2023年第三季度珠三角非保税高标物流地产市场概览报告

研究报告珠三角城市群非保税 高标物流地产市场概览2023年第三季度报告珠三角 | 2023年11月 02｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览01珠三角宏观经济综述 广东省珠三角城市群肇庆佛山江门广州东莞中山珠海深圳惠州03｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年前三季度经济总量约占全国8.6%2023年前三季度社零总额约占全国8.0%2022年底常住人口约占全国5.5%2023年前三季度进出口总额约占全国18.9%来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理珠三角城市群宏观经济概览 18,981 18,328 22,087 23,173 24,594 21,818 21,519 24,315 25,122 26,608 22,495 23,458 24,759 26,054 26,944 23,919 26,219 29,424 30,333 20192020202120222023三季度珠三角经济增速明显放缓来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理04｜｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率+ 3.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率+ 5.1%增速较22Q1-Q32019年 - 2023年三季度珠三角城市群GDP总量(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度 7,106 6,417 8,598 8,711 9,204 7,435 7,497 8,208 8,241 9,036 7,579 8,385 8,644 9,065 9,195 7,525 8,913 8,962 8,943 20192020202120222023三季度珠三角社零总额增速放缓来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理05｜｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率+ 1.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率+ 5.4%增速较22Q1-Q32019年 - 2023年三季度珠三角城市群社零总额(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度 7,758 6,610 8,104 8,834 9,063 8,693 8,866 10,042 10,772 10,994 9,492 9,720 10,113 10,740 11,002 9,806 10,574 12,713 13,087 20192020202120222023三季度珠三角第二产业增速小幅回升来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理Q3同比名义增长率+ 2.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率+ 2.4%增速较22Q1-Q32019年 - 2023年三季度珠三角城市群第二产业增加值(亿元人民币)06｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览第一季度第二季度第三季度第四季度 6,305 5,754 6,235 6,139 6,252 6,905 6,019 6,221 6,148 6,620 7,322 6,933 6,732 6,891 7,147 8,090 8,223 8,481 8,537 20192020202120222023三季度珠三角货运周转量展现韧性来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理Q3同比名义增长率+ 3.7%增速较22Q3前三季度同比名义增长率+ 4.4%增速较22Q1-Q32019年 - 2023年三季度广东省货运周转量(亿吨公里)07｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览第一季度第二季度第三季度第四季度 前三季度珠三角城市群重点指标对比来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理08｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览广深两大核心城市合计 占珠三角城市群经济总量的近3/559%珠三角城市群中GDP 实际增速最高为5.4%5.4%图 例GDP(亿元)及同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总额(亿元)及同比名义增长率肇 庆1,945(+3.1%)270(-6.6%)880 (+4.2%)广 州21,770 (+4.2%)8,154 (+7.4%)8,238 (+6.4%)惠 州4,015 (+5.3%)2,511(+6.3%)1,579 (+4.4%)佛 山9,271 (+4.9%)4,566 (-10.9%)2,818 (+2.6%)东 莞8,119 (+2.0%)9,519(-12.8%)3,212 (+2.7%)深 圳24,468 (+5.4%)27,984 (+7.3%)7,647 (+7.9%)中 山2,745 (+5.3%)1,920 (-9.7%)1,238 (+2.4%)江 门2,810 (+5.3%)1,278 (-5.1%)1,009 (+2.2%)珠 海3,005 (+3.6%)2,171 (-7.7%)815 (+3.3%) 七普期间珠三角城市群 整体人口吸引力进一步加大2005-2010珠三角地区跨省人口流动示意图珠三角城市群所在的广东省对全国大部分地区呈人口净流入，但仍然有对浙江、上海、北京等部分地区呈现人口净流出态势。2015-2020珠三角地区跨省人口流动示意图珠三角城市群所在的广东省与全国除浙江、上海两地之外的各省区市均呈净流入态势。