京维集团年报2022

01京維集團有限公司 2022年報 公司資料02財務業績03主席報告04管理層討論與分析05董事及高級管理層履歷12企業管治報告14董事會報告26獨立核數師報告40綜合損益及其他全面收益表47綜合財務狀況表49綜合權益變動表51綜合現金流量表52財務報表附註54五年財務概要125目錄 公司資料 京維集團有限公司 2022年報02董事穆東升（主席兼行政總裁）杜雲張全*凌愛文*盧霖** 獨立非執行董事公司秘書潘仁偉授權代表穆東升潘仁偉審核委員會凌愛文（主席）張全盧霖薪酬委員會凌愛文（主席）穆東升張全提名委員會穆東升（主席）凌愛文盧霖企業管治委員會盧霖（主席）凌愛文張全開曼群島法律之法律顧問Conyers Dill & Pearman核數師安永會計師事務所註冊辦事處Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand CaymanKY1-1111Cayman Islands總辦事處及主要營業地點香港九龍尖沙咀東部麼地道62號永安廣場314至315室股份登記及過戶總處Suntera (Cayman) LimitedSuite 3204, Unit 2A, Block 3Building D,P.O. Box 1586Grand Cayman KY1-1110Cayman Islands香港股份登記及過戶分處香港證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室香港聯合交易所有限公司買賣代號1195網址http://kingwell.todayir.com公司資料 財務業績 03京維集團有限公司 2022年報• 本年度之收入減少至約人民幣33.0百萬元。 • 本年度之毛利約為人民幣11.7百萬元。 • 本年度之除稅前虧損增加至約人民幣13.1百萬元。 • 本年度之本公司擁有人應佔虧損約為人民幣10.8百萬元。 • 本年度之本公司擁有人應佔全面虧損總額約為人民幣2.7百萬元。 • 本公司普通股股權持有人應佔每股基本虧損為人民幣0.37分。 • 本集團總權益增加至人民幣146.4百萬元。財務業績 主席報告 京維集團有限公司 2022年報04致各股東：本人謹代表京維集團有限公司（「京維」或「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」）提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二二年六月三十日止年度（「本年度」）的財務報告。中華人民共和國（「中國」）江蘇省徐州市的物業管理業務將提升本集團於中國物業日常管理之專業水平，令本集團能夠改善本集團物業發展項目之物業管理質素。徐州市之物業管理業務現正實施防禦措施抵抗二零一九年新型冠狀病毒(Covid-19)疫情以保護我們的員工及客戶。本集團將提升管理服務水平及向徐州客戶提供定制服務。除此之外，本集團於中國徐州市徐州月橋花院項目擁有519個車位及3幢3層高商業樓宇。本集團預期徐州物業及物業管理業務將繼續為本集團作出正面貢獻。於本年度內，本集團完成收購深圳市海聯物業有限公司（「深圳海聯」）及惠州市惠陽半島壹號物業管理有限公司（「惠州惠陽 」）各自51%之股權。深圳海聯及惠州惠陽於深圳及惠州提供物業管理服務，及在惠州擁有864個車位。其中，在管物業面積合共約為3,050,000平方米。本集團的物業管理組合及物業管理業務的地域佈局將由徐州擴展至位於粵港澳大灣區（「大灣區」）的惠州及深圳。根據中華人民共和國國務院於二零一九年二月發佈的粵港澳大灣區發展規劃綱要，惠州及深圳成為大灣區未來發展的重點城市。因此，本集團認為惠州及深圳具有增長潛力。此外，預計收購事項將改善本集團的物業管理規模及收入來源。由安陸泰合房地產開發有限公司（「安陸泰合」）開發位於中國湖北省安陸市的物業發展項目「安陸泰合樂園」僅剩若干存貨尚未出售。本集團預期安陸泰合於未來不會產生重大收入。