花样年控股二零二五年中期报告

花樣年致力於成為有趣、有味、有料的生活空間及體驗的引領者，為有價值追求的客戶提供品位獨特、內涵豐富的生活空間及體驗。 公司資料202Corporate Information 主席報告303-04Honors and Awards 管理層討論及分析505-06Social Responsibility 權益披露1307-08Chairman’s Statement 公司管治及其他資料1609-30Management Discussion and Analysis 簡明綜合財務報表之審閱報告2131-36Disclosure of Interests 簡明綜合損益及其他全面收益表2337-40Corporate Governance and Other Information 簡明綜合財務狀況表2441Independent Interim Review Repor 簡明綜合權益變動表2642Condensed Consolidated Statement of Comprehensive Income 簡明綜合現金流量表2743-44Condensed Consolidated Statement of Financial Position 目 錄 公司資料 於香港的公司總辦事處香港干諾道中64號中華廠商會大廈21樓 薪酬委員會郭少牧先生（委員會主席）程建麗女士郭志成先生（於2025年5月22日辭任）馬有恒先生 董事執行董事程建麗女士（主席）Timothy David Gildner先生林志鋒先生 於中華人民共和國的公司總部中國廣東省深圳市福田保稅區市花路與紫荊路交匯處福年廣場A棟郵編：518048 提名委員會 非執行董事曾寶寶小姐蘇波宇先生 程建麗女士（委員會主席）曾寶寶小姐郭少牧先生梁耀祖先生（於2025年7月11日獲委任）郭志成先生（於2025年5月22日辭任）馬有恒先生 獨立非執行董事梁耀祖先生（於2025年7月11日獲委任）郭志成先生（於2025年5月22日辭任）郭少牧先生馬有恒先生 核數師 栢淳會計師事務所有限公司（前稱上會栢誠會計師事務所有限公司）註冊公眾利益實體核數師 公司秘書羅舒宇女士 於開曼群島主要股份過戶登記處 Suntera (Cayman) LimitedSuite 3204, Unit 2A,Block 3, Building DP. O. Box 1586Gardenia CourtCamana BayGrand Cayman, KY1-1110Cayman Islands 授權代表程建麗女士羅舒宇女士 主要往來銀行 中國民生銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司 審核委員會 梁耀祖先生（委員會主席）（於2025年7月11日獲委任）郭志成先生（委員會主席）（於2025年5月22日辭任）郭少牧先生馬有恒先生 法律顧問 有關香港法律盛德律師事務所 香港股份過戶登記分處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓 有關中國法律通商律師事務所 有關開曼群島法律Conyers Dill & Pearman 上市資料 註冊辦事處 本公司股份上市普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：1777 Cricket Square Hutchins DriveP. O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands 網址http://www.cnfantasia.com 尊敬的各位股東及投資者： 本人謹代表花樣年控股集團有限公司（「花樣年」或「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）之董事會（「董事會」），提呈本集團截至2025年6月30日止六個月（「報告期」）的中期業績。 