全球十大城市住宅房地产市场报告2013年春季

全新视野全球房地产财富流向insights| 世界级城市报告 | 2013年春季 印度及南亚2.4%48中东及非洲2.6%52中国内地及香港46.5%943亚太及大洋洲6.5%131- 03 -savills.com- 02 -savills.com财富形成的区域转变导致全球房地产需求亦随之变化。过去五年间，除成熟经济体外，一些亚洲城市成为新兴财富买家热门之选。2008年标志着全球超级富豪的投资方式发生重大转变。对财富安全的追求使大量资金由股票市场转移至黄金、债券及不动产，顶级住宅价格随之上扬。财富的形成也在发生变化，欧美国家深受债务所困，财政面紧缩，超级富豪人数几无增长；而新兴经济体所受影响相对较小，富豪人数呈倍数上升。2008年以来，货币贬值使一些国家的房产价值相对下跌，导致一些成熟经济体的房产市场开始呈现与新兴经济体相似的特点：过去四年间，对于全球顶尖城市的豪宅需求有增无减，许多区位的价格大幅上涨。 2013年或将迎来新的转折。许多富豪在主要城市已拥有房产，未来投资力度或有所减弱，或转移至其他区位。我们注意到许多世界级城市的房地产市场走向趋稳，个别与政府调控相关。亚太区一些买家对美国市场兴趣渐增，后者估值日显合理。新的投资区域不仅着眼于中国、印度及新加坡；马来西亚、印度尼西亚及菲律宾的热度已现端倪。前往 www.savills.com/收看本报告视频北美22.2%450中南美3.3%66欧洲及斯堪的纳维亚11.3%228独联体5.3%108内容欢迎来源：福布斯主题写字楼亿万富豪住宅热点一览联系方式02-0304-0510-1107-0912-13151406全球亿万富豪比例图例0.0%00亿万富豪人数世界城市世界城市 - 05 -savills.com- 04 -savills.com-10%-15%5%0%10%15%20%-20%-5%0%-10%-15%5%0%10%15%20%-20%-5%0%中年外籍 Ceo高级外籍董事本地董事本地管理人员行政居所 (SEU) 成员-14%-18%-19%-11%-6%14%14%11%16%14%0%7%21%22%4%8%1%悉尼纽约巴黎东京孟买上海新加坡伦敦莫斯科香港2008年后总成本变化● 金融公司 ● 创意公司 6%3%-4%3.纽约2.伦敦1.香港£318,000 (￥3,200,000)£371,000 (￥3,740,000)£590,000 (￥5,950,000)£602,000 (￥6,070,000)£675,000 (￥6,800,000)£782,000 (￥7,880,000)£869,000 (￥8,760,000)£949,000 (￥9,56,000)£973,000 (￥9,81,000)£1,074,000 (￥10,820,000)4.巴黎5.东京6.新加坡7.悉尼8.莫斯科9.上海10.孟买物业成本是同诸多商业活动，例如建立公司、扩张业务和重新分配全球业务密切相关。尽管这并非是公司选择在某个城市开展业务的唯一因素，但它对公司的决策影响日渐显著，这是以往未能企及的。人才已经成为全球各公司的核心资产，服务行业更是如此。因此，雇员工作生活的环境也成为决定这些公司成功的关键因素。在竞争激烈的全球高端人才市场中，一个城市的生活成本、质量和居住意愿是衡量城市吸引力的重要因素。香港依然在物业年支出成本中位列首位（见左图），约为孟买和上海的三倍。纽约位居第三。从国际标准来看，尽管纽约住宅价格不贵，但租金增长迅速，税费及租赁时产生的其他费用高企。成功的指标物业总支出方法表明，新兴城市相对便宜。成熟经济体城市中，悉尼存在一定优势，其物业成本较低，利于吸引在太平洋区域扩张业务的公司。这或许也解释了悉尼自2008年后总物业成本快速增长的原因。强劲需求的支撑反过来也助于提振当地经济、维持区域优势，以及市场的安全稳定和透明。由于悉尼对在太平洋区域扩张业务的公司具有很强的吸引力，其正成为一个日益全球化的城市。