花样年控股二零二二年中期报告

致 力 于 成 爲 有 趣、 有 味、 有 料 的 生 活 空 間 及 體 驗 的 引 領 者。 02Corporate Information公司資料2 03-04Honors and Awards管理層討論及分析3 05-06Social Responsibility權益披露11 07-08Chairman’s Statement公司管治及其他資料15 09-30Management Discussion and Analysis簡明綜合損益及其他全面收益表19 31-36Disclosure of Interests簡明綜合財務狀況表20 37-40Corporate Governance and Other Information簡明綜合權益變動表22 41Independent Interim Review Repor簡明綜合現金流量表23 42Condensed Consolidated Statement of Comprehensive Income簡明綜合財務報表附註25 目 錄 公司資料 於香港的公司總辦事處香港干諾道中64號中華廠商會大廈21樓 薪酬委員會 董事執行董事潘軍先生（主席兼首席執行官）曾寶寶小姐柯卡生先生陳新禹先生（首席財務官）Timothy David Gildner先生 郭少牧先生（委員會主席）潘軍先生郭志成先生馬有恒先生 於中華人民共和國的公司總部 提名委員會 潘軍先生（委員會主席）曾寶寶小姐郭少牧先生郭志成先生馬有恒先生 中國廣東省深圳市福田保稅區市花路與紫荊路交匯處福年廣場A棟郵編：518048 非執行董事蘇波宇先生 獨立非執行董事郭少牧先生郭志成先生馬有恒先生 核數師 上會栢誠會計師事務所有限公司註冊公眾利益實體核數師 於開曼群島主要股份過戶登記處 公司秘書楊利女士 主要往來銀行 Suntera (Cayman) LimitedSuite 3204, Unit 2A,Block 3, Building DP.O. Box 1586Gardenia CourtCamana BayGrand Cayman, KY1-1110Cayman Islands 中國民生銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司平安銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司 授權代表潘軍先生楊利女士 法律顧問 審核委員會郭志成先生（委員會主席）郭少牧先生馬有恒先生 有關香港法律盛德律師事務所 香港股份過戶登記分處 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓 有關中國法律通商律師事務所 有關開曼群島法律Conyers Dill & Pearman 上市資料 本公司股份上市普通股香港聯合交易所有限公司股份代號：1777 註冊辦事處 Cricket Square Hutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands 網址 http://www.cnfantasia.com 業務回顧 房地產開發 合同銷售情況 2022年1-6月，本集團實現合同銷售金額約人民幣17.20億元，合同銷售面積204,628平方米。 2022年1-6月不同類型產品的合同銷售金額及面積 報告期內，本集團的合同銷售金額主要來自成都、桂林、武漢、南京、深圳、佛山、惠州等20個城市，以及來自成都碧雲天璽、成都春嶼溪岸、成都大溪谷、桂林、深圳好時光、北京門頭溝、青島碧雲天、武漢錦繡城、紹興春風十裡、重慶霍克尼等約51個項目。本集團深耕粵港澳大灣區、成渝都市圈、華中都市圈、長三角都市圈和環渤海都市圈，不斷擴大本集團在各個都市圈的戰略縱深，深耕重點城市。 粵港澳大灣區 粵港澳大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。