2025年上半年，市場復蘇節奏仍慢於預期。本集團在「保交付、穩運營、深耕經營、業務創新」的基礎上，進一步將「化解存量風險」與「培育增量賽道」作為雙輪驅動，持續推進戰略轉型。 業務回顧 於報告期內，本集團整體收入約為人民幣18.83億元，其中物業開發收入佔比20.18%，物業投資收入佔比5.86%，物業經營服務收入佔比73.54%，酒店經營收入佔比0.43%。整體毛利約為人民幣3.29億元，毛利率為17.5%。本集團歸屬於本公司擁有人的虧損約為人民幣31.71億元。 保交付成果 本集團始終將保交付作為運營的核心任務，全力確保項目的順利推進和交付。報告期內，全國8個重點在售項目結合政策利好，基於各項目產品優勢一盤一策，推動項目順利交付，其中重慶霍克尼好時光項目按期完成交付。本集團在粵港澳大灣區、成渝都市圈以及環渤海都市圈等核心區域的多個項目均有序交付中。憑藉「白名單」及專項借款，本集團已鎖定多個在建項目後續工程款，積極助力本集團完成全部合同交付義務。 成本控制成效 本集團在報告期內實施一系列成本控制措施，「煙花型組織」順利落地，撤銷原區域平台。總部開發條線人員較年初精簡，人均產出持續提升。銷售及行政費用較去年同期顯著下降。 債務重組進展 本公司一直與其法律及財務顧問密切合作，藉以制定可行的境外債務重組計劃，旨在解決本公司當前的流動性壓力，提高本集團的信用狀況並保護所有持份者的利益。於2025年8月4日，本公司已與持有現有票據尚未償還本金總額超過34.9%的債權人特設小組訂立新的重組支持協議。 銷售表現 報告期內，市場環境嚴峻，本集團實現合約銷售額約人民幣4.59億元，合約銷售面積66,920平方米。 創新業務發展 各區域結合自身資源優勢，深入推進不良資產處置盤活、二手房平台交易、代銷代建、高端物業服務、社區維保、空間設計與代運營、廣告策劃、藝術策展與搭建、手作與一桌飯等九大創新業務。 未來展望 2025年房地產市場呈現「跌幅收窄、築底企穩、城市分化、轉型提速」的新態勢。花樣年將積極結合政策，一方面，通過存量現房銷售、經營性資產運營和社區服務，為客戶提供具有生活審美的高品質居住空間和服務；另一方面，結合大灣區資源儲備，整合資源持續推動城市更新業務，並在其他城市試點性探索舊房改造的輕資產合作模式。營銷一盤一策發力。下半年，花樣年也將持續強化產品力、服務力，提升運營效率，在行業新週期中精准研判、整合資源、把握機遇，為未來長期發展需求和獲取更多可能性。 本集團將繼續推進債務重組工作，積極與債權人溝通，化解債務風險。 本人謹代表本公司董事會向股東們、客戶、全體員工及其他持份者表示衷心感謝，感謝他們堅定不移的支持和奉獻，為本集團的持續發展做出貢獻。 業務回顧 房地產開發 合同銷售情況 2025年1-6月，本集團實現合同銷售金額約人民幣4.59億元，合同銷售面積66,920平方米。 2025年上半年，面對流動性事件後「保交付、穩運營」的社會責任感，確保項目交付穩步推進，銷售發力穩中求新，本集團已實施結合政策，優化債務結構，推動項目進展。報告期內在交付、銷售、資金方面取得了良好進展。 2025年1-6月不同類型產品的合同銷售金額及面積 報告期內，本集團的合同銷售金額主要來自北京、深圳、成都、桂林、昆明等8個城市，以及來自昆明好未來、成都大溪谷、青島碧雲天、深圳好時光家園、重慶霍克尼的好時光、佛山廣雅院等約20個項目。本集團深耕粵港澳大灣區、成渝都市圈、華中都市圈、長三角都市圈和環渤海都市圈，不斷擴大本集團在各個都市圈的戰略縱深，深耕重點城市。 粵港澳大灣區 粵港澳大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要的戰略地位。2025年上半年，本集團積極推動在大灣區的項目交付和銷售工作。報告期內，本集團在深圳市的深圳好時光項目和佛山市的佛山廣雅院項目施工進度正常，並如期交付。同時，本集團也確保了這些項目在當地的銷售穩定，進一步鞏固了在大灣區的市場地位。 