然而，对外籍人士置业的限制或将影响到部分外籍人口流入。办公区位的选择很大程度上取决于CEO的居住偏好。不同类型公司需求各异，因此通过分别选取各城市工作生活的一个金融和创意的SEU公司（见上图）的物业成本进行城市比较，会产生不同甚至出乎意料的结果。变化的多样性总体而言，自2008年之后，物业支出总成本呈现多样化的趋势。孟买和纽约的创意产业办公楼实现逾20%的增长，而新加坡和东京的总成本则下降了20%。受北大西洋债务危机冲击，尽管金融公司物业支出下降较多，但多数国家物业总支出同之前大抵相当，这也表明新兴创意行业的需求增长迅猛。 成本考量各行业公司日益关注商业和住宅物业成本城市比较世界级十大城市的竞争性研究，不仅囊括办公和居住租金成本，还包括其他相关费用，如服务收费，出租车费用和租赁可能产生的其他费用。我们选择两类公司，使用SEU在各案例中进行比较（见上图）。2012年12月一个金融公司和一个创意公司的物业支出租金和相关费用会随汇率波动而变化（未显示），从而使得公司在某些城市的实际支出（譬如悉尼），高于欧元和英镑结算的城市。虽然在经济危机冲击之下，成熟经济体的城市租金倍显竞争力；但新兴城市的价格增速更令人惊叹。一般来说，这些城市也被视为拥有更强供给弹性，尽管有投资性资本涌入，租金上涨仍受到抑制。另一方面，这也说明新兴城市的回报率收窄，租金和价格未能保持同步增长。 “办公区位的选择有时和Ceo的居住偏好密切相关。” YOLANDE BARNES, 第一太平戴维斯全球研究部概述概述 - 06 -savills.com- 07 -savills.com租金增长是判断房屋潜在需求状况的一个重要指标。排除纯粹投机行为造成的“噪音”，供求间的相互作用在租金增长中显而易见。总体而言，在我们归入的世界级城市中，住房需求稳健。对于居住在行政居所（SEU）的七户家庭，其平均租金总体上涨5.1%。然而，不同城市表现不尽相同。孟买的租金增长最为显著，位于Andheri北部的新交通动脉从本质上改变了城区面貌。新增地铁加强了交通连接性，亦缩短了前往市中心的时间——从过去的两小时缩短至仅20分钟——从而使得该区域的房地产价格大幅提升。周边区域的地段等级提升，渐被市场认可，导致某些物业办公楼的租金和租户支付的总租赁成本之间有显著差异。例如纽约，虽然一个创意公司支付的租金费用（英镑每平方英尺计算）在十大城市中位列第五，但是考虑到税务、租赁费和服务费，其总支出费用则升至第二位。额外费用相当于租金费用的53%。伦敦的单位租金费用高企，而额外费用则进一步增加了租户的承租成本。对于一个小型金融公司（比如对冲基金），在伦敦最核心商业区梅菲尔的办公总支出在十大城市中排名第二。尽管如此，相较于其他城市，伦敦不同区域的租金浮动较大，在此办公的小型创意公司的费用支出较低。与此相反，巴黎的金融公司办公支出相对便宜，全球排名第八。然而由于不同区域租金变化不大，创意公司支付的总费用位列第三。同以往全球房地产市场排名一样，无论是金融公司还是创意公司，香港都是办公租赁总成本最高的城市（考虑承租面积而得出的总成本）。对于在核心商务区租赁办公楼的小型公司，香港的租赁总费用是十个城市平均费用的2.5倍，且是排名第二城市的近两倍。在十个世界级城市中，悉尼、上海和孟买的额外费用支出最低，而伦敦，纽约，莫斯科和新加坡的额外费用比重最高。2012年的租金涨幅高达50%，且预计未来还将继续上涨。该案例表明，许多全球性城市兼具活力与演变两大特质，同时，重大基础设施建设的逐步完善将对价格增长产生巨大影响，新兴经济市场的表现尤为明显。偏好资产升值的投资者，尤为关注可能对价格产生巨大影响的因素，并以此作出投资决策。毫无疑问，在孟买这座城市，基础设施建设完善这一因素已被纳入价格的考虑范畴——投资者的反应远早于租户。对于追求稳定回报和租金增长的人士，会发现世界级城市中的主流市场，即SEU中一般管理人员居住的公寓市场表现不俗。