京维集团年报2023

目錄 公司資料02財務業績03主席報告04管理層討論與分析05董事及高級管理層履歷10企業管治報告12董事會報告25獨立核數師報告39綜合損益及其他全面收益表45綜合財務狀況表47綜合權益變動表49綜合現金流量表50財務報表附註52五年財務概要119 公司資料 核數師 董事 毛仰光（主席兼行政總裁）杜雲張全*凌愛文*盧霖**獨立非執行董事 安永會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師 註冊辦事處 Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand CaymanKY1-1111Cayman Islands 公司秘書 潘仁偉 授權代表 總辦事處及主要營業地點 毛仰光潘仁偉 香港九龍尖沙咀東部麼地道62號永安廣場314至315室 審核委員會 凌愛文（主席）張全盧霖 股份登記及過戶總處 Suntera (Cayman) LimitedSuite 3204, Unit 2A, Block 3Building D,P.O. Box 1586Gardenia Court, Camana BayGrand Cayman KY1-1110Cayman Islands 薪酬委員會 凌愛文（主席）毛仰光張全 提名委員會 香港股份登記及過戶分處 毛仰光（主席）凌愛文盧霖 香港證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室 企業管治委員會 盧霖（主席）凌愛文張全 香港聯合交易所有限公司買賣代號 1195 開曼群島法律之法律顧問 網址http://kingwell.todayir.com Conyers Dill & Pearman 財務業績 •本年度之收入增加至約人民幣74.5百萬元。•本年度之毛利約為人民幣22.7百萬元。•本年度之除稅前虧損減少至約人民幣10.1百萬元。•本年度之本公司擁有人應佔虧損約為人民幣23.1百萬元。•本年度之本公司擁有人應佔全面虧損總額約為人民幣0.2百萬元。•本公司普通股股權持有人應佔每股基本虧損為人民幣0.8分。•本集團總權益減少至人民幣126.0百萬元。 致各股東： 本人謹代表京維集團有限公司（「京維」或「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」）提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二三年六月三十日止年度（「本年度」）的財務報告。 本集團旗下的物業管理公司全資附屬公司提供物業管理服務，如徐州泰華物業管理有限公司（「徐州泰華」）及江蘇天安鴻基物業管理有限公司（「江蘇天安鴻基」），其中，在管物業面積合共約為254,248平方米。此外，本集團擁有518個車位及3幢3層高商業樓宇（總建築面積3,267平方米）。上述持有待售物業及在管物業位於中華人民共和國（「中國」）江蘇省徐州市徐州月橋花院（「徐州項目」）。本集團預期徐州項目將會繼續為本集團帶來正現金流量。 深圳市海聯物業管理有限公司（「深圳海聯」）及惠州市惠陽半島壹號物業管理有限公司（「惠陽半島壹號」）於深圳及惠州提供物業管理服務及在惠州擁有864個車位，其中，在管物業面積合共約為3,050,000平方米。本集團的物業管理投資組合及物業管理業務的地域佈局已從徐州拓展至位於粵港澳大灣區（「大灣區」）的惠州及深圳。根據中國國務院於二零一九年二月發佈的《粵港澳大灣區發展規劃綱要 》，惠州及深圳均為大灣區未來發展的重點城市。因此，本集團相信惠州及深圳具增長潛力。 由安陸泰合房地產開發有限公司（「安陸泰合」）開發位於中國湖北省安陸市的物業發展項目「安陸泰合樂園」僅剩若干存貨尚未出售。本集團預期安陸泰合於未來不會產生重大收入。 黃金開採業務於過往年度錄得淨虧損，本集團相信出售黃金開採業務為本集團提供良機釋放資源發展其他現有業務。 