報告期內，本集團在粵港澳大灣區的深圳、佛山、惠州等城市合共實現合同銷售金額人民幣1.26億元，實現合同銷售面積5,747平方米，分別佔本集團2025年中期房地產合同銷售總金額和總面積的約27.45%和8.59%。 成渝都市圈 成渝都市圈作為中國西南地區的重要經濟中心，房地產市場需求旺盛，是本集團最早進入的重要戰略區域之一。本集團已成為該區域內最具市場影響力的品牌開發商之一。 報告期內，本集團在成渝都市圈的成都、昆明、桂林等城市合共實現合同銷售金額人民幣1.31億元，實現合同銷售面積40,992平方米，分別佔本集團2025年中期房地產合同銷售總金額和總面積的約28.54%和61.25%。 華中都市圈 華中都市圈是全國的地理中心，擁有交通便利、經濟發達等優勢，正日漸成為中國中部崛起的重要力量。 報告期內，本集團在華中都市圈的武漢、鄭州等城市合共實現合同銷售金額人民幣0.25億元，實現合同銷售面積3,669平方米，分別佔本集團2025年中期房地產合同銷售總金額和總面積的約5.45%和5.48%。 長三角都市圈 長三角都市圈是中國最具經濟活力的中心之一。本集團長期關注該區域內具有高增值潛力的核心城市。在經歷市場波動後，本集團積極應對挑戰，保持銷售穩定。 報告期內，本集團在長三角都市圈的南京、上海等城市合共實現合同銷售金額人民幣0.15億元，實現合同銷售面積4,087平方米，分別佔本集團2025年房地產合同銷售總金額和總面積的約3.27%和6.11%。 環渤海都市圈 環渤海都市圈是中國北方最重要的經濟中心，在全國和區域經濟中發揮著集聚、輻射、服務和帶動作用，蘊藏著巨大的發展潛力。2025年上半年，本集團在該地區快速推進項目建設和銷售，其中北京門頭溝和青島碧雲天項目保持了相對穩定的銷售業績。 報 告 期 內，本 集 團 在 環 渤 海 都 市 圈 的 北 京、天 津、青 島 等 城 市 合 共 實 現 合 同 銷 售 金 額 人 民 幣1.62億 元，實 現 合 同 銷 售 面 積12,425平方米，分別佔本集團2025年中期房地產合同銷售總金額和總面積的約35.29%和18.57%。 竣工項目 報告期內，本集團共1個項目分期竣工，合計總建築面積約15,943平方米。 在建項目 於2025年6月30日，本集團處於在建階段的項目或項目分期共有13個，合計總建築面積1,341,547平方米。 待建項目 於2025年6月30日，本集團處於待建階段的項目或項目分期共有14個，合計總建築面積5,921,908平方米。 土地儲備 於2025年6月30日，扣除已出售項目後，本集團在建及待建項目土地儲備建築面積約7,263,455平方米。 社區服務 彩生活服務集團有限公司（「彩生活」）為中國領先的物業管理及社區服務運營商，專注於以物業管理服務為基礎，利用互聯網技術，搭建線下及在線服務平台，高效聯繫社區住戶與各類商品和服務供應商，為社區住戶提供最佳的居住體驗。 社區是城市最基層的社會組織細胞，而物業管理提供的服務，對社區居民生活的安定、便捷，以及對社會的發展都具有重要意義。本集團通過提供基礎的四保服務（即保潔、保綠、保安、保修服務），保障業主的基本生活，為社區服務體系奠定堅實的基石。 在保障社區居民的基本生活的同時，本集團亦深入推進智慧社區的建設，積極擁抱物聯網、大數據、人工智能等新興技術，引入智能設備的應用，並以此提升本集團服務品質與效率，為業主提供高質量的物業管理服務。本集團於總部建立了強大的數據化「雲」系統，減少對「管」的職能與範圍的依賴，強化「端」的服務承接能力，以此組織有效的社區服務。例如，本集團在把原有的「北斗七星」系統升級為「物業數字化管控平台」，搭載AI大模型，新增了智慧客戶服務功能，涵蓋了保安、保潔、保綠、保修、工程五大基礎服務，電梯、能源、裝修板塊工單化作業體系，及包含投訴、報修、停車、繳費、裝修等的客訴平台，並且運用智能機器人及AI客服管家，對物業管理服務的全流程進行細化拆分，進一步提升本集