近期，在首席执行官和董事们更倾向居住的城市豪宅区，租金增长似乎呈渐弱态势。以香港为例，2012年，主流市场迅猛发展，豪宅市场租金却有下跌。总体而言，香港、巴黎、新加坡、东京的高端物业市场动力已有所削弱，这或许可以折射出这些城市的商务活跃程度已有所下降。未来经济发展前景乐观的地区，也相应地吸引更多就业和居住需求，进而使其租金呈强劲增长态势。在住房资源有限的地区，租金增长态势同样表现强劲。这在成熟经济体中表现尤为明显，城市核心区新增住房供应有限，可供租赁的存量房源紧张，导致租金持续增长。另外，土地资源丰厚的新兴经济体城市，例如上海，随着市政基础建设扩张延伸，租金涨幅或不及土地资源紧张的同类城市，例如孟买和新加坡。前景广阔世界级城市中，稳健的需求等同于稳定的租金回报成功的代价额外费用会导致办公支出大幅增加写字楼写字楼2012年12月不同SEU公司的写字楼租金和额外费用● 金融公司租金 英镑每平方英尺 ● 金融公司额外费用 英镑每平方英尺 ● 创意公司租金 英镑每平方英尺 ● 创意公司额外费用 英镑每平方英尺 香港113%20%401581113247%44%3151146108莫斯科339%35%3120111052纽约434%53%352618277巴黎819%20%3778336上海69%9%2562963新加坡722%25%37129754悉尼100%0%2700440东京55%5%48525100伦敦5010015092%5%1511826孟买办公场所总费用排名租金和额外费用英镑每平方英尺东京新加坡巴黎香港上海悉尼纽约伦敦莫斯科孟买2012年世界级城市租金增长所有城市首席执行官董事管理人员SEU总和3.6%14.3%-0.3%12.9%8.0%3.8%7. 1%0.0%-3.6%-9.2%-2.2%7.0%41.7%11.9%6.3%3.5%5.3%0.0%-8.3%-5.2%4.5%8.6%6.2%2.7%4.6%2.9%0.0%-0.1%3.8%2.0%6.3%12.6%0.5%5.1%18.9%8.8%4.6%4.2%4.0%-2.0%4.7%3.0%-0.1%0.0%额外费用占租金百分比 - 09 -savills.com- 08 -savills.com香港巴黎伦敦上海莫斯科悉尼纽约孟买1012345=89新加坡7东京5=2008年以来，随着全球财富不断流向房地产市场，购买房地产的动因亦在转变。投资者过去常以寻求避险资产为主，确保财富安全；但如今，这些全球投资者正对收益型资产产生愈加浓厚的兴趣。随着买家视线从顶级住宅转向主流房产、从商办转向住宅、从城市核心逐渐转向次级或边缘地带，租金增长及收益率在购买决策中正扮演着愈加重要的角色需求世界级城市的供需表现颇为相似，表现在租赁需求畅旺及租金上涨稳健。然而由于价格和租金市场有别，加上投资者情绪迥异，导致城市间收益率水平有很大不同。理解这种现象有助于买家就其偏好选择不同类型的物业投资。对买家而言，租金增长及回报率两大基本因素正扮演愈加重要的角色。理想的回报率尽管成熟经济体许多国家纷纷下调利率，导致投资回报率收窄，但降幅并不明显。由于租金增长势头良好，相应补偿了资产价格的低迷表现。在北美城市，虽然市场对未来价格预期愈发看涨，但综合租金水平和资产价格，投资回报率依然可观，因而被众多海外投资者视为积极买入信号。期待亚洲市场价格继续攀升的投资者，考虑到目前区域内较低的收益水平，可能会选择卖出或持有，这一心态或将持续到——抑或除非——租金涨幅开始弥补与价格的差距。由于业主和租户的行为出发点不同，致使收益趋于可变。自用型买家与租户关注的物业因素或有不同，而投资客也对某些市场额外青睐有加。例如，海外投资者将视线主要聚焦于伦敦的豪宅，而非主流住宅；亚洲城市中，新加坡较上海更受欢迎。可变收益在各世界级城市中，如今的收益较七年前变动幅度更大。在2005年，新兴经济体和成熟经济体的大部分城市中，年租金毛收益率约为5.5%。而目前变动幅度则放宽至2.4%至6.4%