2022年上半年，本集團積極全力推進在大灣區的項目保交付和銷售，報告期內本集團在深圳市的深圳好時光項目、惠州項目均正常開工，正常的施工進度，同步也確保了項目在當地穩定的銷售。 報告期內，本集團在粵港澳大灣區的深圳、惠州等城市共實現合同銷售金額人民幣0.74億元，實現合同銷售面積5,808平方米，分別佔本集團2022年中期房地產合同銷售總金額和總面積的約4.3%和2.8%。 成渝都市圈 成渝都市圈作為中國西南地區的重要經濟中心，房地產市場需求旺盛，是本集團最早進入的重要戰略區域之一，本集團也已成為區域內最具市場影響力的品牌發展商之一。2022年上半年，成都面臨眾多項目交付及銷售的雙重壓力，本集團在成都積極通過紓困及銷售，來確保完美交付，確保客戶滿意度。 報告期內，本集團在成渝都市圈的成都、資陽、昆明、桂林等城市合共實現合同銷售金額人民幣5.79億元，實現合同銷售面積90,153平方米，分別佔本集團2022年中期房地產合同銷售總金額和總面積的約33.7%和44.1%。 華中都市圈 華中都市圈是全國的地理中心，擁有交通便利、經濟發達等優勢，正日漸成為中國中部崛起的重要力量。本集團積極針對武漢錦繡城、武漢花好園等項目貨量進行盤活，取得不錯的銷售業績，為武漢各項目交付所需資金作出貢獻。 報告期內，本集團在華中都市圈的武漢、鄭州等城市合共實現合同銷售金額人民幣1.19億元，實現合同銷售面積24,818平方米，分別佔本集團2022年中期房地產合同銷售總金額和總面積的約6.9%和12.1%。 長三角都市圈 長三角都市圈是中國最具經濟活力的中心之一，本集團長期高度關注該區域內具高增值潛力的核心城市，暴雷後本集團積極面對，保持銷售，其中上海如皋、紹興春風十裡、杭州對越天等項目在2022年繼續保持獲得良好的銷售業績。 報告期內，本集團在長三角都市圈的南京、紹興、上海、蘇州等城市合共實現合同銷售金額人民幣7.4億元，實現合同銷售面積42,679平方米，分別佔本集團2022年房地產合同銷售總金額和總面積的約43.0%和20.9%。 環渤海都市圈 環渤海都市圈是中國北方最重要的經濟中心，在全國和區域經濟中發揮著集聚、輻射、服務和帶動作用，蘊藏著巨大的發展潛力。2022年，本集團在該地區快速推進項目建設和銷售，其中北京門頭溝及青島碧雲天保持相對穩定的銷售。 報 告 期 內，本 集 團 在 環 渤 海 都 市 圈 的 北 京、天 津、青 島 等 城 市 合 共 實 現 合 同 銷 售 金 額 人 民 幣2.08億 元，實 現 合 同 銷 售 面 積41,170平方米，分別佔本集團2022年房地產合同銷售總金額和總面積的約12.1%和20.1%。 竣工項目 報告期內，本集團共7個項目分期竣工，合計建築面積約789,037平方米。 在建項目 於2022年6月30日，本集團處於在建階段的項目或項目分期共有29個，合計總建築面積4,862,763平方米。 待建項目 於2022年6月30日，本集團處於待建階段的項目或項目分期共有16個，合計總建築面積6,338,123平方米。 土地儲備 於2022年6月30日，扣除已出售項目後，本集團在建及待建項目土地儲備建築面積約11,200,886平方米。 社區服務 彩生活服務集團有限公司（「彩生活」）為中國馳名物業管理及社區服務運營商，專注於以物業管理服務為基礎，利用互聯網技術，搭建線下及在線服務平台，高效聯繫社區住戶與各類商品和服務供應商，為社區住戶提供最佳的居住體驗。 社區是城市最基層的社會組織細胞，而物業管理提供的服務，對社區居民生活的安定、便捷，以及對社會的發展都具有重要意義。彩生活通過提供基礎的四保服務（即保潔、保綠、保安、保修服務），保障業主的基本生活，為社區服務體系奠定堅實的基石。 在保障社區居民的基本生活的同時，彩生活亦深入推進智慧社區的建設，積極擁抱物聯網、大數據、人工智能等新興技術，引入智能設備的應用，並以此提升彩生活服務效率，為業主提供高質量的物業管理服務。