房地产行业报告：投资与销售双降，楼市调整压力持续

发布时间：2025-10-20 房地产行业报告（2025.10.13-2025.10.19） 行业投资评级 强于大市|维持 投资与销售双降楼市调整压力持续 ⚫投资要点 根据统计局数据，2025年1-9月，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%，降幅较上月扩大1pct。1-9月份，新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，其中住宅销售面积下降5.6%；新建商品房销售额63040亿元，下降7.9%，其中住宅销售额下降7.6%，降幅较上月均有小幅扩大。价格方面，2025年9月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续呈收窄态势。整体来看全国楼市仍呈投资、销售与价格同步下行态势。 收盘点位2335.2852周最高2656.4752周最低1870.99 ⚫行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为198.09万方，本年累计新房成交面积为7068.95万方，累计同比-4.9%。30大中城市近四周平均成交面积为165.43万方，同比-18.1%，环比+5.9%。其中一线城市近四周平均成交面积为47.86万方，同比-19.4%，环比+2.3%，二线城市近四周平均成交面积为81.5万方，同比-4.7%，环比+8.7%，三线城市近四周平均成交面积为36.07万方，同比-36.7%，环比+4.8%。上周14城商品住宅可售面积为8081.77万方，同比-9.03%，环比-0.18%，14城去化周期为18.03个月，其中一线城市去化周期为12.95个月。 研究所 分析师:高丁卉SAC登记编号:S1340524080001Email:gaodinghui@cnpsec.com （2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为215.09万方，本年累计二手房成交面积为8859.15万方，累计同比+13.4%。20城近四周平均成交面积为166.91万方，同比-11.6%，环比+0.6%。截至2025/10/6全国城市二手房出售挂牌量指数为6.5，环比-13.4%，挂牌价指数为150.59，环比-0.19%。 近期研究报告 《“金九”延续企稳政策依赖度仍高》-2025.10.14 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为101宗，成交住宅类土地数量为32宗，新增供应商服类土地数量为100宗，成交商服类土地数量为68宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.66。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5539.5元/平方米，溢价率为2.92%，环比+0.34pct，成交商服类土地楼面均价为1715.75元/平方米，溢价率为0.75%，环比+0.01pct。 ⚫行情回顾： 上周A股申万一级房地产行业指下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，房地产指数跑输沪深300指数0.12pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.38%，恒生综合指数下跌4.11%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.73pct。 ⚫风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪...........................................................................41.1新房成交及库存.......................................................................41.2二手房成交及挂牌.....................................................................51.3土地市场成交.........................................................................62行情回顾.................................................................................73风险提示.................................................................................9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比..................................................4图表2：一线城市新房成交面积及同比....................................................4图表3：二线城市新房成交面积及同比....................................................4图表4：三线城市新房成交面积及同比....................................................4图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期.............................................5图表6：重点城市二手房成交面积及同比...................................................5图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数.............................................6图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数.............................................6图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数.............................................6图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数............................................6图表11：100大中城市土地供销比........................................................7图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率..........................................7图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势............................................7图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势........................................7图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况................................................8图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况................................................8图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位..........................................8图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位..............................................9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为198.09万方，本年累计新房成交面积为7068.95万方，累计同比-4.9%。30大中城市近四周平均成交面积为165.43万方，同比-18.1%，环比+5.9%。其中一线城市近四周平均成交面积为47.86万方，同比-19.4%，环比+2.3%，二线城市近四周平均成交面积为81.5万方，同比-4.7%，环比+8.7%，三线城市近四周平均成交面积为36.07万方，同比-36.7%，环比+4.8%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周14城商品住宅可售面积为8081.77万方，同比-9.03%，环比-0.18%，14城去化周期为18.03个月，其中一线城市去化周期为12.95个月。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周20城二手房成交面积为215.09万方，本年累计二手房成交面积为8859.15万方，累计同比+13.4%。20城近四周平均成交面积为166.91万方，同比-11.6%，环比+0.6%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。 截至2025/10/6全国城市二手房出售挂牌量指数为6.5，环比-13.4%，挂牌价指数为150.59，环比-0.19%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015年1月为100 注：2015年1月为100 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为101宗，成交住宅类土地数量为32宗，新增供应商服类土地数量为100宗，成交商服类土地数量为68宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.66。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5539.5元/平方米，溢价率为2.92%，环比+0.34pct，成交商服类土地楼面均价为1715.75元/平方米，溢价率为0.75%，环比+0.01pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，房地产指数跑输沪深300指数0.12pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.38%，恒生综合指数下跌4.11%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.73pct。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第15，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第7、第6。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：海南机场（+8.96%）、天地源（+2.72%）、*ST金科（+2.21%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：建发国际集团（+1.16%）、太古地产（-0.74%）、华润置地（-1.15%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：华润万象生活（+1.69%）、金科服务（-0.6%）、融创服务（-1.27%）。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 分析师声明 撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以