2025年住宅房地产：全球富裕人群主要市场聚焦

住宅房地产2025聚焦全球财富人士的领先市场 朱莉·福佩尔创始人兼首席执行官 布莱恩·阿尔斯特首席执行官 马努埃尔·比安奇全球销售总监 劳拉·门罗首席战略创新官 奥利维亚·洛根副总裁，市场营销与企业发展 致谢我们感谢以下REALM成员的宝贵贡献（按字母顺序列出）： 埃玛·希丰副总经理，市场营销 丹尼尔·奥斯汀独家 REALM 会员总裁，佳士得国际房地产加勒比 玛雅·英伯格高级总监，思想领导力与分析主管 亚历克·卡雷拉独家REALM会员创始人，ACG国际，美国、墨西哥和欧洲compass 梅恩·沙班研究与分析主管 贝蒂娜·兰格耶尔分析师助理，思想领导力与分析 杰克·科顿创办REALM会员苏富比国际房地产，马萨诸塞州 设计 约翰·埃里克REALM 创始成员联席执行合伙人，The Luxury Collective，华盛顿特区指南针和英国 多恩·拉斯特图形设计师 盖塔诺·梅杜拉初级图形设计师 马可·蒂雷利REALM 创始成员 创始人兼首席执行官，意大利轮胎利公司 特约赞助商 01 执行摘要 1 022前言 033引言 5一个独一无二的资产类别 04 1105 领先市场：按住宅总面积排名的顶级城市 06领先市场：按二次住宅业主数量排名的顶级城市 07领先市场：超高净值人群密度最高的城市20 23 08城市概况阿布扎比奥斯汀里斯本 3009 方法论 10关于 REALM 全球 11 关于 Altrata 32 执行摘要 所有富裕家庭的住宅都很重要。富裕的个人通常在多个地点拥有多套房产和商业利益。富裕人群的任何居住存在或“足迹”——即使只是在一年中的几天内在一处主要住所或一处二级（或额外的）住所——对那些希望与这个快速增长的群体建立联系、互动和培养关系的组织来说，都代表着一个机会。 今天的富人比以往任何时候都更加流动和全球互联，而这正是当今奢侈品房地产市场的标志性特征。約五分之一的超高净值人士（UHNW；净资产超过300万美元者）拥有（或部分拥有）总部设在其祖国以外的商业利益，而七分之一的高净值人士完成了在其祖国以外的高等教育学位课程。 纽约继续位居世界前20名城市亿万富翁住宅足迹排行榜首位。纽约拥有超过33,200名超高净值人士的足迹，洛杉矶和香港紧随其后，分别以接近20,000名人士的足迹位居第二和第三。迈阿密位列第四，高于排名第五的伦敦，其超高净值人士的足迹约为纽约的一半。英国首都是有两座城市位列前20名（另一座是排名第15位的巴黎），而美国继续主导该榜单，共有15座城市进入前20。 迈阿密已成为全球超高净值人群第二居所的主要城市，拥有超过13200名此类人士。迈阿密自疫情以来，记录了大量超级富豪的购 房需求。虽然其一般人口规模相对较小，但那不勒斯（佛罗里达州）因每拥有一个超级富豪首次置业者就对应19个超级富豪第二置业者而脱颖而出。迪拜是最近进入非美国十大城市名单的成员，近年来其超级富豪第二置业者的足迹（及房产价值）记录了强劲的增长。 新兴热点包括里斯本和阿布扎比，而阿斯彭在富裕精英中仍然非常受欢迎。每四位阿斯彭超高净值家庭业主中就有一位将大部分时间用于非营利项目，这一比例明显高于超高净值人士平均水平。阿布扎比超高净值家庭业主的产业结构更加多元化。与此同时，近年来美国买家在里斯本非本土超高净值人士第二居所业主中占据了相当大的份额。 摩纳哥拥有全球最富裕居民和第二住所居民最高的密度。法国里维埃拉的城市国家每22名居民中就有一位超高净值人士（作为主要居民或拥有第二居所）。阿斯彭和那不勒斯（佛罗里达州）分别排名第二和第三（分别为每77名和93名居民中有一位）。加利福尼亚北部有两个位列全球超高净值人士密度前七名的城市：作为硅谷科技与创新中心财富中心的圣何塞，每262名居民中就有一位超高净值人士拥有房产，而旧金山则是每321名居民中有一位。 