2025年第二季度物流仓储市场概览

2025年第二季度，中国物流仓储市场呈现温和回暖态势，但整体复苏动能不足，区域分化特征显著。

核心观点与关键数据

• 市场复苏：社会消费品零售总额同比增长5%，但消费信心未完全恢复，呈现结构性特征，非时效性商品消费恢复明显，线上消费带动快递业务量近20%同比增长，支撑电商平台与第三方物流企业租赁需求回升。跨境电商因全球战略调整放缓国内仓储扩张。
• 净吸纳量：仲量联行追踪的21个主要市场实现净吸纳量约190万平方米，同比回落但略超新增供应量179万平方米。
• 区域分化：华北地区以成本导向型外迁为主；华东地区需求稳定，主因降本；华南地区需求重回国内电商和第三方物流；华西地区因消费升级，升级类商品产业链仓储需求提升。

市场供应与空置率

• 新增供应：全国新增供应总量约179万平方米，上海、北京供应压力持续，佛山、惠州空置率维持在合理区间，成都新增供应但空置率稳定。
• 未来趋势：北京、上海、东莞等市场进入集中供应阶段，新增供应预计维持高位，去化周期或延长，空置率持续面临上行压力。

租金市场

• 租金下行：高标仓市场租金延续调整，多数城市平均租金录得负增长，空置率超过25%的城市（如北京、上海）租金同比跌幅超10%。
• 业主策略：业主采取激进定价策略，包括加大租金优惠，短期内市场整体空置率将继续承压，业主或将延续灵活租赁策略应对。

研究结论

• 短期内市场仍面临多重挑战，业主或将延续灵活租赁策略，通过租金调整、延长免租期等应对。
• 随着新增供应逐步被吸纳、空置率见顶回落，以及区域差异化发展，部分城市租金有望在2026年下半年率先企稳回升。