2023年第二季度中国非保税高标物流地产市场概览

中国非保税高标物流地产市场概览 2023年二季度 01中国宏观经济综述 二季度GDP呈现弱复苏态势 2023年二季度国民生产总值同比实际增长率+ 6.3%增速较22Q2 2023年上半年国民生产总值同比实际增长率+ 5.5%增速较22H1 最终消费仍是“主引擎” 2023年上半年最终消费支出向上拉动当季经济4.2个百分点+ 4.2pp. 2023年上半年全国最终消费支出对GDP贡献率77.2% 社零持续增长，低基数影响减弱 2023年二季度同比名义增长率+ 10.8%增速较22Q2 2023年上半年同比名义增长率+ 8.2%增速较22H1 2019年 - 2023年二季度社会消费品零售总额及同比名义增长率 社会消费品零售总额 居民收入增加，消费支出上扬 2023年二季度人均可支配收入同比名义增长率+ 8.4%增速较22Q2 2023年二季度人均消费支出同比名义增长率+ 11.9%增速较22Q2 2019年 - 2023年二季度中国居民人均可支配收入和人均消费支出及增速 居民消费意愿上升，但最偏爱储蓄 2023年二季度消费意愿环比上升幅度+ 1.2pp. 2023年二季度就业预期指数环比下降幅度- 3.6pp. 2019年 - 2023年二季度中国居民消费、储蓄及投资意愿 中国居民消费、储蓄、投资意愿百分比 网上零售复苏趋势进一步巩固 2023年上半年实物商品网上零售额同比增长率+ 10.8%增速较22H1 2023年上半年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重26.6%占比较22H1 2014年 - 2023年上半年实物商品网上零售额及其占社会消费品零售总额比重 实物商品网上零售额 第二产业恢复向好 2023年二季度第二产业同比实际增长率+ 5.2 2023年上半年第二产业同比实际增长率+ 4.3%增速较22H1 制造业占GDP比重稳步抬升 2023年上半年制造业占GDP比重27.8% 2023年上半年高技术制造业投资同比增长+ 11.8%增速较22H1 外贸稳步向前，但增速放缓 2023年上半年中国贸易顺差28,159亿元 2023年上半年货物进出口总额同比增长率+ 2.1 %增速较22H1 长三角珠三角吸引力不减，京津冀面临人口外溢压力 02中国物流地产市场格局 备注：1) 本次报告中四大城市群宏观数据研究范围如下：长三角城市群包括上海市和江苏省、浙江省、安徽省全域；京津冀城市群包括北京市、天津市和河北省全域；珠三角城市群包括广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、东莞市、惠州市、中山市、江门市、肇庆市；成渝城市群包括重庆市和四川省全域。 2) 四大城市群物流数据研究范围如下：长三角城市群包括上海市、江苏省南京市、苏州市（含昆山、太仓、常熟、张家港）、无锡市、常州市、南通市、浙江省杭州市、宁波市、嘉兴市（含平湖）、绍兴市、安徽省合肥市；京津冀城市群包括北京市、天津市、河北省保定市、廊坊市；珠三角城市群包括广东省广州市、深圳市、佛山市、东莞市、惠州市、中山市、江门市、肇庆市；成渝城市群包括重庆市、四川省成都市、眉山市。 四大城市群分化继续加深 中国经济整体呈现弱复苏状态，加上供应压力影响，2023年二季度物流租赁市场持续下行，同时四大城市群的分化格局持续深化。 同时，臻量研究院还观察到，部分去化压力较大的城市和子市场，除了新签租金面价下滑之外，业主还采取提高免租期的方式来吸引租户，导致部分地区实际新签有效租金大幅低于合同面价。 京津冀城市群 京津冀城市群租金压力加大。当前季度平均租金环比降2.4%，为连续第五季度下降；新签租金比平均租金低17.4%，部分原因为廊坊新增供应使新租约集中，拉低平均租金。总体租金下行压力增大。 成渝城市群成渝城市群平均租金和出租率当季均录得小幅下 滑，但仍维持在相对健康的水平，市场整体以价换量成效初显。同时当季成渝城市群的新签租金低于平均租金7.3个百分点，租金走势亦呈现疲态。 长三角城市群长三角城市群的整体租金表现稳定。当前季度的 平均租金与上个季度相持平，同时，新签约的租金也与平均租金保持一致，这体现出租户的承租能力相当坚挺。