前言 一个全球奢侈品房地产的新时代 （邀请加入REALM国际集体™） 我们生活在一个财富不再局限于国界的世界。正如这份白皮书揭示的那样，当今的富裕阶层比以往任何时候都更加流动、更多元化和更具全球定位。房地产不再仅仅是一种资产类别；它是生活方式、传承和杠杆作用的锚点。 REALM 坐落于数据、私人客户咨询和高档房地产的交汇点。作为有史以来最负盛名的精英房地产专业人士社区，我们必须随着我们所服务的市场的需求而发展。正是在这种精神下，我们自豪地宣布 REALM 国际联盟™ 的成立——这是 REALM 的邀请制部门，专为服务于世界上最挑剔、最具流动性和全球互联客户的专业人士而量身打造。 国际集体是一个跨境专家的协作平台，他们为客户提供一项稀有服务：能够无缝跨越市场、税收环境、公民身份和生活方式。创始成员遍布欧洲、加勒比地区、拉丁美洲和关键的美国外籍人士目的地。他们共同代表了一个全球房地产智能和关系资本的新时代。 这项倡议针对一个新兴的典型客户群体：他们以货币而非国家作为考量标准；选择住所出于意愿而非义务；并期望获得顾问级别的洞察力而非仅仅是交易性服务。在REALM的专有平台、私人办公室集成以及全球情报合作伙伴的支持下，国际联盟旨在服务于奢侈品领域的最高层级。 在您阅读此白皮书时，我们邀请您思考您在这个不断发展的全球格局中的位置。 对于那些具有跨境流畅操作能力，能够精准且谨慎地引导移动财富的人，REALM 提供了一个平台，也提供了一种身份地位。 REALM 全球地产。卓越。 朱莉·福佩尔创始人和首席执行官 |REALM 引言 在一个日益不确定的世界里，“家”对富人来说的重要性——作为庇护所、工作场所、教育基地或个人福祉的度假胜地——仍然和以往一样强烈。阿尔特拉’s住宅房地产2025：聚焦世界上最顶级的富人市场这是本报告的第三版，由REALM我们的新报告探索了全球奢侈品住宅房地产市场的最新趋势，详细描述了即使在地缘政治和经济力量塑造对二级（和三级）住宅市场的新偏好时，顶级全球城市和文化中心仍然持续的魅力。 我们的关注点在于净资产超过3000万美元的超级富豪（UHNW）群体——这是一个总数约为48万人1的精英群体。通过考虑富裕人士的所有居住地址，而不仅仅是其主要住所，报告对地理位置进行了全面审视，重点关注其居住足迹的潜力。这很重要，因为即使在某一年只有几天或几周，任何类型的豪华住宅存在都是组织与全球高净值人士接触的机会。 我们首先概述了近期的全球趋势及其对奢侈品房地产市场的影响，以及全球互联的富裕人群关注点的转变。报告的核心部分着重介绍了按住宅UHNW（超高净值人群）总面积排名的世界顶级城市，随后是我们的对富裕人群第二大热门城市分析，地理范围聚焦于美国及世界其他地区。这些城市中心中的许多，但并非全部，也显著出现在我们按UHNW密度考察城市的分析中，即每个UHNW主要居民或第二大热门房业主对应的普通居民数量。从成熟的金融中心到那些在精明投资者中逐渐走红的鲜为人知地区，这些发现描绘了当今作为UHNW房地产主的生动且充满活力的画面。 最后一部分深入介绍了三个独特的豪华地产地点——阿布扎比、阿斯彭和里斯本——详细阐述了它们独特的房地产项目以及吸引它们的典型超高净值买家在年龄和性别分布、财富来源、主要行业、第二套房产市场和个人兴趣方面的特征。 Altara的2025年住宅房地产：聚焦富裕人群的世界领先市场提供关于奢侈品房地产与财富交叉点的独家见解，使其成为任何希望与 этот эксклюзивная группа 建立联系、互动和培养关系的组织的必读内容。 引言 足迹很重要 组织通过不同的方式对富有个人的位置进行分类，通常基于其商业或非营利目标，并侧重于其主要业务或主要居住地址。虽然这些方法避免了重复计算带来的复杂性，但它们没有考虑到富有个人通常在多个地点拥有多处住宅和商业利益的事实。本报告衡量富有人士在城市中的存在，而不受重复计算的影响。 关键定义 主要居民 若个人拥有的私有财产（非通过公司）在其一年中花费大部分时间的地方，则称其为该市的“主要居民”。