京维集团年报2025

目錄 公司資料02財務業績03主席報告04管理層討論與分析05董事及高級管理層履歷10企業管治報告12董事會報告25獨立核數師報告39綜合損益及其他全面收益表45綜合財務狀況表47綜合權益變動表49綜合現金流量表50財務報表附註52五年財務概要115 公司資料 核數師 董事 安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師 毛仰光（主席兼行政總裁）杜雲張全*吳靜怡*王海鵬**獨立非執行董事 註冊辦事處 Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand CaymanKY1-1111Cayman Islands 公司秘書 潘仁偉 授權代表 總辦事處及主要營業地點 毛仰光潘仁偉 香港九龍尖沙咀東部麼地道62號永安廣場3樓314至315室 審核委員會 王海鵬（主席）張全吳靜怡 股份登記及過戶總處 Suntera (Cayman) LimitedSuite 3204, Unit 2A, Block 3Building D,P.O. Box 1586Gardenia Court, Camana BayGrand Cayman KY1-1110Cayman Islands 薪酬委員會 王海鵬（主席）毛仰光張全 提名委員會 香港股份登記及過戶分處 毛仰光（主席）吳靜怡王海鵬 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室 企業管治委員會 吳靜怡（主席）張全王海鵬 香港聯合交易所有限公司買賣代號 1195 開曼群島法律之法律顧問 網址http://kingwell.todayir.com Conyers Dill & Pearman 財務業績 •本年度之收入減少至約人民幣70.9百萬元。•本年度之毛利約為人民幣20.2百萬元。•本年度之除稅前溢利約為人民幣0.6百萬元。•本年度之本公司擁有人應佔虧損約為人民幣5.0百萬元。•本年度之本公司擁有人應佔全面虧損總額約為人民幣5.0百萬元。•本公司普通股股權持有人應佔每股基本虧損為人民幣0.17分。•本集團總權益減少至人民幣116.8百萬元。 致各股東： 本人謹代表京維集團有限公司（「京維」或「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」）提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二五年六月三十日止年度（「本年度」）的財務報告。 本集團旗下的全資附屬公司提供物業管理服務，如徐州泰華物業管理有限公司（「徐州泰華」）及江蘇天安鴻基物業管理有限公司（「江蘇天安鴻基」），其中，在管物業面積合共約為254,248平方米。此外，本集團擁有515個車位及3幢3層高商業樓宇（總建築面積3,267平方米）。上述持有待售物業及在管物業位於中華人民共和國（「中國」）江蘇省徐州市雲龍區富春路徐州月橋花院（「徐州項目」）。本集團預期徐州項目將會繼續為本集團帶來正面貢獻。 深圳市海聯物業管理有限公司（「深圳海聯」）及惠州市惠陽半島壹號物業管理有限公司（「惠州惠陽」）於深圳及惠州提供物業管理服務及在惠州擁有856個車位，其中，在管物業面積合共約為3,050,000平方米，均位於粵港澳大灣區（「大灣區」）內。根據中國國務院於二零一九年二月發佈的《粵港澳大灣區發展規劃綱要 》，惠州及深圳均為大灣區未來發展的重點城市。因此，本集團相信深圳海聯及惠州惠陽將會繼續為本集團帶來正面貢獻。 由安陸泰合房地產開發有限公司（「安陸泰合」）開發位於中國湖北省安陸市的物業發展項目「安陸泰合樂園」僅剩若干存貨尚未出售。本集團預期安陸泰合不會產生重大收入。 最後，本人藉此對本集團董事會、管理層及員工於過去一年作出的巨大貢獻致以由衷感謝。此外，本人亦謹此向各客戶、供應商、業務夥伴及股東一如既往的支持及信任深表謝意。