2023年三季度中国非保税高标物流地产市场概览：下行加剧，寒冬将至

中国非保税高标物流地产市场概览 2023年三季度 01中国宏观经济综述 三季度GDP持续恢复 2023年三季度国内生产总值同比实际增长率+ 4.9%增速较23Q2 2023年前三季度国内生产总值同比实际增长率+ 5.2%增速较22Q1-Q3 最终消费显著复苏 2023年前三季度最终消费支出向上拉动当季经济4.4个百分点+ 4.4pp. 2023年前三季度全国最终消费支出对GDP增长贡献率83.2% 社零受基数影响增速放缓 2023年三季度同比名义增长率+ 4.2%增速较22Q3 2023年前三季度同比名义增长率+ 6.8%增速较22Q1-Q3 2019年 - 2023年三季度社会消费品零售总额及同比名义增长率 社会消费品零售总额 居民消费支出增速维持高位 2023年三季度人均可支配收入同比名义增长率+ 5.9%增速较22Q3 2023年三季度人均消费支出同比名义增长率+ 10.9%增速较22Q3 2019年 - 2023年三季度中国居民人均可支配收入和人均消费支出及增速 人均可支配收入/人均消费支出2019 消费者信心复苏中仍需谨慎 2023年9月消费者信心指数较6月上升幅度+ 0.8点 2023年9月消费者信心指数较2019年同期- 36.9点 2019年 - 2023年三季度中国消费者信心指数 中国消费者信心指数（点） 网上零售增速维持高位 2023年前三季度实物商品网上零售额同比增长率+ 9.8%增速较22Q1-Q3 2023年前三季度实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重26.4%占比较22Q1-Q3 2014年 - 2023年前三季度实物商品网上零售额及其占社会消费品零售总额比重 实物商品网上零售额 第二产业增速略有放缓 2023年三季度第二产业同比实际增长率+ 4.6%增速较22Q3 2023年前三季度第二产业同比实际增长率+ 4.4%增速较22Q1-Q3 2019年 - 2023年三季度中国第二产业增加值（万亿元人民币） 制造业占GDP比重保持稳健 2023年前三制造业占GDP比重27.2% 2023年前三季度高技术制造业投资同比增长+ 11.4%增速较22Q1-Q3 外贸增速转负面临挑战 2023年前三季度中国贸易顺差44,029亿元 2023年前三季度货物进出口总额同比增长率- 0.2%增速较22Q1-Q3 长三角珠三角吸引力不减，京津冀面临人口外溢压力 中国物流地产市场格局 备注：1) 本次报告中四大城市群宏观数据研究范围如下：长三角城市群包括上海市和江苏省、浙江省、安徽省全域；京津冀城市群包括北京市、天津市和河北省全域；珠三角城市群包括广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、东莞市、惠州市、中山市、江门市、肇庆市；成渝城市群包括重庆市和四川省全域。 2) 四大城市群物流数据研究范围如下：长三角城市群包括上海市、江苏省南京市、苏州市（含昆山、太仓、常熟、张家港）、无锡市、常州市、南通市、浙江省杭州市、宁波市、嘉兴市（含平湖）、绍兴市、安徽省合肥市；京津冀城市群包括北京市、天津市、河北省保定市、廊坊市；珠三角城市群包括广东省广州市、深圳市、佛山市、东莞市、惠州市、中山市、江门市、肇庆市；成渝城市群包括重庆市、四川省成都市、眉山市。 四大城市群租赁市场下行加剧 在2023年第三季度，中国经济维持弱复苏的势头。再加上供应压力的持续影响，导致全国物流租赁市场的下行趋势进一步加剧。根据臻量研究院的最新数据显示，四大城市群在新签租金方面普遍出现下滑。出租率方面的表现也差强人意。 其中，长三角和成渝城市群的出租率虽然下跌但尚维持在80%以上相对健康的水平；京津冀的出租率则进一步跌至70%左右。珠三角是四大城市群中唯一个出租率维持再90%以上的城市群。“以价换量”的策略并未达到预期效果。 京津冀城市群 2023年第三季度，京津冀城市群的平均租金连续第六季度下降。新签的租金较面价租金也下降了13.3%，这一下滑不仅因为廊坊的新增供应引发了新租约的集中，而且廊坊和北京的新签租金也有所下滑。当地租赁市场去化压力日益增大。 成渝城市群2023年第三季度，成渝城市群的租赁市场表现相 对稳健，尽管平均租金和出租率均录得小幅下滑。