最後，本人藉此對本集團董事會、管理層及員工於過去一年作出的巨大貢獻致以由衷感謝。此外，本人亦謹此向各客戶、供應商、業務夥伴及股東一如既往的支持及信任深表謝意。本人相信，本集團所有成員必將繼續全力以赴，推動業務發展，為股東帶來更高回報。 主席毛仰光 香港，二零二三年九月二十八日 管理層討論與分析 業績 於本年度內，本集團之收入約為人民幣74,542,000元（二零二二年：人民幣32,957,000元），較去年增加約126%。收入增加的主要原因為深圳海聯及惠陽半島壹號之物業管理服務收入貢獻。 於本年度內，本集團分別錄得毛利約人民幣22,743,000元（二零二二年：人民幣11,702,000元）及除稅前虧損約人民幣10,101,000元（二零二二年：人民幣13,128,000元）。毛利增加及除稅前虧損減少的主要原因為深圳海聯及惠陽半島壹號之物業管理服務貢獻增加。 於本年度內，本公司擁有人應佔本年度虧損約為人民幣23,101,000元（二零二二年：人民幣10,818,000元）。本年度，每股基本虧損為人民幣0.80分（二零二二年：人民幣0.37分）。 業務回顧 物業發展、物業租賃及物業管理服務業務 本集團旗下的物業管理公司全資附屬公司提供物業管理服務，如徐州泰華及江蘇天安鴻基，其中，在管物業面積合共約為254,248平方米。此外，本集團擁有518個車位及3幢3層高商業樓宇（總建築面積3,267平方米）。上述持有待售物業及在管物業位於中國江蘇省徐州市徐州月橋花院。 於本年度內，本集團錄得來自深圳海聯及惠陽半島壹號之全年物業管理服務收入。本集團於去年以代價人民幣15,500,000元收購深圳海聯及惠陽半島壹號各自51%之股權。根據日期為二零二二年一月十八日之協議，賣方向本集團承諾及保證，截至二零二二年十二月三十一日止年度深圳海聯及惠陽半島壹號之純利（已扣除非經常性損益）（「二零二二年保證純利」）將不會少於人民幣6,200,000元。保證純利已獲達成。深圳海聯及惠陽半島壹號於深圳及惠州提供物業管理服務及在惠州擁有864個車位，其中，在管物業面積合共約為3,050,000平方米。 位於中國湖北省安陸市安陸經濟開發區糧機北路（郵政編碼：432600）的物業發展項目「安陸泰合樂園」由安陸泰合房地產開發有限公司（「安陸泰合」）開發及由本集團全資擁有。該項目分為三期，有關建設分別於二零零七年、二零零九年及二零一一年竣工，總建築面積約為272,568平方米，並已獲准作住宅及商業綜合用途。該等物業獲授予之土地使用權年期於二零六五年八月二十二日屆滿。 部分物業由本集團持作投資用途以產生租金收入。本集團於二零二三年六月三十日持作投資用途之物業分類為投資物業並按公平值列賬。 管理層討論與分析（續） 業務回顧（續） 物業發展、物業租賃及物業管理服務業務（續） 於本年度內，由於深圳海聯及惠陽半島壹號的全年物業管理服務收入貢獻，本集團錄得收入大幅增長。由於中國房地產市場低迷，物業的銷售較為困難。 於本年度內，物業發展、物業租賃及物業管理服務分部錄得溢利約為人民幣16,960,000元，而二零二二年之溢利則約為人民幣6,928,000元。於二零二三年六月三十日，物業發展、物業租賃及物業管理服務業務之分部資產約為人民幣162,562,000元（二零二二年：人民幣161,085,000元）及分部負債約為人民幣43,151,000元（二零二二年：人民幣44,258,000元）。物業發展、物業租賃及物業管理服務佔本集團總資產之70%。 黃金開採業務 本集團擁有商興有限公司之34,230股股份（「51%股權」）及投資成本為13,000,000美元（人民幣81,700,000元）。商興有限公司擁有Zolotoy Standart Limited（「黃金開採公司」或「ZSL」）之100%股權。黃金開採公司為一家根據俄羅斯聯邦法例成立之有限公司，目前營運一個與礦場有關之開採項目並擁有當中之合法及實益權益。