2023年第三季度珠三角非保税高标物流地产市场概览报告

珠三角城市群非保税 高标物流地产市场概览 2023年第三季度报告 01珠三角宏观经济综述 珠三角城市群宏观经济概览 2023年前三季度经济总量约占全国8.6% 2022年底常住人口约占全国5.5% 2023年前三季度进出口总额约占全国18.9% 2023年前三季度社零总额约占全国8.0% 03｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览 来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理 三季度珠三角经济增速明显放缓 Q3同比名义增长率+ 3.4 %增速较22Q3 前三季度同比名义增长率+ 5.1 %增速较22Q1-Q3 三季度珠三角社零总额增速放缓 Q3同比名义增长率+ 1.4 %增速较22Q3 前三季度同比名义增长率+ 5.4%增速较22Q1-Q3 三季度珠三角第二产业增速小幅回升 Q3同比名义增长率+ 2.4 %增速较22Q3 前三季度同比名义增长率+ 2.4%增速较22Q1-Q3 2019年 - 2023年三季度珠三角城市群第二产业增加值(亿元人民币) 三季度珠三角货运周转量展现韧性 Q3同比名义增长率+ 3.7 %增速较22Q3 前三季度同比名义增长率+ 4.4%增速较22Q1-Q3 前三季度珠三角城市群重点指标对比 珠三角城市群中GDP 实际增速最高为5.4%5.4% 广深两大核心城市合计 占珠三角城市群经济总量的近3/559% 七普期间珠三角城市群 整体人口吸引力进一步加大人口净流入人口净流出 2015-2020珠三角地区跨省人口流动示意图 2005-2010珠三角地区跨省人口流动示意图 珠三角城市群所在的广东省对全国大部分地区呈人口净流入，但仍然有对浙江、上海、北京等部分地区呈现人口净流出态势。 珠三角城市群所在的广东省与全国除浙江、上海两地之外的各省区市均呈净流入态势。 09｜珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览 02珠三角物流地产市场格局 存量分布广佛莞惠存量总和占区域总存量的80% 广佛莞惠四城占珠三角 城市群总存量近80%79.2% 深圳土地资源稀缺，其存量仅占珠三角城市群总存量4.8%4.8% 东莞惠州存量合计 是深圳存量的6.2倍6.2倍 租金表现珠三角主要物流城市中一半城市录得环比上涨 珠三角城市群的8个主要物流市场中 有4个城市当季租金录得上涨4/8 个城市 珠三角城市群租金较上季度基本稳定 1.28元/平方米/天 出租率表现珠三角城市群整体逆势回升至近95% 珠三角城市群出租率 环比提升近5个百分点+4.7pp 资本化率表现除深圳外所有珠三角城市均延续下行态势 珠三角城市群资本化率 同比下跌-8基点 珠三角城市群的8个主要物流市场 中有7个城市资本化率同比下跌7/8 个城市 物流市场主要大宗成交 2023年第三季度，物流租赁市场持续承受下行压力。在这种市场环境下，投资者在进行大宗物流交易时表现出了谨慎的态度。虽然工业物流大宗交易有所恢复，但主要集中在工业厂房类资产。 尽管珠三角物流租赁市场在第三季度显示出较强的韧性，但在全国物流大宗交易普遍低迷的背景下，该区域未见纯物流资产的大宗交易。然而，珠三角作为中国经济活动最为活跃的地区之一，投资者对其物流资产仍持较高兴趣，并在积极寻找适宜的投资机会。 展望未来，随着中国物流市场格局的持续分化，投资者将面临选择与其投资策略相契合资产的挑战。珠三角物流市场由于其供需关系较为健康和租赁市场的韧性，预计一旦全国物流大宗交易市场回暖，将再次成为投资者首选的目标地区之一。 广州 & 佛山非保税高标库子市场当季情况 深圳、东莞 & 惠州非保税高标库子市场当季情况 03 展望总结 2市场需求在2023年第三季度，随着 1宏观经济 在2023年第三季度，珠三角地区的宏观经济指标呈现出一定的放缓，延续了经济弱复苏的态势。特别是零售消费总额的增速明显减缓，当季珠三角城市群整体社零同比增速仅为1.4%，明显低于全国平均水平。 珠三角城市群经济弱复苏态势的延续，当地物流地产市场的需求持续增长，然而增势略显减缓。 物流需求的稳中有升与物流地产新增供应放缓相互叠加，使得珠三角地区的物流租赁市场在第三季度呈现积极的表现。多个市场接近满租的现象反映了当地物流租赁市场的韧性和需求的相对稳定。尽管新增供应有所减缓，但市场仍能满足持续增长的物流需求，显示了珠三角地区物流租赁市场相对健康的状态。 与此同时，珠三角地区外贸进出口总额在全国总量中的比重提升至18.9%。其中，广深等核心城市在前三季度的进出口总额实现了7%以上的同比增速，突显了这些城市外贸进出口行业的较强韧性。 3租赁表现 4投资市场 在2023年第三季度，珠三角地区物流租赁市场逆势表现出色，整体租金保持稳中有升的趋势。区内一半的重点物流城市当季租金实现提升，突显了当地物流地产市场的较强韧性。 尽管珠三角物流租赁市场在第三季度表现出较强的韧性，但在全国物流大宗交易活跃度普遍低迷的背景下，该区域未见到纯物流资产的大宗交易。 展望未来，随着中国物流市场格局的持续分化，投资者将面临选择与其投资策略相契合资产的挑战。珠三角作为中国经济活动最为活跃的地区之一，凭借其健康的物流市场供需关系以及租赁市场的韧性，投资者仍将对当地物流资产持续青睐。 三季度珠三角城市群整体出租率逆势上升近5个百分点，达到接近95%的较高水平。其中，东莞、中山、肇庆等市场更是接近满租，反映了当地物流租赁市场的韧性和需求的稳定。这一积极的市场表现表明，尽管面临经济弱复苏态势，当季珠三角地区的物流租赁市场仍然保持了强劲的活力。。 业务联系人 朱晓阳臻量科技产品负责人Jay.zhu@ap.jll.com 作者 周瑛臻量科技臻量研究院负责人Sigrid.zhou@ap.jll.com 关于臻量科技 臻量科技是一家在商业地产估值测算和房地产大数据研究领域表现卓越的创新型地产科技企业。是RICS在中国首个认证的地产科技伙伴。 臻量科技主旨在于通过估值技术、地产数据以及自动进行DCF建模的能力，为地产行业提供前沿、优质的投资分析服务，助力行业从业人员做出更精准、更具战略价值的投资决策。 扫码申请线下路演资深专家一对一分享 关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息 www.zhenliang.com