本人相信，本集團所有成員必將繼續全力以赴，推動業務發展，為股東帶來更高回報。 主席毛仰光 香港，二零二五年九月二十九日 管理層討論與分析 業績 於本年度內，本集團之收入約為人民幣70,884,000元（二零二四年：人民幣71,415,000元），較去年減少約0.75%。收入減少乃主要由於物業管理服務費用收入貢獻減少所致。 於本年度內，本集團分別錄得毛利約人民幣20,200,000元（二零二四年：人民幣18,224,000元）及除稅前溢利約人民幣608,000元（二零二四年：除稅前虧損約人民幣3,381,000元）。毛利增加及除稅前虧損減少乃由於本年度內物業管理服務的成本控制，成本降低所致。 於本年度內，本公司擁有人應佔本年度虧損約為人民幣5,042,000元（二零二四年：人民幣9,966,000元）。於本年度內，每股基本虧損為人民幣0.17分（二零二四年：人民幣0.34分）。 業務回顧 物業發展、物業租賃及物業管理服務業務 本集團旗下的全資附屬公司提供物業管理服務，如徐州泰華及江蘇天安鴻基，其中，在管物業面積合共約為254,248平方米。此外，本集團擁有515個車位及3幢3層高商業樓宇（總建築面積3,267平方米）。上述持有待售物業及在管物業位於中國江蘇省徐州市雲龍區富春路徐州月橋花院（「徐州項目」）。 本集團收購深圳海聯及惠州惠陽各51%股權。根據日期為二零二二年一月十八日之協議，賣方向本集團承諾及保證，深圳海聯及惠州惠陽截至二零二四年十二月三十一日止年度之純利（已扣除非經常性損益）（「二零二四年保證純利」）不會少於人民幣6,200,000元。二零二四年保證純利已獲達成。深圳海聯及惠州惠陽於深圳及惠州提供物業管理服務及在惠州擁有856個車位，其中，在管物業面積合共約為3,050,000平方米。 透過江蘇天安鴻基、深圳海聯及惠州惠陽之業務合併所獲得之商譽分配至物業發展、物業租賃及物業管理服務業務等現金產生單位﹙「現金產生單位」﹚進行減值測試。 於本年度內，本集團管理層委聘獨立專業合資格估值師評估現金產生單位之可收回金額。根據估值報告，深圳海聯及惠州惠陽現金產生單位中已確認減值虧損為人民幣3,316,000元﹙二零二四年：無﹚。已確認的減值虧損已列入綜合損益及其他全面收益表中的「其他開支」。 管理層討論與分析（續） 業務回顧（續） 各現金產生單位的可收回金額乃以經管理層批准之五年財政預算為基準，基於採用現金流量預測計算所得之使用價值予以釐定。用於推算期間以後現金流量之增長率，乃以單位之估計增長率為基準，並考慮行業增長率、過往經驗及各現金產生單位的中長期增長目標而計算所得。截至二零二五年六月三十日止年度，江蘇天安鴻基之現金產生單位以及深圳海聯及惠州惠陽之現金產生單位之現金流預測所用貼現率分別為22.9%﹙二零二四年：23.8%﹚及22.0%﹙二零二四年：22.6%﹚，而超過五年期間之現金流量使用與行業增長估計一致之增長率2%﹙二零二四年：2%﹚推算。 於本年度內，物業管理服務業務持續發展，並提供穩定收入。 位於中國湖北省安陸市安陸經濟開發區糧機北路（郵政編碼：432600）的物業發展項目「安陸泰合樂園」由安陸泰合房地產開發有限公司（「安陸泰合」）開發及由本集團全資擁有。該項目分為三期，有關建設分別於二零零七年、二零零九年及二零一一年竣工，總建築面積約為272,568平方米，並已獲准作住宅及商業綜合用途。該等物業獲授予之土地使用權年期於二零六五年八月二十二日屆滿。 部分物業由本集團持作投資用途以產生租金收入。本集團於二零二五年六月三十日持作投資用途之物業分類為投資物業並按公平值列賬。 由於中國房地產需求低迷，待售物業及投資物業面臨艱難的經營環境。 於本年度內，本集團主要從事提供物業管理服務以及物業及車位銷售，其被視為單一可呈報分部，其方式與本集團管理層就分配資源及表現評估內部呈報資料的方式一致。因此，並無進一步呈列其經營分部分析。 