地区的廊坊、天津，以及华东地区的常熟、嘉兴、太仓、上海、昆山和苏州租金调整幅度相对明显，同比降幅均超15%；华南和华西地区租金跌幅相对温和，特别是华西地区租金跌幅较前期显著收窄。 2025年第三季度物流仓储市场概览 联系我们 曾丽中国区物流地产研究负责人研究部资深董事silvia.zeng@jll.com 仲量联行大中华区分公司 北京北京市朝阳区针织路23号国寿金融中心8层邮政编码100026电话+86 10 5922 1300 青岛 西安 山东省青岛市市南区香港中路9号香格里拉中心办公大楼13层1312室邮政编码266071电话+86 532 8446 8816 陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码710065电话+86 29 8932 9800 上海 香港 成都 香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话+852 2846 5000传真+852 2845 9117www.jll.com.hk 上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码200041电话+86 21 6393 3333传真+86 21 6393 3080 四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮政编码610021电话+86 28 6680 5000 澳门 重庆 沈阳 澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话+853 2871 8822传真+853 2871 8800www.jll.com.mo 重庆市渝中区五一路95号复星国际中心601-602室邮政编码400010电话+86 28 6680 5000 辽宁省沈阳市沈河区北站路61号财富中心A座21层邮政编码110013电话+86 24 3195 8555 台北 深圳 广州 台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼1室邮政编码11049电话+886 2 8758 9898传真+886 2 8758 9899www.jll.com.tw 广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码518048电话+86 755 2804 5388传真+86 755 2263 8966 广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码510623电话+86 20 2338 8088传真+86 20 2338 8118 天津 杭州 天津市和平区南京路189号津汇广场2座29层2910室邮政编码300051电话+86 22 2318 5000 浙江省杭州市上城区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室邮政编码310000电话+86 571 8196 5988传真+86 571 8196 5966 武汉 湖北省武汉市硚口区京汉大道688号武汉恒隆广场办公楼3908-09室邮政编码430030电话+86 27 5959 2100传真+86 27 5959 2155 南京 江苏省南京市建邺区江东中路347号国金中心一期15楼1506-08单元邮政编码210000电话+86 25 8966 0660 联系客服400-000-8250 关于仲量联行 2 0 0多 年 来，作 为 全 球 领 先 的 商 业 地 产 服 务 和 投 资 管 理 公 司，仲 量 联 行（ 纽 交 所 交 易 代码 ：J L L）始 终 致 力 于 协 助 客 户 投 资 、建 造 、租 赁 和 管 理 各 类 办 公 、工 业 、酒 店 、住 宅 和 零售 等 物 业 。作 为《财 富》5 0 0强 企 业，公 司2 0 2 4财 年 收 入 达2 3 4亿 美 元，业 务 遍 及 全 球8 0多个 国 家，员 工 总 数 超 过1 1 3 , 0 0 0人 。我 们 秉 承“ 塑 造 房 地 产 的 未 来，让 世 界 更 美 好 ”的 企业 宗 旨，整 合 全 球 平 台 资 源 并 深 耕 本 地 市 场，携 手 客 户 、员 工 和 社 群“ 向 光 而 为 ”。J L L是仲量联行的品牌名称以及注册商标。 仲量联行微信号 更多信息请浏览joneslanglasalle.com.cn ©仲量联行2025年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。