剥离旅游地产资产，聚焦核心盈利业务

香港中旅拟通过集团重组将旅游地产业务分拆至私人公司，并建议实施股本削减以增加可供分配储备。剥离后，公司将聚焦旅游景区等核心盈利业务，降低地产业务对利润的拖累。

核心观点与关键数据

• 剥离旅游地产业务：涉及珠海海泉湾、咸阳海泉湾、安吉度假村、大空港和金堂项目，股东可选择实物分派（1股私人公司股份）或现金（每股0.336港元，约市价21.96%）。控股股东中旅集团承诺接受全部实物分派股份。
• 剥离影响：旅游地产业务2023/2024/2025H1收入分别为6.3/4.6/1.5亿港元，净利润持续亏损，剥离可降低债务水平。建议分派将导致1.6亿港元亏损（主要来自汇兑差额重新分类）。
• 股本削减：将股本账内进账从92.2亿港元削减至7.2亿港元，削减部分拨入保留盈利，用于派息等。

研究结论
维持“增持”评级，预计2025-2027年归母净利润为2.7/4.2/6.0亿港元（对应PE 31/20/14倍）。公司作为文旅投资运营一体化平台，背靠央企中旅集团，未来将聚焦核心业务，提升估值逻辑。

风险提示：宏观经济波动、新增项目落地进度不及预期、自然灾害等。