就黃金開採業務而言，本集團於未來年度將繼續與外包承辦商簽署合同。此外，本集團明年亦將邀請其他外包承辦商並與其磋商。本集團欲與外包承辦商取得更有利條款。由於俄烏戰爭及Covid-19疫情，本集團預計俄羅斯金礦於二零二三年將不會產生重大收入。最後，本人藉此對本集團董事會、管理層及員工於過去一年作出的巨大貢獻致以由衷感謝。此外，本人亦謹此向各客戶、供應商、業務夥伴及股東一如既往的支持及信任深表謝意。本人相信，本集團所有成員必將繼續全力以赴，推動業務發展，為股東帶來更高回報。主席穆東升香港，二零二二年九月二十九日主席報告 管理層討論與分析 05京維集團有限公司 2022年報業績於本年度，本集團之收入約為人民幣32,957,000元（二零二一年：人民幣34,246,000元），較去年減少約3.8%。收入減少主要由於銷售物業貢獻減少所致。於本年度，本集團分別錄得毛利約人民幣11,702,000元（二零二一年：人民幣8,599,000元）及除稅前虧損約人民幣13,128,000元（二零二一年：人民幣5,538,000元）。毛利增加乃主要由於與於本年度內已收購附屬公司有關物業管理服務之毛利增加所致。除稅前虧損增加乃主要由於本年度產生無形資產減值撥備所致，詳情載於財務報表附註15。於本年度，本公司擁有人應佔虧損約為人民幣10,818,000元（二零二一年：人民幣6,381,000元）。本年度，每股基本虧損為人民幣0.37分（二零二一年：人民幣0.22分 ）。業務回顧物業發展、物業租賃及物業管理服務業務位於中國湖北省安陸市安陸經濟開發區糧機北路（郵政編碼：432600）的物業發展項目「安陸泰合樂園」由安陸泰合開發及由本集團全資擁有。該項目分為三期，有關建設分別於二零零七年、二零零九年及二零一一年竣工，總建築面積約為272,568平方米，並已獲准作住宅及商業綜合用途。該等物業獲授予之土地使用權年期於二零六五年八月二十二日屆滿。本集團旗下的物業管理公司全資附屬公司提供物業管理服務，如徐州泰華物業管理有限公司（「徐州泰華」）及江蘇天安鴻基物業管理有限公司（「江蘇天安鴻基」）。於本年度內，本集團完成收購深圳海聯及惠州惠陽各自51%之股權。深圳海聯及惠州惠陽於深圳及惠州提供物業管理服務及在惠州擁有864個車位，其中，在管物業面積合共約為3,050,000平方米。部分物業由本集團持作投資用途以產生租金收入。本集團於二零二二年六月三十日持作投資用途之物業分類為投資物業並按公平值列賬。於本年度內，中國房地產市場狀況較去年更為嚴峻。本集團預期於徐州、深圳及惠州的物業管理服務將大幅改善物業租賃及物業管理服務業務規模及本集團的收入來源。於本年度內，物業發展、物業租賃以及物業管理服務分部錄得溢利約為人民幣6,928,000元，而二零二一年之溢利則約為人民幣4,813,000元。於二零二二年六月三十日，物業發展、物業租賃及物業管理服務業務之分部資產約為人民幣161,085,000元（二零二一年：人民幣133,622,000元）及分部負債約為人民幣44,258,000元（二零二一年：人民幣34,714,000元）。物業發展、物業租賃以及物業管理服務佔本集團總資產之63%。管理層討論與分析 京維集團有限公司 2022年報06管理層討論與分析（續） 黃金開採業務本集團擁有商興有限公司之34,230股股份（「51%股權」）及投資成本為13,000,000美元（人民幣81,700,000元）。商興有限公司擁有Zolotoy Standart Limited（「黃金開採公司」）之100%股權。黃金開採公司為一家根據俄羅斯聯邦法例成立之有限公司，目前營運一個與礦場有關之開採項目並擁有當中之合法及實益權益。礦場之總礦區面積約為309.3平方公里，由黃金開採公司營運，並位於俄羅斯聯邦阿莫爾州Zeyskiy區Molchan河。本集團擁有礦場之探礦及採礦權(BLG02398BR)，屆滿日期為二零二七年十二月三十一日。由於礦區面積過大及M o l c h a n區北部之岩石組成複雜，故黃金開採公司計劃於大規模開採前進行小規模生產，此舉於所有採礦活動中屬常見做法。