礦場之總礦區面積約為309.3平方公里，由黃金開採公司營運，並位於俄羅斯聯邦阿莫爾州Zeyskiy區Molchan河。本集團擁有礦場之探礦及採礦權(BLG02398BR)，屆滿日期為二零二七年十二月三十一日。 就黃金開採業務而言，由於俄烏戰爭，大部分俄羅斯勞工拒絕外出進行採礦工作。本集團已於本年度暫停採礦營運。於二零二三年二月十六日，本公司與郭偉先生（「買方」）（獨立第三方）訂立股份轉讓協議，據此，本公司同意出售，而買方同意購買商興有限公司及其持有位於俄羅斯的金礦的全資附屬公司ZSL的51%股權。交易詳情載於本公司日期為二零二三年二月十六日的公佈內。該交易已於二零二三年三月二十日完成。 於本年度內，黃金開採分部錄得虧損約為人民幣19,136,000元，而二零二二年虧損約為人民幣343,000元，其中，倘不包括自其他全面收益重新分類的累計匯兌差額，則出售金礦之收益淨額為人民幣5,044,000元。作為重新分類調整，先前在其他全面收益中確認的換算海外業務累計匯兌差額人民幣23,444,000元由其他全面收益重新分類至損益。由於出售黃金開採業務於二零二三年三月二十日完成，於本年度末，本集團黃金開採分部中並無分部資產（二零二二年：人民幣48,102,000元）及分部負債（二零二二年：人民幣154,000元）。於本年度，並無來自黃金開採分部的股息收入。 地區資料 於本年度內，來自向位於中國大陸及俄羅斯之外界客戶銷售之經營業務收入分別為人民幣74,542,000元（二零二二年：人民幣32,614,000元）及零（二零二二年：人民幣343,000元）。 管理層討論與分析（續） 業務前景 本集團擁有518個車位及3幢3層高商業樓宇，包括徐州項目第10棟、第11棟及第12棟。中國江蘇省徐州市的物業管理業務將提升本集團於中國物業日常管理之專業知識。此外，本集團將提升管理服務及於徐州向客戶提供定制服務。本集團預計徐州項目將繼續為本集團帶來正面現金流。 深 圳 海 聯 及 惠 陽 半 島 壹 號 於 深 圳 及 惠 州 提 供 物 業 管 理 服 務 及 在 惠 州 擁 有864個 車 位，其 中，在 管 物 業 面 積 合 共 約 為3,050,000平方米。本集團的物業管理組合及物業管理業務的地域佈局已由徐州擴展至位於大灣區的惠州及深圳。根據中國國務院於二零一九年二月發佈的《大灣區發展規劃綱要 》，惠州及深圳均為大灣區未來發展的重點城市。因此，本集團認為惠州及深圳具有增長潛力。 安陸泰合項目僅剩若干存貨尚未出售。本集團預期安陸泰合於未來不會產生重大收入。 黃金開採業務於過往年度錄得淨虧損，本集團相信出售黃金開採業務為本集團提供釋放資源發展其他現有業務的良機。 展望未來，本集團將尋覓潛在收購項目，拓展於中國大灣區的管理服務業務。 流動資金及財務資源以及資本架構 截至二零二三年六月三十日止年度，本集團主要以其內部資源應付營運資金需求。 於 二 零 二 三 年 六 月 三 十 日，本 集 團 之 現 金 及 現 金 等 值 項 目、流 動 資 產 淨 值 及 資 產 總 值 減 流 動 負 債 分 別 約 為 人 民 幣63,469,000元（二零二二年：人民幣29,643,000元）、人民幣102,669,000元（二零二二年：人民幣74,072,000元）及人民幣128,921,000元（二零二二年：人民幣148,382,000元）。 於二零二三年六月三十日，本集團並無計息借款（二零二二年：無）。 於二零二三年六月三十日，本公司擁有人應佔權益總額減少約人民幣234,000元至約人民幣114,112,000元（二零二二年：人民幣114,346,000元）。本集團於二零二三年六月三十日的資產負債比率（以債務淨額與資本加債務淨額之比率計算）為0.07%（二零二二年：27.81%）。 重大投資 除本報告所披露者外，於本年度內，本集團概無持有重大投資。 重大收購及出售附屬公司、聯營公司及合營公司 有關出售一家附屬公司之51%已發行股本之須予披露交易 於二零二三年二月十六日，本公司與郭