人口净流入人口净流出来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理09｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览 广 州1,873(-4.07‰)10,298 (+1.7%)肇 庆413 (-0.31‰)1,117 (-3.8%)深 圳1,766 (-1.12‰)9,708 (+2.2%)中 山443(-8.01‰)1,593 (+4.1%)佛 山955 (-6.27‰)3,594 (+1.0%)江 门482 (-2.67‰)1,309 (+2.4%)东 莞1,044 (-9.47‰)4,255 (+0.4%)惠 州605 (-2.60‰)2,041(+3.1%)珠三角城市群人口持续增长 推动消费市场扩容长三角城市群上海嘉兴宁波南京绍兴杭州南通合肥苏州无锡成渝城市群成都眉山重庆京津冀城市群北京天津廊坊保定10｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源: 臻量研究院、公开信息整理2022年人口数量(万人)[2800, 3500)[2100, 2800)[1400, 2100)[700, 1400)[0, 700)2022年社零总额(亿元)[12000, 18000)[9000,12000)[6000, 9000)[3000, 6000)[0, 3000)一线城市卫星城市二线城市三线城市图 例2022年人口数量(万人)及同比变化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率 13｜市场承压 持续下行中国非保税高标物流地产市场概览02珠三角物流地产市场格局11｜珠三角地区非保税高标物流地产市场概览数据范围为珠三角区域重点物流市场（即广东省广州市、深圳市、佛山市、东莞市、惠州市、中山市、江门市、肇庆市） 存量分布广佛莞惠存量总和占区域总存量的80%深圳土地资源稀缺，其存量仅占珠三角城市群总存量4.8%4.8%广佛莞惠四城占珠三角 城市群总存量近80%79.2%东莞惠州存量合计 是深圳存量的6.2倍6.2倍来源：臻量资产管理平台12｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览佛山331东莞313广州390肇庆114惠州122深圳70江门71中山48[200.00, 500.00][100.00, 200.00)[0.00, 100.00)2023年第三季度非保税高标仓存量面积 (万平方米) 珠三角城市群租金较上季度基本稳定1.28元/平方米/天珠三角城市群的8个主要物流市场中 有4个城市当季租金录得上涨4/8 个城市来源：臻量资产管理平台13｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览[1.50, 2.00][1.25, 1.50)[1.00, 1.25)[0.00, 1.00)2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动佛山1.21+0.8%东莞1.43+1.1%广州1.38+0.6%惠州1.28-1.0%肇庆0.85-0.1%深圳1.57+1.0%江门1.08-0.8%中山1.16-0.9%租金表现珠三角主要物流城市中一半城市录得环比上涨 出租率表现珠三角城市群整体逆势回升至近95%珠三角城市群出租率 环比提升近5个百分点+4.7pp14｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览来源：臻量资产管理平台[90.0%, 100.0%][80.0%, 90.0%)[0.0%, 80.0%)2023年第三季度平均出租率及其环比变动佛山96.4%+1.3pp东莞97.6%+12.6pp广州90.2%+5.4pp惠州91.0%+4.9pp肇庆98.7%+1.4pp深圳94.7%-1.3pp江门96.3%-1.6pp中山99.8%+0.1pp珠三角城市群的8个主要物流市场 中有6个城市录得出租率环比上升6/8 个城市 [0.00%, 5.00%)[5.00%, 5.25%)[5.25%, 5.75%)[5.75%, 6.50%]2023年第三季度资本化率及其同比变动佛山4.83%-14基点东莞4.66%-17基点广州4.42%-13基点惠州5.03%-26基点肇庆5.27%-23基点深圳4.60%+5基点江门5.60%-14基点中山5.18%-14基点资本化率表现除深圳外所有珠三角城市均延续下行态势来源：臻量资产管理平台15｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览珠三角城市群资本化率 同比下跌-8基点珠三角城市群的8个主要物流市场 中有7个城市资本化率同比下跌7/8 个城市 物流市场主要大宗成交2023年第三季度，物流租赁市场持续承受下行压力。在这种市场环境下，投资者在进行大宗物流交易时表现出了谨慎的态度。虽然工业物流大宗交易有所恢复，但主要集中在工业厂房类资产。 尽管珠三角物流租赁市场在第三季度显示出较强的韧性，但在全国物流大宗交易普遍低迷的背景下，该区域未见纯物流资产的大宗交易。然而，珠三角作为中国经济活动最为活跃的地区之一，投资者对其物流资产仍持较高兴趣，并在积极寻找适宜的投资机会。 展望未来，随着中国物流市场格局的持续分化，投资者将面临选择与其投资策略相契合资产的挑战。珠三角物流市场由于其供需关系较为健康和租赁市场的韧性，预计一旦全国物流大宗交易市场回暖，将再次成为投资者首选的目标地区之一。16｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览来源：臻量资产管理平台整理交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积 平方米交易总价 亿RMB卖家买家资本化率2023年3月长三角区域优质物流工业资产组合长三角区域N/A450,00023.00境外知名 开发企业高麓6.00%+2023年2月新创建收购苏州工业园区一项物流物业90%股权苏州1个75,000 可租赁面积5.13上海众集企业管理有限公司新创建N/A2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合 减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值 49.00ESRGIC / ESR JV5.30% - 5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流资产包南通、太仓、 嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利~5.30%2022年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50% - 6.00%2022年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10% - 5.50%2022年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、 太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC / ESR JV~4.50% 广州 & 佛山非保税高标库2023年第三季度 租金平均数(元/平方米/天)从化增城黄埔番禺顺德高明南海花都三水2023年第三季度 平均出租率从化增城黄埔番禺顺德高明南海花都三水[1.40, 2.00][1.