具体来说，该地区的平均租金和出租率仍维持在一个相对健康的水平。但市场仍面临进一步下行的压力。 长三角城市群2023年第三季度，长三角城市群的整体面租金表 现稳定，但新签租约租金面临5%左右的下滑。同时受部分市场新增供应影响长三角城市群当季出租率录得2.0个百分点的下滑。长三角整体去化压力开始显现，仍处于相对较低的水平。 珠三角城市群2023年第三季度，珠三角城市群物流租赁市场表 现坚挺，整体出租率逆势上涨4.7个百分点，佛山、东莞、中山等多个市场接近满租，展现出该地区租赁市场的较强韧性。但新签租金较上个季度有较大幅度的回落，仍需审慎乐观地看待当地市场。 城市间租赁市场分化格局持续深化 物流大宗投资市场持续胶着 2023年前三季度中国物流地产大宗交易金额67亿元 物流地产大宗交易占中国工业地产大宗交易金额比重仅为+26.0% 中国物流市场主要大宗成交 臻量研究院的最新分析指出，自2022年下半年以来，物流大宗交易活动明显放缓。进入2023年，尽管中国经济呈现温和复苏的迹象，但由于物流高标仓的持续供应短期加剧，租赁市场依然面临下行风险。 在这种背景下，投资者对大宗物流交易持谨慎态度，导致全国范围内的物流大宗交易依然冷清。2023年第三季度，工业物流大宗交易虽有所恢复，但主要集中在工业厂房类资产。 值得注意的是，投资者并没有退出市场，而是在积极寻找有潜力的投资机会，局部市场已经开始出现一些松动。预计一旦租赁市场触底反弹，投资市场将迅速回暖。 2023年三季度中国高标仓储 资本化率参考（一） 2023年三季度中国高标仓储 资本化率参考（二） 03 展望总结 3租赁表现 1宏观经济 •三季度中国经济弱复苏状态持续，加上部分地区供应压力影响持续，2023年三季度全国物流租赁市场出现疲软，多个主要城市群的新签租金和出租率均出现下滑，市场整体面临去化压力和租金下降的双重挑战。 •2023年三季度中国经济顶住多重下行压力，总体上持续恢复向好。尽管三季度多项经济指标增速受基数抬升影响较二季度有所下降，三季度GDP仍实现了4.9%的同比增速。 •受外需转弱及去年高基数等因素影响，前三季度外贸进出口总额同比增速转负，官方制造业PMI于4月至8月间连续五个月低于荣枯线，工业生产和货物出口相对承压。三季度消费持续回升，加之出口下行及投资增速回落，最终消费对经济增长贡献率达到94.8%，消费“主引擎”地位进一步巩固。 •长三角和成渝城市群在出租率方面表现相对稳健，但新签租金的下滑仍然不容忽视。京津冀城市群的租金持续环比下降，出租率则进一步跌至约70%的水平，凸显了当地市场的疲软。珠三角城市群表现出相对的韧性和活力，出租率逆势上扬达到了94.9%，反映该地区抵御市场下行压力的潜力。 2政策支持 4投资市场 •8月21日，交通运输部等8部门联合发布《关于加快推进多式联运“一单制”“一箱制”发展的意见，聚焦当前制约“一单制”“一箱制”发展的突出问题部署了六个方面共15项重点工作，以支持多式联运发展，全面提升综合运输服务质量和效率。 •在物流租赁市场持续面临下行压力的背景下，投资者的观望态度依然明显。 •2023年第三季度虽然见证了工业物流大宗交易的逐渐复苏，但主要交易依然集中在厂房资产上，物流资产的大规模交易仍然稀缺。预计在租赁市场稳定复苏之前，投资者将继续采用观望策略，持有现金并在市场中谨慎行动，以寻找具有潜力的投资机会。 •8月30日，国家发改委等5部门联合发布《关于布局建设现代流通战略支点城市的通知》，将102个城市按综合型、复合型、功能型分类纳入流通支点城市布局建设范围，努力提升自身发展水平，增强辐射带动作用。 业务联系人 朱晓阳臻量科技产品负责人Jay.zhu@ap.jll.com 作者 周瑛臻量科技研究院负责人Sigrid.zhou@ap.jll.com 关于臻量科技 臻量科技是一家在商业地产估值测算和房地产大数据研究领域表现卓越的创新型地产科技企业。是RICS在中国首个认证的地产科技伙伴。 臻量科技主旨在于通过估值技术、地产数据以及自动进行DCF建模的能力，为地产行业提供前沿、优质的投资分析服务，助力行业从业人员做出更精准、更具战略价值的投资决策。 扫码申请线下路演资深专家一对一分享 关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息 www.zhenliang.com