公募 REITs 周报（第 20 期）

REITs总市值突破2000亿元 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数收涨，REITs总市值突破2000亿元，三单公募REITs取得新进展，公募REITs市场持续扩容。本周经营权类REITs走势强于产权类REITs，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+3.0%。从主要指数周涨跌幅对比来看：中证REITs>中证转债>沪深300>中证全债，REITs全周日均换手率较前一周略有上升。全市场各类型REITs收涨，能源、交通、消费REITs涨幅最大。截至6月6日，公募REITs年化现金分派率均值为5.8%，高于当前主流固收资产的静态收益率。当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低315BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为167BP。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.67企业/公司/转债规模(千亿)69.8/23.8/6.9 中证REITs指数周涨跌幅为+1.6%，年初至今涨跌幅为+11.7%。截至2025年6月6日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为881.85点 ， 整 周（2025/6/2-2025/6/6）涨跌幅为+1.6%，表现强于中证转债指数（+1.1%）、沪深300指数（+0.9%）以及中证全债指数（+0.2%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+11.7%）>中证转债（+4.7%）>中证全债（+0.7%）>沪深300（-1.5%）。截至2025年6月6日，近一年中证REITs指数回报率为11.1%，波动率为7.0%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在6月6日上升至2021亿元，较上周增加39亿元；全周日均换手率为0.60%，较前一周增加0.04个百分点。 能源、交通、消费类REITs领涨。截至2025年6月6日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+3.0%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs收涨，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为能源（3.7%）、交通（3.5%）和消费类（2.4%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商高速公路REIT（+7.96%）、华泰江苏交控REIT（+5.90%）、平安宁波交投REIT（+5.84%）。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《政府债务周度观察-本周特别国债发行1760亿》——2025-06-05《超长债周报——贸易战形势扑簌迷离，超长债成交量保持高位》——2025-06-03《转债市场周报-转债估值回落，静待加仓良机》——2025-06-01《公募REITs周报（第19期）-经营权类表现更优，优质仓储资产加速入市》——2025-06-01《政府债务周度观察-5月政府债净融资近1.5万亿》——2025-05-29 水利REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，水利设施类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.0%，成交额占REITs总成交额1.6%。后者区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额34.3%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为平安广州广河REIT（832万元）、华夏中国交建REIT(744万元）、华夏合肥高新REIT(539万元）。 三单公募REITs取得新进展，公募REITs市场持续扩容。中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获证监会准予注册批复，国泰君安临港创新产业园REIT扩募项目正式获批。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证REITs>中证转债>沪深300>中证全债 截至2025年6月6日， 中证REITs（收 盘） 指数收 盘价为881.85点，整周（2025/6/2-2025/6/6）涨跌幅为+1.6%，表现强于中证转债指数（+1.1%）、沪深300指数（+0.9%）以及中证全债指数（+0.2%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+11.7%）>中证转债（+4.7%）>中证全债（+0.7%）>沪深300（-1.5%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年6月6日，近一年中证REITs指数回报率为11.1%，波动率为7.0%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在6月6日上升至2021亿元，较上周增加39亿元；全周日均换手率为0.60%，较前一周增加0.04个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 能源、交通、消费REITs领涨 截至2025年6月6日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+3.0%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs收涨，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为能源（3.7%）、交通（3.5%）和消费类（2.4%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年6月6日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年6月6日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商高速公路REIT（+7.96%）、华泰江苏交控REIT（+5.90%）、平安宁波交投REIT（+5.84%）。 从不同项目类型来看，水利设施类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.0%，成交额占REITs总成交额1.6%。后者区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额34.3%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为平安广州广河REIT（832万元）、华夏中国交建REIT(744万元）、华夏合肥高新REIT(539万元）。 一级市场发行 截至2025年6月6日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品3只。 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至6月6日，公募REITs年化现金分派率均值为5.8%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。 从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年6月6日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低315BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为167BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 5月30日，中银中外运仓储物流REIT获注册，中银中外运仓储物流REIT首发资产聚焦于长三角、京津冀、川渝地区的重要物流节点，均为经济发达城市，区域物流需求强劲，有稳定的客户基础和货物流通量。首发拟投资的基础设施资产共计6处，分别为瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、昆山千灯物流项目、瑞达金华物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目，总建筑面积30.54万平方米，可租赁面积29.97万平方米，已出租面积达28.65万平方米，出租率达95.59%。根据最新的招募书显示，截至2024年12月31日，项目收益法估值为10.97亿元。 5月30日，国泰君安临港产业园REIT扩募正式获证监会注册批复。扩募项目底层资产为张江科学城南部区域的漕河泾科技绿洲康桥园区，建筑面积约18.24万㎡，可出租面积10.46万㎡，由22幢建筑物组成，包括10幢研发平台（部分首层为配套商业）、2幢配套商业楼，以及其余10幢地下车库及配套设备用房，2014年7月-2018年10月陆续开始投入运营，该项目估值为15.32亿元。 6月3日，上海市发改委印发《关于进一步加强项目储备谋划推动我市基础设施REITs提质扩容的通知》，建立“愿推尽推”动态储备库，聚焦基础设施重点领域，梳理权属清晰、收益稳定、具备市场化运营能力的优质资产，并加强前期培育，且对同一发起人扩募项目简化评估流程，优化项目审核推荐，提升申报发行效率，着力丰富可发行资产供给。 6月3日，南方万国数据REIT与南方润泽科技REIT完成交易所反馈回复，分别将评估基准日调整至2025-03-31，估值较初评下调约12%，并披露2027与2035年节能改造计划，为IDC类资产增添运营提效路径。 6月3日，中金中国绿发商业REIT获证监会注册批复，再度丰富消费基础设施REITs版图。项目的底层资产领秀城贵和购物中心坐落于山东省济南市市中区二环南路与英雄山路交叉口，定位集百货零售、餐饮美食、休闲娱乐等为一体的体验式购物中心，是中国绿发集团“创一流特色”商业标杆作品之一， 最新估值15.30亿元。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内