彩生活於總部建立了強大的數據化「雲」系統，減少對「管」的職能與範圍的依賴，強化「端」的服務承接能力，以此組織有效的社區服務。例如，彩生活在原有「北斗七星」基礎上新增了客戶服務平台，升級為「物業數字化管控平台」，涵蓋了保安、保潔、保綠、保修、工程五大基礎服務，電梯、能源、裝修板塊工單化作業體系，及包含投訴、報修、停車、繳費、裝修等的客訴平台。通過對物業管理服務全流程的細化拆分，進一步提升彩生活的服務效率。 為了細化基礎業務，彩生活將旗下管理項目，根據不同的收費標準，劃分為若干個服務層級，制定設備改造和服務標準，提供強針對性的服務體驗，滿足不同項目客戶的性價比需求，也為彩生活在全國範圍內的快速擴張奠定基礎。依託於自動化、集中化、標準化管理體系的建立，彩生活在管理面積穩步增長，在保證客戶滿意度的前提下，實現了優秀的成本管控。除了追求服務增效，彩生活更致力於打造有溫度的社區。通過積極舉辦各類社區活動，主動搭建溝通的橋樑，拉近業主之間、業主與物業人員的關係，豐富業餘生活與精神文化，最終目的是讓社區居民的生活向更美好、更溫暖的方向發展。此類服務能夠為業主營造溫暖的環境氛圍，也能夠促進彩生活的社區文化特色品牌建設工作，增強業主對彩生活的信任感。 服務關係的改善，也為彩生活進一步拓展社區消費場景打下基礎。彩生活積極打造社區服務的在線平台彩之雲，實現繳付物業管理費、通知以及投訴等功能的在線平台化，一方面增加了社區居民的生活便利性，另一方面也加深了社區業主與彩生活在線平台的聯繫。 此外，彩生活根據社區居民數量配置一定比例的客戶經理，客戶經理對客戶滿意度進行及時的跟蹤和反饋，一方面確保線下社區的基礎服務質量，另一方面也可高效了解社區業主的所需服務，推動相應增值業務的進展，將社區在在線和線下業務進行有機結合，從而進一步擴大彩生活的競爭優勢。 財務回顧 收入 本集團的收入主要來自(i)物業開發；(ii)租賃投資物業；(iii)提供物業經營；(iv)提供酒店住宿服務；及(v)物業項目管理及其他相關服務的所得收入。本集團的收入達到約人民幣3,548百萬元，較2021年同期約人民幣10,952百萬元減少67.6%。期內本公司擁有人應佔虧損約為人民幣3,343百萬元，而2021年同期內本公司擁有人應佔利潤約人民幣153百萬元。 下表載列各項目於截至2022年及2021年6月30日止期間所帶來的總收入及出售的物業的總建築面積。 物業開發 於客戶獲得已竣工物業的控制權且本集團已獲得現時收款權並很可能收回代價時，本公司即確認物業開發收入。物業開發的收入指本集團出售持作出售的物業的所得款項。截至2022年6月30日止六個月，物業開發的收入約人民幣2,446百萬元，較2021年同期約人民幣8,354百萬元減少70.7%，由於期內竣工交付的物業面積減少所致。 物業投資 物業投資產生的收入於截至2022年6月30日止六個月為約人民幣97百萬元，較2021年同期約人民幣148百萬元下降34.3%。此減少主要由於租賃市場下行，單方租金下降導致。 物業經營服務 物業經營服務產生的收入由2021年同期約人民幣2,229百萬元減少56.4%至截至2022年6月30日止六個月約人民幣972百萬元。此減少主要由於2021年下半年出售從事物業經營服務的主要附屬公司所致。 酒店運營及相關服務 酒店運營及相關服務產生的收入於截至2022年6月30日止六個月為約人民幣24百萬元，較2021年同期的約人民幣40百萬元減少41.5%，主要由於受新冠肺炎疫情於截至2022年6月30日止六個月持續多點散發影響，旅遊業的表現不佳。 毛利及毛利率 本集團的毛利於截至2022年6月30日止六個月為約人民幣572百萬元，較2021年同期約人民幣2,277百萬元下降74.9%，本集團的毛利率於截至2022年6月30日止六個月約為16.1%，而2021年同期的毛利率則約為20.8%。毛利率之下降主要是由於本期結轉項目的土地成本的