地區資料 來自向位於中國大陸之外界客戶銷售之經營業務收入為人民幣70,884,000元（二零二四年：人民幣71,415,000元）。 業務前景 本集團徐州項目擁有515個車位及3幢3層高商業樓宇。中國江蘇省徐州市的以上物業及物業管理業務將提升本集團於中國物業日常管理之專業知識。本集團將於徐州向客戶提供定制服務。此外，本集團預計徐州項目將為本集團帶來正面貢獻。 管理層討論與分析（續） 業務前景（續） 深圳海聯及惠州惠陽於深圳及惠州提供物業管理服務及在惠州擁有856個車位，其中，在管物業面積合共約為3,050,000平方米，均位於大灣區。根據中國國務院於二零一九年二月發佈的《大灣區發展規劃綱要 》，惠州及深圳均為大灣區未來發展的重點城市。因此，本集團認為惠州及深圳均具有增長潛力。 安陸泰合項目僅剩若干存貨尚未出售。本集團預期安陸泰合不會產生重大收入。 展望未來，本集團將尋覓潛在項目，以拓展中國業務。 流動資金及財務資源以及資本架構 截至二零二五年六月三十日止年度，本集團主要以其內部資源應付營運資金需求。 於 二 零 二 五 年 六 月 三 十 日，本 集 團 之 現 金 及 現 金 等 值 項 目、流 動 資 產 淨 值 及 資 產 總 值 減 流 動 負 債 分 別 約 為 人 民 幣38,609,000元（二零二四年：人民幣46,869,000元）、人民幣95,138,000元（二零二四年：人民幣95,294,000元）及人民幣119,651,000元（二零二四年：人民幣122,054,000元）。 於二零二五年六月三十日，本集團並無計息借款（二零二四年：無）。 於二零二五年六月三十日，本公司擁有人應佔權益總額減少約人民幣4,980,000元至約人民幣99,245,000元（二零二四年：人民幣104,225,000元）。本集團於二零二五年六月三十日的資產負債比率（以債務淨額與資本加債務淨額之比率計算）為0.61%（二零二四年：現金淨額狀況）。 重大投資 於本年度內，本集團概無持有重大投資。 重大收購及出售附屬公司、聯營公司及合營公司 於本年度內，本集團並無進行附屬公司、聯營公司或合營公司的重大收購或出售。 管理層討論與分析（續） 僱員資料 薪酬政策及長期獎勵計劃 於二零二五年六月三十日，本集團合共聘用477名（二零二四年：480名）僱員。本集團之政策乃定期檢討其僱員薪酬水平及表現花紅制度，以確保薪酬政策於相關行業具有競爭力。本集團亦提供全面福利計劃及事業發展機會，包括退休金計劃、醫療福利及按個別員工需要提供的內部及外間培訓課程。於本年度內，僱傭成本（包括董事酬金）約為人民幣38,816,000元（二零二四年：人民幣41,904,000元）。為本集團僱員提供合適的長期獎勵，本公司可根據於二零一九年採納之二零一九年購股權計劃（「二零一九年購股權計劃」）向員工、董事及顧問授出購股權。於本報告日期，概無根據二零一九年購股權計劃授出購股權。 釐定董事薪酬之準則 除了參考市場基準外，本公司亦考慮個人能力及貢獻以釐定每位董事的確實薪酬水平。本公司亦向本公司董事提供適當之福利計劃，當中包括購股權計劃。 退休福利計劃 本集團根據強制性公積金計劃條例，為其於香港合資格參與之僱員，設立一項定額供款之強制性公積金退休福利計劃（「強積金計劃」），其供款乃根據僱員基本薪金的百分比作出，而本集團於中國大陸經營業務的附屬公司的僱員須參與由地方市政府設立的中央退休金計劃（「中央退休金計劃」，連同強積金計劃，統稱「界定供款計劃」），而該等附屬公司必須按地方市政府預先釐定的僱員基本薪金及津貼總額的一定比例向中央退休金計劃作出供款。本集團就界定供款計劃作出的供款根據各計劃的相關規定於應付時自綜合損益及其他全面收益表扣除。 本集團向界定供款計劃的供款完全及即時歸屬於僱員。因此，(i)截至二零二四年六月三十日及二零二五年六月三十日止兩個年度各年，概無於界定供款計劃項下沒收任何供款；及(ii)於二零二四年六月三十日及二零二五年六月三十日，概無已沒收供款致使本集團得以減少其對界定供款計劃的現有供款水平。