公募 REITs 周报（第 36 期）

曲折下行，换手率下降 核心观点 固定收益周报 主要结论：随着市场风险偏好继续上行，本周中证REITs指数继续下跌，全周下跌0.8%。产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.9%、-0.8%，从主要指数周涨跌幅对比来看：沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs。全线收跌，水利设施、市政设施、保障房跌幅最大。截至9月26日，公募REITs年化现金分派率均值为6.2%，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高81BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为173BP。九部门联合发文，将社区商业基础设施纳入REITs优先支持范围，REITs底层资产范围进一步扩容。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.92企业/公司/转债规模(千亿)73.6/23.1/6.2 中证REITs指数周涨跌幅为-0.8%，年初至今涨跌幅为5.3%。截至2025年9月26日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为831.45点 ， 整 周（2025/9/15-2025/9/19）涨跌幅为-0.8%，表现弱于中证全债指数（-0.3%）、中证转债指数（+0.9%）和沪深300指数（+1.1%）。截至2025年9月26日，近一年中证REITs指数回报率为5.6%，波动率为7.2%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在9月26日下降至2190亿元，较上周减少25亿元；全周日均换手率为0.33%，较前一周下降0.13个百分点。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 全线收跌，水利设施、市政设施、保障房跌幅最大。截至2025年9月26日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.9%、-0.8%。从不同项目类型REITs来看，REITs各板块均收跌，水利设施、市政设施、保障房跌幅最大。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+1.64%）、中信建投国家电投新能源REIT（+0.98%）、中金联东科创REIT（+0.71%）。 相关研究报告 《转债市场周报-关注银行转债配置价值》——2025-09-21《公募REITs周报（第35期）-各板块涨跌分化，产权类REITs表现更优》——2025-09-21《超长债周报-超长债继续缩量》——2025-09-21《转债市场周报-关注发行人转股意愿的变化》——2025-09-14《公募REITs周报（第34期）-各板块普跌，新政推动市场扩容》——2025-09-14 新型基础设施REITs交易活跃度最高。本周新型基础基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.1%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额26.3%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（1467万元）、南方润泽科技数据中心REIT(1093万元）、华夏华润商业REIT(837万元）。 九部门联合发文，将社区商业基础设施纳入REITs优先支持范围。商务部联合国家发展改革委、财政部等九部门发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，明确将社区商业基础设施纳入REITs优先支持范围。通知提出，优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。把社区商业基础设施纳入REITs优先支持范围，REITs底层资产范围进一步扩容，且有助于破解社区商业发展的资金困局。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs 截至2025年9月26日，中证REITs（收盘）指数收盘价为831.45点，整周（2025/9/15-2025/9/19）涨跌幅为-0.8%，表现弱于中证全债指数（-0.3%）、中证转债指数（+0.9%）和沪深300指数（+1.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+15.6%）>中证转债（+15.3%）>中证REITs（+5.3%）>中证全债（+0.0%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年9月26日，近一年中证REITs指数回报率为5.6%，波动率为7.2%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在9月26日下降至2190亿元，较上周减少25亿元；全周日均换手率为0.33%，较前一周下降0.13个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 全线收跌，水利设施、市政设施、保障房跌幅最大 截至2025年9月26日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.9%、-0.8%。从不同项目类型REITs来看，REITs各板块均收跌，水利设施、市政设施、保障房跌幅最大。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年9月26日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年9月26日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+1.64%）、中信建投国家电投新能源REIT（+0.98%）、中金联东科创REIT（+0.71%）。 从不同项目类型来看，新型基础基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.1%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额26.3%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（1467万元）、南方润泽科技数据中心REIT(1093万元）、华夏华润商业REIT(837万元）。 一级市场发行 截至2025年9月26日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有2只，已问询阶段的1只，已反馈的产品3只，已通过待上市的产品8只，另有通过已上市的首发产品11只。 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至9月26日，公募REITs年化现金分派率均值为6.2%。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年9月26日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高81BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为173BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 商务部联合国家发展改革委、财政部等九部门发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，明确将社区商业基础设施纳入REITs优先支持范围。通知提出，鼓励金融机构支持盘活社区周边闲置商业设施，优先用于发展“一老一小”服务。优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。把社区商业基础设施纳入REITs优先支持范围，REITs底层资产范围进一步扩容，且有助于破解社区商业发展的资金困局。 华夏中海商业REIT获批，为传统的房地产企业转型升级提供了范本。由中国海外发展有限公司作为发起人，旗下中海商业资产作为原始权益人的“华夏中海商业REIT”正式获批发行，底层资产为坐落于佛山南海区石龙南路6号的佛山映月湖环宇城项目。映月湖环宇城自2020年由中海商业接手并完成更新改造后，运营质量持续提升。从公开数据统计来看，近三年及最新一期出租率持续稳定在94%以上。 华夏安博仓储REIT正式获批发行，入池资产区位优势明显，均处于粤港澳大湾区1小时经济圈内。该项目入池的3个资产分别为广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目，分别由广州速诚仓储有限公司、安博诚置仓储（东莞）有限公司和东莞安博盈顺仓储有限公司持有，合计建筑面积约349,654.52平方米。“华夏安博仓储REIT”是华夏基金作为管理人参与的首个具有国际背景的仓储物流REITs项目，也是其作为基金管理人参与的第二单仓储物流领域REITs项目。 沈阳国际软件园公募REITs获批，这是东北地区首单成功获批的公募REITs项目。沈阳国际软件园公募REITs首次发行的基础设施项目是位于沈阳市浑南区的13栋产业楼宇，包括沈阳国际软件园昂立信息园A、B座、软件园D、E区和软件园B、F区共三个园区，产权建筑面积共计20.12万平方米，基础设施项目以研发办公为主要业态，运营时间均超过5年，已进入运营稳定期。近三年及一期，基础设施项目各期加权平均出租率始终稳定在84%左右，展现出较强的经营韧性。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见