由於俄烏戰爭及Covid-19疫情，大多數俄羅斯勞工受到感染及拒絕外出進行採礦工作。於二零二二年，本集團在別無選擇之情況下暫停採礦營運。本集團預期，Covid-19疫苗將穩定及有效，俄羅斯金礦將於二零二三年恢復正常生產。於本年度內，本集團已出售外包承辦商生產的金沙。鑑於本年度的採礦業績仍不如預期，本集團管理層委聘一名獨立專業合資格估值師（「估值師」），以評估俄羅斯金礦於二零二二年六月三十日的可收回金額。估值師隨後編製估值報告（「估值報告」），解釋所採納的估值方法、假設及主要參數。於估值報告中，估值師根據收入法採納超額收益法，評估俄羅斯金礦的開採及勘探權以及勘探及評估資產的可收回金額。編製估值時計及俄羅斯金礦預測的未來盈利能力。於二零二三年七月至二零二八年六月期間內，估值中採納的金價介乎每盎司1,865美元至每盎司2,033美元之間。該等價格乃參考自彭博社摘錄的商品價格預測以及牛津經濟研究院的預期美國通貨膨脹率預測得出。估值師採用稅前貼現率38.99%計算開採及探礦權以及勘探及評估資產於估值日產生的未來預期超額收益的現值。 07京維集團有限公司 2022年報管理層討論與分析（續） 黃金開採業務（續）對探礦及採礦權以及勘探及評估資產的估值需要考慮所有相關因素，該等因素可能或可能不會影響業務營運及其產生未來投資回報之能力。估值中考慮的因素包括，但不一定限於以下各項：• 探礦及採礦權以及勘探及評估資產之性質及前景；• 礦山之財務狀況；• 整體經濟前景以及影響業務、行業及市場之特定經濟環境及市場因素；• 相關許可及協議；及• 從事類似無形資產之實體投資收益。黃金開採公司將於未來數年繼續與外包商簽訂合約。就外包合約之磋商而言，分包商將分享其工作部分之淨利潤70%，而本集團將分享剩餘30%。就營運成本而言，本集團預計該成本將由分包商支付。根據上文的參數及假設，估值師估計，於其估值報告中，俄羅斯金礦的開採及探礦權以及勘探及評估資產於二零二二年六月三十日之公平值為人民幣41,000,000元（按俄羅斯官方匯率0.1237計算，約盧布331,000,000元）。於本年度，已確認減值人民幣10,119,000元（二零二一年：無），以將採礦及探礦權之可收回金額撇銷至人民幣42,660,000元（按中國官方匯率0.1285計算，約盧布331,936,000元），詳情載於財務報表附註15。於本年度內，黃金開採分部錄得虧損約為人民幣343,000元，而二零二一年溢利約為人民幣398,000元。於二零二二年六月三十日，黃金開採業務之分部資產約為人民幣48,102,000元（二零二一年：人民幣43,109,000元）及分部負債約為人民幣154,000元（二零二一年：人民幣290,000元）。黃金開採分部佔本集團總資產之19%。於本年度內，並無來自黃金開採分部的股息收入。地區資料來自向位於中國大陸及俄羅斯之外界客戶銷售之經營業務收入分別為人民幣32,614,000元（二零二一年：人民幣31,298,000元）及人民幣343,000元（二零二一年：人民幣2,948,000元 ）。 京維集團有限公司 2022年報08管理層討論與分析（續） 業務前景中國江蘇省徐州市的物業管理業務將提升本集團於中國物業日常管理之專業知識，令本集團能夠改善本集團物業發展項目之物業管理質素。徐州市之物業管理業務現實施防禦措施抵抗Covid-19疫情以保護我們的員工及客戶。本集團將提升管理服務水平及於徐州向客戶提供定制服務。本集團擁有519個車位及3幢3層高商業樓宇，包括徐州月橋花院項目第10棟、第11棟及第12棟，並為持作待售。該物業包括19個商鋪，總銷售面積3,267.11平方米以及519個車位，位於中國江蘇省徐州市雲龍區富春路16號。董事預期徐州物業及物業管理業務將繼續為本集團作出正面貢獻。於本年度內，本集團完成收購深圳海聯及惠州惠陽各自51%之股權。深圳海聯及惠州惠陽於深圳及惠州提供物業管理服務，及在惠州擁有864個車位