尽管出租率微微下跌了0.2个百分点，但总的来说，依然平稳，无大起大落。 珠三角城市群珠三角城市群总体表现稳健。尽管本季度出租 率微跌1.5个百分点，平均租金却与上季度持平。同时，新签租约主要集中在深圳和东莞，这有助于提高当地新签租金的平均水平，反映了珠三角地区的租赁市场稳定性。 城市间租赁市场分化格局进一步加剧 2023年二季度租金表现持续胶着 2023年二季度存量去化持续承压 投资市场持续遇冷 2023年二季度中国工业物流地产大宗交易金额77亿元 2023年二季度对比上季度几乎持平+1.3% 中国物流市场主要大宗成交 臻量研究院的研究发现，从2022年下半年开始，物流大宗交易市场活动逐渐减缓。到了2023年，随着中国经济实现弱复苏，再加上中国物流高标仓市场持续供应增加，租赁市场持续承压下行。 由于对未来市场预期的不确定性，投资者对大宗物流交易持观望态度，全国范围内的物流大宗交易持续遇冷。2023年第二季度，工业物流大宗交易金额仅为77亿元人民币，且其中多数交易为厂房类资产，当季并未录得纯物流资产交易。 不过，投资者并未撤离市场，而是在等待租赁市场中业主和租户达成新的平衡点。预计租赁市场触底回暖后，投资市场将迅速复苏。 2023年二季度中国高标仓储 资本化率参考（一） 2023年二季度中国高标仓储 资本化率参考（二） 03展望总结 1宏观经济 3租赁表现 •2023年 二 季 度 中 国 经 济 恢 复 态 势 基 本 保 持 稳定，当季GDP同比增速达6.3%，但高增速背后部分原因是由于去年二季度的低基数导致，二季度GDP增速仍低于市场预期。 •由于二季度宏观经济增长不及预期等不利因素，叠加2023年整体供应压力的影响，目前多数城市物流地产市场处于供大于求的状态，租赁市场承压下行。 •2023年二季度四大重点城市群中，长三角和珠三角的出租表现基本稳定，成渝城市群出租率和租金略有下滑，而京津冀城市群整体租金水平连续五个季度下跌，且当季出租率也呈现明显下降态势，去化压力不断加大。 •2023年二季度消费市场同比增速创6个季度以来新高，对经济增长贡献率大幅回升；与此同时，受外需转弱等因素影响上半年外贸出口总额同比增速大幅下滑，4月起官方制造业PMI连续三个月低于荣枯线，工业生产和货物出口相对承压。 •受供应压力的影响，一线城市租赁市场的胶着态势延续，整体出租率连续三个季度略微下滑；卫星城市整体租金连续四个季度下跌，同时出租率明显下滑；二线城市当季整体租金微跌但整体出租率提升0.5个百分点，以价换量初见成效。 2政策支持 •2023年全国两会政府工作报告中多次提及物流产业，其中特别提到要加快建设现代化产业体系、完善现代物流体系，再次为行业发展指明了方向。 •6月12日，国家发改委发布《关于做好2023年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》，公布了新一批25个国家骨干冷链物流基地建设名单。通知要求要加强国家骨干冷链物流基地运行监测，建立健全国家骨干冷链物流基地重大项目储备库并动态更新。 4投资市场 •受物流租赁市场持续下行的影响，投资人观望气氛浓厚。2023年二季度工业物流大宗交易持续预冷，当季仅录得77亿元人民币成交金额。且其中多数交易为厂房类资产，当季并未录得纯物流资产交易。 •预计在租赁市场筑底回暖之前，投资人仍将采取持币待购的策略，并在市场中伺机而动积极寻找合适的投资标的物。 业务联系人 朱晓阳臻量科技创始人/产品负责人Jay.zhu@ap.jll.com 作者 周瑛臻量科技联合创始人/臻量研究院负责人Sigrid.zhou@ap.jll.com 关于臻量科技 臻量科技是一家在商业地产估值测算和房地产大数据研究领域表现卓越的创新型地产科技企业。是RICS在中国首个认证的地产科技伙伴。 臻量科技主旨在于通过估值技术、地产数据以及自动进行DCF建模的能力，为地产行业提供前沿、优质的投资分析服务，助力行业从业人员做出更精准、更具战略价值的投资决策 扫码申请线下路演资深专家一对一分享 关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息 www.zhenliang.com