该市通常是其主要业务所在地。 二套房业主 除主要住所外，还拥有第二处房产（或更多处）的个人。这种所有权以个人名义持有，而非通过其拥有的公司。 超高净值个人 净资产超过300万美元的（也被称为“超级富豪”））。 总（住宅）足迹按居住地划分的人数，包括主要居民和次级住房所有者。 一个独一无二的资产类别 疫情期间及此后，奢侈品房地产领域经历了过山车式的波动。受飙升的财富组合、低借贷成本和买家偏好变化推动的房地产需求和估值繁荣，迅速转变为市场放缓，原因是动荡的地缘政治和极端通胀周期导致全球利率飙升以及房地产投资撤回。 在过去的18个月里，优质房地产市场的格局在一定程度上有所改善，利率有所下降，私人财富组合也趋于稳健。然而，在经济表现不佳和结构性较高的债务成本背景下，这仍是一个充满波动的环境，而美国试图重新调整其长期建立的经济、贸易和安全关系的努力则使这一环境更加复杂。 在此动荡背景下，奢侈品房地产市场表现出相当强的韧性，突显了房地产不仅作为奢华生活媒介的吸引力，也作为不确定时期财富保值的关键载体。 奢侈品房地产市场正在经历深刻的变化，这是由政治、经济和社会变革所驱动的。随着世界变得越来越相互联系，高净值人士正在重新评估他们在哪里以及如何投资房地产。 超富人群的已获得他们中至少有一个高等教育度数之外他们的家乡 超富人群的目前拥有一份所有权企业中的股份居住地一个独一无二的资产类别总部设在其主要国家之外 多处住宅 城市是大多数富裕人士倾向于聚集和居住的地方，通常靠近他们的主要商业利益，并与对齐的社会网络、新的投资机会以及各种文化、教育、娱乐和生活方式服务相邻。 全球最大城市的魅力——以及它们的核心地段——依然强劲，但绝非一成不变。超越顶级地段，较小规模的城市中心、山林隐居地、海滨度假村以及全球范围内不断涌现的热点地区，其吸引力正持续受到社会经济趋势、全球精英日益增长的联系以及财富创造与毁灭的潮起潮落的影响。 每个超级富豪平均拥有的已知住宅数量 超级富豪通常会在不同地点拥有多处房产和商业利益。1除了他们的主要住所—通常位于商业总部附近，或主要城市内或附近—富人还可能拥有一座山中的豪华住 宅，或一座俯瞰大海的住宅，或一座靠近他们喜欢的运动或文化目的地的住宅，或一座位于气候更温暖的地方。在超高净值人群（UHNW）中，平均每人拥有三处豪华（知名）住所，而有些人拥有的房产组合则远为庞大，涵盖了其中许多或全部这些生活方式偏好。 全球范围内，富裕阶层正展现出日益增长的机会 按主要财富等级划分的全球富裕人口 富人是一个快速增长的人口群体。尽管经济和政治持续波动和不确定性，财富创造和资产多元化方面仍将会有新的和多样的机遇。 这些机遇将得到结构性趋势的支撑，例如绿色能源转型、数字化进展、工业激励措施扩大、新兴市场城市化和女性劳动参与率提升、「消费升级」以及生成式人工智能的广泛采用，所有这些都将推动未来五年富裕人口数量及其总财富的增长。到2030年，我们预计（拥有100万美元以上财富的）富裕人口数量将比目前多出超过三分之一。 城市申诉 前所未有的，这些富豪的住所遍布世界各地，跨越不同国家和地区，反映了商业、旅行、科技、教育和休闲活动的全球化。从区域角度来看，欧洲超级富豪最有可能在其祖国以外拥有豪华房产。 疫情及随后的地缘政治事件无疑模糊了富人对其首套和二套住宅的期望边界，无论是出于安全、生活方式、个人福祉和流动性，还是响应重新调整的商业模式。然而，首套和二套住宅之间的基本区别——以及由此产生的不同高端房地产市场——仍然稳固。 绘制富人住宅城市足迹图 对超级富豪而言，无论是主要住所还是次要住所，城市的魅力依然如故。 新视角 一直以来，市场波动既带来挑战也带来机遇。虽然一些大型核心地段在近年来表现挣扎，但一系列高端房产市场却经历了强劲的需求。表现突出的包括亚洲和中东的财富中心，以及美国和欧洲部分地区已建立和新兴的度假房